近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，“去庫(kù)存”成為穩(wěn)定市場(chǎng)的關(guān)鍵。2024年4月30日，中央政治局會(huì)議提出要統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

在政策的支持下，樓市庫(kù)存延續(xù)下行趨勢(shì)。CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2025年1月末，50個(gè)重點(diǎn)城市的狹義庫(kù)存同比下降了11%。盡管如此，多個(gè)重點(diǎn)一二線城市的去化周期仍超過(guò)20個(gè)月。隨著后續(xù)市場(chǎng)迎來(lái)階段性放量，未來(lái)這些城市的庫(kù)存預(yù)計(jì)將繼續(xù)下降。

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2025年1月末50城新建商品住宅狹義庫(kù)存為31093萬(wàn)平方米，環(huán)比降1%，同比降11%；按12個(gè)月測(cè)算去化周期，2025年12月末達(dá)21.53個(gè)月，環(huán)比持平上月。從趨勢(shì)來(lái)看，2014年以來(lái)，消化周期最高點(diǎn)出現(xiàn)在2024年中下旬，按12個(gè)月測(cè)算去化周期，2024年9月達(dá)到24.05個(gè)月。

2024年9月26日，中央政治局會(huì)議首次提出“止跌回穩(wěn)”，此后一系列政策推動(dòng)下，2024年四季度整體市場(chǎng)走出上升曲線。受此影響，重點(diǎn)城市庫(kù)存及消化周期明顯下降。截至2025年1月末，50城新建商品住宅狹義庫(kù)存較2024年9月最高點(diǎn)下降約2305萬(wàn)平方米，按12個(gè)月測(cè)算去化周期，下降2.52個(gè)月。

具體到城市，長(zhǎng)春、北京、南寧、鄭州、福州、廣州、武漢、南京等多城去化周期仍超20個(gè)月。從商品住宅庫(kù)存面積看，成都最高達(dá)2240.67萬(wàn)平方米，其次是武漢1479.14萬(wàn)平方米，廣州排第三，為1463.17萬(wàn)平方米。但結(jié)合去化周期來(lái)看，成都僅為18.8個(gè)月。2024年全年，成都新建商品住宅成交面積約1308萬(wàn)平方米，四季度受新政利好，成交面積達(dá)353萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲27%。進(jìn)入2025年，受核心區(qū)高改項(xiàng)目推動(dòng)，1月成都商品住宅成交面積122萬(wàn)平方米，環(huán)比下降42%，同比上漲12%，較2024年2月春節(jié)月上漲92%。

由此可見(jiàn)，盡管成都庫(kù)存面積相對(duì)較高，但從成交量和市場(chǎng)熱度來(lái)看，成都整體活躍度仍居二線城市前列。重點(diǎn)一二線城市中，長(zhǎng)春、北京、南寧去化周期較高，分別為36個(gè)月、28.5個(gè)月和25.7個(gè)月。其中，長(zhǎng)春是唯一一個(gè)去化周期超過(guò)30個(gè)月的城市，主要受銷(xiāo)售下滑和前期供應(yīng)較大影響。北京庫(kù)存面積1184.77萬(wàn)平方米，去化周期28.5個(gè)月，主要受郊遠(yuǎn)高庫(kù)存板塊影響。

綜合庫(kù)存及去化周期數(shù)據(jù)，2025年1月，廣州和武漢庫(kù)存面積超1400萬(wàn)平方米且去化周期在20個(gè)月以上。這兩個(gè)城市外圍區(qū)域存在供需失衡問(wèn)題。例如，廣州增城區(qū)和武漢東西湖區(qū)，2025年1月末庫(kù)存套數(shù)占比分別達(dá)到23.12%和14.28%，較2024年末有所增長(zhǎng)。對(duì)比2024年全年成交結(jié)構(gòu)，可以看出這兩個(gè)區(qū)域存在顯著的供大于求情況。

進(jìn)一步對(duì)比面積段來(lái)看，廣州2025年1月末庫(kù)存主力面積段為100-120平，占比21.64%，較2024年末下降0.07個(gè)百分點(diǎn)。武漢2025年1月末庫(kù)存主力面積段為100-140平，占比近六成，較2024年末下降0.52個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)合2024年全年成交結(jié)構(gòu)，廣州和武漢庫(kù)存面積段與成交面積段基本匹配。

受新房供應(yīng)節(jié)制影響，樓市仍處于去庫(kù)存周期，狹義庫(kù)存波動(dòng)下行。雖然部分重點(diǎn)城市去化周期仍高于20個(gè)月，但主要受外圍區(qū)域供需失衡影響。在區(qū)域分化之下，隨著整體市場(chǎng)進(jìn)一步“止跌回穩(wěn)”，各城市的低風(fēng)險(xiǎn)板塊有望率先進(jìn)入平衡發(fā)展的新周期。對(duì)于那些明顯高庫(kù)存的壓力板塊，在化解庫(kù)存、穩(wěn)定市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，可以引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與轉(zhuǎn)型，優(yōu)化城市功能布局，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市整體發(fā)展的良性互動(dòng)。