萬科巨變與房地產(chǎn)行業(yè)的時代轉(zhuǎn)折國資主導(dǎo)新時代

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2025-02-07 10:20:47 中國房地產(chǎn)報

萬科巨變與房地產(chǎn)行業(yè)的時代轉(zhuǎn)折。萬科的命運(yùn)變遷不僅是企業(yè)個體自救的縮影，更預(yù)示著整個行業(yè)將進(jìn)入一個由國資主導(dǎo)、風(fēng)險化解與結(jié)構(gòu)調(diào)整并行的新時代。2025年2月5日，農(nóng)歷新年復(fù)工首日，萬科集團(tuán)發(fā)布了一份震動市場的公告：10余名來自深圳國資系統(tǒng)的高管全面入駐集團(tuán)核心崗位，董事會主席郁亮卸任，由深圳地鐵集團(tuán)董事長辛杰接棒。這一變動標(biāo)志著萬科從“職業(yè)經(jīng)理人主導(dǎo)”徹底轉(zhuǎn)向“國資深度管理”模式，也折射出中國房地產(chǎn)行業(yè)在債務(wù)危機(jī)與市場轉(zhuǎn)型壓力下的歷史性轉(zhuǎn)折。

實(shí)際上，萬科的“國資化”進(jìn)程始于2017年深鐵集團(tuán)成為第一大股東，但彼時深鐵承諾“不干預(yù)經(jīng)營”。2025年的變動則標(biāo)志著這一承諾的終結(jié)。新任董事會主席辛杰及執(zhí)行副總裁李鋒、華翠、李剛等均來自深鐵集團(tuán)或深圳國資體系，總部及區(qū)域核心崗位的十余名新高管亦全數(shù)由國資背景人員擔(dān)任。治理結(jié)構(gòu)方面，部分職務(wù)設(shè)置“雙管理班子”，既保留原有職業(yè)經(jīng)理人，又引入國資代表，形成制衡與過渡機(jī)制。

此次調(diào)整的直接導(dǎo)火索是萬科2024年預(yù)虧450億元的財務(wù)危機(jī)，以及高達(dá)9828億元的負(fù)債（其中1115億元為短期債務(wù)）。新管理層提出“一攬子方案”，核心包括資產(chǎn)盤活、債務(wù)優(yōu)化和業(yè)務(wù)聚焦。具體措施如清理非核心資產(chǎn)，將紅樹灣項(xiàng)目49%權(quán)益以12.92億元轉(zhuǎn)讓給深鐵集團(tuán)；依托深圳國資5萬億元資產(chǎn)規(guī)模的信用背書，通過注資、資產(chǎn)劃撥降低負(fù)債率；回歸住宅開發(fā)主業(yè)，收縮多元化業(yè)務(wù)。

萬科危機(jī)并非孤立事件，而是行業(yè)長期矛盾的集中爆發(fā)。需求端萎縮、土地財政依賴和債務(wù)循環(huán)斷裂是主要原因。人口紅利消退、城鎮(zhèn)化率趨緩導(dǎo)致住宅銷售規(guī)模持續(xù)下滑，房企現(xiàn)金流承壓；高地價與限價政策擠壓開發(fā)利潤，2024年萬科項(xiàng)目毛利率降至歷史低點(diǎn)；融資渠道收緊與銷售回款放緩形成“剪刀差”，最終引發(fā)流動性危機(jī)。

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