萬科巨變與房地產行業(yè)的時代轉折。萬科的命運變遷不僅是企業(yè)個體自救的縮影，更預示著整個行業(yè)將進入一個由國資主導、風險化解與結構調整并行的新時代。2025年2月5日，農歷新年復工首日，萬科集團發(fā)布了一份震動市場的公告：10余名來自深圳國資系統(tǒng)的高管全面入駐集團核心崗位，董事會主席郁亮卸任，由深圳地鐵集團董事長辛杰接棒。這一變動標志著萬科從“職業(yè)經(jīng)理人主導”徹底轉向“國資深度管理”模式，也折射出中國房地產行業(yè)在債務危機與市場轉型壓力下的歷史性轉折。

實際上，萬科的“國資化”進程始于2017年深鐵集團成為第一大股東，但彼時深鐵承諾“不干預經(jīng)營”。2025年的變動則標志著這一承諾的終結。新任董事會主席辛杰及執(zhí)行副總裁李鋒、華翠、李剛等均來自深鐵集團或深圳國資體系，總部及區(qū)域核心崗位的十余名新高管亦全數(shù)由國資背景人員擔任。治理結構方面，部分職務設置“雙管理班子”，既保留原有職業(yè)經(jīng)理人，又引入國資代表，形成制衡與過渡機制。

此次調整的直接導火索是萬科2024年預虧450億元的財務危機，以及高達9828億元的負債（其中1115億元為短期債務）。新管理層提出“一攬子方案”，核心包括資產盤活、債務優(yōu)化和業(yè)務聚焦。具體措施如清理非核心資產，將紅樹灣項目49%權益以12.92億元轉讓給深鐵集團；依托深圳國資5萬億元資產規(guī)模的信用背書，通過注資、資產劃撥降低負債率；回歸住宅開發(fā)主業(yè)，收縮多元化業(yè)務。

萬科危機并非孤立事件，而是行業(yè)長期矛盾的集中爆發(fā)。需求端萎縮、土地財政依賴和債務循環(huán)斷裂是主要原因。人口紅利消退、城鎮(zhèn)化率趨緩導致住宅銷售規(guī)模持續(xù)下滑，房企現(xiàn)金流承壓；高地價與限價政策擠壓開發(fā)利潤，2024年萬科項目毛利率降至歷史低點；融資渠道收緊與銷售回款放緩形成“剪刀差”，最終引發(fā)流動性危機。

當市場機制無法化解系統(tǒng)性風險時，政府主導的救助成為必然選擇。作為行業(yè)龍頭，萬科若違約可能引發(fā)供應鏈、金融機構及購房者的連鎖反應，威脅經(jīng)濟穩(wěn)定。深圳市國資委明確表示，將統(tǒng)籌超5萬億元資產支持萬科，通過直接注資、資產劃撥增強深鐵集團的流動性。這也是政策導向轉變的結果，從“房住不炒”到“保交房 穩(wěn)民生”，政府角色從監(jiān)管者轉向風險化解者，國資主導成為房企“軟著陸”的關鍵路徑。

這次萬科管理層的調整具有重要的示范意義。萬科的國資化并非簡單回歸計劃經(jīng)濟，而是探索“市場化運營+國資信用”的混合模式。從治理機制來看，保留了部分職業(yè)經(jīng)理人，同時由國資把控戰(zhàn)略方向，實現(xiàn)風險管控與專業(yè)運營的平衡；在資源整合方面，深鐵集團向萬科注入土地資源，引入國有銀行融資支持，形成了“國資輸血+房企盤活”的閉環(huán)。

這一事件也預示房地產行業(yè)未來的發(fā)展趨勢。一是國資主導化，地方國企、城投平臺通過入股、托管等方式介入民營房企，以防止系統(tǒng)性風險擴散；二是業(yè)務聚焦化，房企收縮多元化業(yè)務，聚焦核心城市優(yōu)質住宅項目；三是融資分化，國資背景的企業(yè)更易獲得低成本融資，而中小房企可能加速出清。萬科能否依托國資力量實現(xiàn)重生將取決于債務重組、主營業(yè)務恢復造血能力以及新治理模式兼容效率與穩(wěn)定。

未來，房地產企業(yè)需在政策框架內重新定位，國企承擔“穩(wěn)定器”職能，民企轉向細分市場，行業(yè)價值鏈從開發(fā)銷售轉向運營服務。這一過程必然伴隨陣痛，但唯有通過深度調整，才能為中國經(jīng)濟的高質量發(fā)展騰挪出新空間。

“萬科事件”也將引發(fā)爭議與反思。國資接管雖能短期維穩(wěn)，但可能削弱企業(yè)創(chuàng)新活力。萬科過去以“職業(yè)經(jīng)理人制度”和多元化戰(zhàn)略著稱，而國資主導后，決策流程可能趨于保守，如何平衡風險防控與市場競爭力將是長期挑戰(zhàn)。對頭部房企的救助可能引發(fā)“大而不倒”預期，鼓勵激進擴張行為，需通過制度設計避免資源錯配。房地產行業(yè)將從完全競爭轉向“有限市場化”，國企、混合所有制企業(yè)與民營房企分層共存。政策需在保障民生與維護市場公平之間找到新平衡點。