中央經(jīng)濟(jì)工作會議12月11日至12日在北京舉行。會議提到，明年的重點(diǎn)任務(wù)之一，是有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。

就在會議召開的幾天前，紅星新聞記者對話中房集團(tuán)公司原董事長、原國家房改課題組組長孟曉蘇，探討保障房建設(shè)未來的發(fā)展規(guī)模及供應(yīng)方式。曾被稱為“中國保障房之父”的孟曉蘇著重談到用存量商辦用房改為保障房的建議。

▲中房集團(tuán)公司原董事長、原國家房改課題組組長孟曉蘇

12月13日，孟曉蘇告訴紅星新聞，“盤活存量商辦用房”是自己兩年來的建議，與這次中央經(jīng)濟(jì)工作會議的要求不謀而合。

保障房缺口較大

建議十年建設(shè)完成

紅星新聞：您此前被媒體稱為“中國保障房之父”，一直在呼吁推進(jìn)保障房建設(shè)。我們?yōu)槭裁匆笠?guī)模建設(shè)保障房？

孟曉蘇：

我國房地產(chǎn)發(fā)展的新模式是“市場+保障的住房供應(yīng)體系”，其中關(guān)鍵就是保障房建設(shè)。從去年中央政治局兩次會議、國務(wù)院14號文件、去年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議，到今年黨的二十屆三中全會、九月份中央政治局會議，從中央層面強(qiáng)調(diào)保障房建設(shè)就有六次之多，足以看出中央對保障房建設(shè)的重視。

如今已明確住房供應(yīng)體系是“市場+保障”，保障房建設(shè)應(yīng)以政府行為為主，限購和限售等政策都應(yīng)當(dāng)運(yùn)用于保障房；商品房供應(yīng)則應(yīng)以市場行為為主，應(yīng)減少限制性措施允許居民購買。

我國需要大力建設(shè)保障房。如果能實(shí)現(xiàn)保障房的規(guī)?；?yīng)，整體房價(jià)就能良性下降，而且這種降房價(jià)又不影響有房居民的資產(chǎn)權(quán)益。

紅星新聞：您一直強(qiáng)調(diào)說保障房建設(shè)力度不夠，那您認(rèn)為，我們需要建設(shè)多少保障房才能滿足需求？

孟曉蘇：

我國城鎮(zhèn)人口統(tǒng)計(jì)有兩個數(shù)據(jù)，一個是戶籍人口，另一個是常住人口，常住人口多于戶籍人口，而其中的差異主體為新市民，就是進(jìn)城就業(yè)的農(nóng)民。如果按城鎮(zhèn)戶籍人口計(jì)算，或許可以說保障房夠用了，但是如果按城鎮(zhèn)常住人口計(jì)算，則能看到供應(yīng)明顯不足。

黨的二十屆三中全會要求，推動符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口社會保險(xiǎn)、住房保障、隨遷子女義務(wù)教育等享有同遷入地戶籍人口同等權(quán)利。因此，應(yīng)該按照城鎮(zhèn)常住人口來解決住房保障問題。

那保障房缺口是多少呢？我國目前城鎮(zhèn)戶籍人口是6.8億，而城鎮(zhèn)常住人口為9.3億，兩者的差距有2.5億人之多。這些新市民一般都是青壯年，計(jì)算時應(yīng)該再加上他們的子女即“農(nóng)村留守兒童”4100多萬人。這些家庭多是中低收入群體，是享受保障性住房的人群。按照我國居民家庭人口平均為2.6人計(jì)算，保障房約有一億套的缺口。這還沒有計(jì)算上不斷產(chǎn)生的城鎮(zhèn)年輕人新家庭。我認(rèn)為，每年要供應(yīng)1000萬套，其中新建保障房約800萬套，可以用十年時間補(bǔ)上目前的缺口。

保障房建設(shè)要用好存量房，

特別是存量商辦用房

紅星新聞：您多次建議用存量房來解決保障房問題，特別是把存量商辦用房改造成保障房，“商辦改保障”有什么優(yōu)勢？

孟曉蘇：

首先，“商改?！痹趪艺呱鲜侵С值?。國務(wù)院辦公廳2021年發(fā)文，允許將閑置和低效利用的商業(yè)辦公等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。今年，國家住建部專門召開會議指出，收購已建成存量商品房用作保障性住房是黨中央、國務(wù)院作出的重要決策部署。

其次，把商辦用房改做保障房有其價(jià)格優(yōu)勢?，F(xiàn)在有些地方在落實(shí)“收購商品房變成保障房”時，把“商品房”只理解為“商品住宅”，結(jié)果讓“商改?！焙茈y進(jìn)展。這些商品住宅中的土地出讓金比重很大，政府也不可能把土地出讓金再還回去。把高地價(jià)的商品住宅變?yōu)椴缓恋爻鲎尳鸬谋Ｕ戏?，難度可想而知。

用空置的辦公樓和商業(yè)樓進(jìn)行“商改保”，就容易多了。因?yàn)樯剔k用房沒有多少土地出讓金，在特大城市也就是相當(dāng)于1/3的商品房價(jià)格。

現(xiàn)在一方面是大量過剩的商業(yè)辦公樓群閑置，另一方面需要加快“商改?！薄Ｓ么媪可剔k用房稍加改造就可以轉(zhuǎn)化為保障房。這就相當(dāng)于這邊一群小伙子愁娶，那邊一群大姑娘愁嫁，把兩件事情湊到一起，就很容易解決了。

紅星新聞：對于保障房建設(shè)資金，您認(rèn)為應(yīng)該如何籌集？

孟曉蘇：

保障房建設(shè)，中央帶頭出錢。過去我在央企中房集團(tuán)公司做總經(jīng)理時，每年向全國230多個大中城市下達(dá)建房計(jì)劃，并同步發(fā)放建設(shè)資金。中房建設(shè)的保障房長期占到全國新建住房總量的20%。那時地方政府為了能獲得開發(fā)投資，都主動拿出優(yōu)質(zhì)地塊來爭取納入計(jì)劃。而后來沒有了中央投資與央企引領(lǐng)，地方政府主導(dǎo)保障房建設(shè)中則出現(xiàn)了建在偏遠(yuǎn)郊區(qū)的現(xiàn)象，去年國務(wù)院14號文件還專門強(qiáng)調(diào)要求“優(yōu)先安排在交通便利、公共設(shè)施較為齊全的區(qū)域”。由中央帶頭投資并由央企引領(lǐng)實(shí)施，在保證資金充足到位的同時，能促成保障房建設(shè)順利進(jìn)行。

▲資料圖片圖據(jù)圖蟲創(chuàng)意

近幾年，如果中央一年能出資5000億元，地方政府再配套5000億，就能達(dá)到一萬億元的資本金規(guī)模。中央增發(fā)特別國債的投資方向，原本就包括重大基礎(chǔ)設(shè)施，而保障房正是“民生基礎(chǔ)設(shè)施”。地方政府缺錢的可以拿土地做投資。一萬億元的資金規(guī)模，以20：80的比例從銀行貸款，就能達(dá)到五萬億元。國務(wù)院規(guī)定保障房用地“土地劃撥”即僅支付相應(yīng)的土地成本，五萬億元都用在建設(shè)上，能達(dá)到比商品房開發(fā)更大的效應(yīng)，完全可以做到每年七八百萬套的保障房產(chǎn)出。

保障房建設(shè)與其它基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不同，它的回款速度較快。配售型保障房兩年左右就能夠賣出回款，若加上預(yù)售則回款速度則更快。只要能連續(xù)投資三年，后續(xù)資金就能循環(huán)滾動起來，不需要增加新的投資。保障房建設(shè)能帶動建筑施工、建材供應(yīng)、裝修服務(wù)、家居家電等180多個行業(yè)的發(fā)展，能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、恢復(fù)就業(yè)、增加稅收。

讓該享受保障房的人回到保障房市場

紅星新聞：保障房的批量供應(yīng)，會不會沖擊目前的商品房市場？

孟曉蘇：

現(xiàn)在商品房市場確實(shí)存在著銷售困難。但如果認(rèn)為保障房建設(shè)會抑制人們?nèi)ベ徺I商品房，甚至說是沖擊商品房市場，這本身就是個錯誤的命題。

工薪階層特別是低收入家庭本來就應(yīng)該享受保障房。過去是由于保障房供應(yīng)不足的突出問題，才讓他們只能面對商品房市場。今后有了規(guī)?；Ｕ戏抗?yīng)，這些人群當(dāng)然應(yīng)該回到保障房市場。

紅星新聞：您一直在呼吁保障房建設(shè)，對于之后的保障房建設(shè)，您有什么新的建議呢？

孟曉蘇：

應(yīng)該補(bǔ)上前些年保障房建設(shè)不足的曠課，把保障房盡快建設(shè)起來。人們都盼著地方政府能把保障房建設(shè)計(jì)劃公布出來，符合條件的家庭可以按照規(guī)定與條件排隊(duì)，對未來就能有個好的預(yù)期。如果看到過兩年就能買到保障房，那就可以先租房兩年過渡，等待搬進(jìn)新家。