二手房交易份額開始反哺新房

今年以來，二手房市場(chǎng)整體表現(xiàn)優(yōu)于新房。CRIC監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市10月二手房成交規(guī)模同比增加24%，新房成交規(guī)模年內(nèi)首次止跌。然而，具體到各類型項(xiàng)目占比情況以及二手房成交份額變化，二手房市場(chǎng)也發(fā)生了微妙的變化。

今年1月、6-7月和10月市場(chǎng)三次明顯反彈期，二手房同比回升幅度逐次下降，多數(shù)城市新房市場(chǎng)表現(xiàn)更佳。二手改善、高端項(xiàng)目成交套數(shù)增幅同比大幅回落，被剛需項(xiàng)目趕超。典型城市10月二手房成交份額占比降至年內(nèi)最低，多個(gè)城市二手房成交占比下降。這意味著一手房終于迎來了二手房交易份額的反哺。

重點(diǎn)12城二手房成交與新房市場(chǎng)走勢(shì)趨同，年初至今大致經(jīng)歷了三輪成交規(guī)模的反彈期。1月受2023年初低基數(shù)影響，二手房成交同比增幅達(dá)到50%。隨后在“517新政”降首付、降利率及地方限制性政策松綁帶動(dòng)下，6月二手房成交同比增幅達(dá)到33%，7月熱度延續(xù)，增幅達(dá)到34%。第三輪明顯反彈是在10月，得益于“四取消、四降低、兩增加”政策組合拳影響，市場(chǎng)信心提振，二手房成交同比增加24%。對(duì)比三次反彈階段成交規(guī)模變化，10月二手房漲幅明顯最小。

具體到城市層面，深圳、北京、武漢、合肥4個(gè)城市10月二手房成交同比增速較年中上升。深圳表現(xiàn)最為搶眼，10月份二手房交易量同比增幅達(dá)到107%，增速較年中提升了30個(gè)百分點(diǎn)，較歷史高點(diǎn)（2021年均值）也增加了83%。武漢二手房10月成交由年中的回落3%轉(zhuǎn)增至47%。9月末“漢十條”在提振新房交易的同時(shí)，也大大促進(jìn)了二手房成交。重慶、南京、蘇州等城市二手房增速下降，利好新房市場(chǎng)的政策對(duì)二手房市場(chǎng)的提振作用有限。

天津和西安新房市場(chǎng)表現(xiàn)更佳，如天津10月全面取消限購(gòu)、限售、限價(jià)，大幅推升了高性價(jià)比和無競(jìng)品新房項(xiàng)目的去化速度。兩個(gè)城市受去年高基數(shù)影響，10月二手房同比增速分別為-2%和5%，且較年中均有所下降。對(duì)比新房交易峰值的2021年來看，2024年10月份兩市二手房交易量均較2021年有所增長(zhǎng)，其中西安二手房交易量更是較2021年平均增長(zhǎng)了90%。

從項(xiàng)目類型來看，年初和年中改善類和高端項(xiàng)目成交規(guī)模同比增幅較大，到了10月份，改善、高端項(xiàng)目增幅大幅回落至22%和20%，較年中分別下降13和19個(gè)百分點(diǎn)。剛需項(xiàng)目同比增幅領(lǐng)先，整體增幅較年中僅下降5個(gè)百分點(diǎn)?；诖?，10月二手房同比增速回升放緩很大程度上受改善、高端和頂豪類項(xiàng)目增速下降影響。

從總量來看，10月重點(diǎn)12城一二手房成交總量同比增長(zhǎng)14%，在總量一定的前提下，改善、高端類二手房項(xiàng)目交易量的增速“缺位”，必然反哺到新房市場(chǎng)上。結(jié)合10月新房市場(chǎng)走向來看，各城市高品質(zhì)項(xiàng)目均取得了優(yōu)異的成交表現(xiàn)。比如深圳和上海多個(gè)項(xiàng)目均在10月份取得了較好的去化率。在年內(nèi)三次反彈期中，剛需項(xiàng)目成交占比均在小幅穩(wěn)步提升，10月份剛需類新項(xiàng)目平均成交占比51%。對(duì)比年中成交份額，北京、深圳、上海、廣州剛需類項(xiàng)目提升幅度較為明顯，其中北京、上海、天津剛需類項(xiàng)目二手房成交占比均超過六成。

從新房和二手房市場(chǎng)份額進(jìn)一步來看，10月，重點(diǎn)12城二手房成交份額占比為65%，較9月下降5個(gè)百分點(diǎn)，并且成交份額降至年內(nèi)各月最低水平。結(jié)合上述各項(xiàng)目類型成交變動(dòng)情況來看，二手改善、高端類項(xiàng)目“回落”的同比增幅，正在被新房市場(chǎng)所承接?？梢钥闯?，2024年四季度，一手房市場(chǎng)迎來了二手房交易份額的反哺。從城市表現(xiàn)來看，2024年10月，多數(shù)城市二手房成交占比出現(xiàn)下降。典型如廣州、重慶、蘇州、天津降幅更是超過5個(gè)百分點(diǎn)。再比如重慶10月新房成交環(huán)比翻番，分流了大量購(gòu)房客群，導(dǎo)致二手房成交出現(xiàn)量?jī)r(jià)雙降。杭州、上海、西安等年內(nèi)新房去化表現(xiàn)較為穩(wěn)定，二手房成交占比也沒有出現(xiàn)較大波動(dòng)。

從中央到核心一二線城市利好政策不斷，住建部、財(cái)政部等部門頻繁發(fā)聲穩(wěn)定樓市，一線城市上海、北京兩城均取消普宅標(biāo)準(zhǔn)，落地財(cái)政部住房交易優(yōu)惠稅收政策，市場(chǎng)信心將進(jìn)一步修復(fù)，并對(duì)最終交易產(chǎn)生積極作用。10月重點(diǎn)城市一二手房已出現(xiàn)止跌回穩(wěn)信號(hào)，接下來重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)將持續(xù)承接剛需，而一手房將重新奪回高品質(zhì)住房需求，意味著有置換需求的改善、高端客群將回歸新房市場(chǎng)，在政策的推動(dòng)下，新房成交仍將進(jìn)一步放量。

二手房交易份額開始反哺新房。