任澤平：中國房地產(chǎn)十大預(yù)測軟著陸關(guān)鍵期(5)

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2024-08-30 09:41:55 任澤平

近幾年中央經(jīng)濟(jì)工作會議等強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)要探索新發(fā)展模式。在向成熟房地產(chǎn)市場發(fā)展路徑中，我國未來房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型將著力聚焦于以下幾大方面：

1）建立

“

人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機(jī)制；2）完善房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度；3）實施好保障性住房、城中村改造

和“平急兩用”公共

基礎(chǔ)設(shè)施等“三大工程”建設(shè)；4）加快解決新市民、青年人、農(nóng)民工住房問題，下力氣建設(shè)好房子；5）發(fā)掘房地產(chǎn)行業(yè)新內(nèi)涵，探索房企“開發(fā)建設(shè)+空間服務(wù)”的“輕重并舉”模式，在住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域建設(shè)新賽道。

4預(yù)測四：人口向都市圈城市群集聚

人口往都市圈城市群遷移，東北、西北、低能級城市人口面臨持續(xù)流出壓力，未來二八開，美國、日本、韓國等在城市化后半段都出現(xiàn)了人口集聚的現(xiàn)象和規(guī)律。

從國際經(jīng)驗看，人口遷移分為兩個階段：從鄉(xiāng)村到城市遷移，到在城市化中后期明顯向都市圈城市群遷移。

從國際看，美國人口遷移呈現(xiàn)兩個特點：一是在地區(qū)層面，從向傳統(tǒng)工業(yè)主導(dǎo)的鐵銹8州集聚，到向能源、現(xiàn)代制造和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)主導(dǎo)的西海岸、南海岸集聚。二是在城鄉(xiāng)層面，人口在城市化中后期明顯向大都會區(qū)集聚。日本人口隨產(chǎn)業(yè)持續(xù)向大都市圈集聚，但在1973年左右從向東京圈、大阪圈、名古屋圈“三極”集聚轉(zhuǎn)為向東京圈“一極”集聚。（請參考“澤平宏觀”深度報告《中國人口大遷移的新趨勢》《中國房地產(chǎn)市場的六大失衡與對策》《中國城市人才吸引力排名2023》）

我國人口流動整體趨勢是：人口進(jìn)一步向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域、大都市圈城市群集聚，分化加大，一、二線人口持續(xù)流入但增速放緩，三、四線城市人口持續(xù)凈流出。都市圈層面

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