任澤平：中國(guó)房地產(chǎn)十大預(yù)測(cè) 軟著陸關(guān)鍵期(3)

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2024-08-30 09:41:55 任澤平

從供給看，1978-2022年中國(guó)城鎮(zhèn)住房套數(shù)從約3100萬(wàn)套增至3.6億套，套戶比從0.8增至1.09

。相比美國(guó)、日本的1.17、1.16，德國(guó)、英國(guó)的1.03、1.02，國(guó)內(nèi)住房從供給短缺到總體平衡。

總體看，中國(guó)20-50歲人口于2013年見頂、需求峰值已過，存量住房套戶比近1.1和房地產(chǎn)新發(fā)展模式加快構(gòu)建，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)告別高增長(zhǎng)階段。

預(yù)測(cè)二：土地財(cái)政向稅收財(cái)政、股權(quán)財(cái)政轉(zhuǎn)型

土地財(cái)政面臨轉(zhuǎn)型，土地財(cái)政占地方財(cái)力三成，地方債務(wù)問題凸顯，亟待化解，推動(dòng)向稅收財(cái)政和股權(quán)財(cái)政轉(zhuǎn)型。

在土地財(cái)政制度設(shè)計(jì)中，地方政府依賴土地財(cái)政，房地產(chǎn)的直接稅收及土地出讓收入貢獻(xiàn)可觀。

2022年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項(xiàng)稅合計(jì)占地方財(cái)政收入的26.0%，地價(jià)占房?jī)r(jià)5成左右。近兩年受經(jīng)濟(jì)下行周期影響，地方政府土地財(cái)政空間持續(xù)收縮，2023年的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入是5.8萬(wàn)億元，跌破6萬(wàn)億大關(guān)，同比下降13.2%，相比2021年高點(diǎn)的8.7萬(wàn)億元少了2.9萬(wàn)億。

從宏觀層面看，

2022年地方政府與房地產(chǎn)相關(guān)收入總額8.6萬(wàn)億，其中國(guó)有土地出讓金收入6.7萬(wàn)億，5個(gè)房地產(chǎn)特有稅種稅收合計(jì)1.9萬(wàn)億。2012-2019年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項(xiàng)稅合計(jì)占地方財(cái)政收入從27.1%升至35.6%，后降至2022年的26.0%。2022年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項(xiàng)稅占商品房銷售額的63.4%。

從中觀城市看，

選取北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津等11個(gè)城市進(jìn)行房?jī)r(jià)構(gòu)成核算。2022年，土地成本占房?jī)r(jià)的49.0%，稅收成本占14.4%，建安費(fèi)用占比19.5%，企業(yè)毛收入為7.0%，土地成本加稅收成本占房?jī)r(jià)的5成左右。將2014-2022年房?jī)r(jià)增速對(duì)土地價(jià)格增速進(jìn)行回歸之后發(fā)現(xiàn)，土地價(jià)格每提高一個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，且土地成本上漲對(duì)房?jī)r(jià)上漲解釋力很強(qiáng)。

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