拉房價，這次是動真格的了

之前我說，收儲去庫存作為救樓市的終極大招，一旦加速落地將會是一個重要的拐點；

但很多人都沒啥感覺也不看好——怎么就終極了？

要說收房條件，有夠苛刻；

要說收儲資金，更是比不上08年的4萬億救市；

還有一個就是不理解，如果保障房越收越多，不也代表未來會去大力擠壓掉市場的剛需，那還有什么必要買商品房，去上趕著當最后一棒接盤俠嗎？

可以理解大家當下的悲觀，但也正因此，我才越要提醒各位，這波收儲去庫存的大力落地，恰恰是在向你表明：

未來的商品房，一定是比你選擇去租房、去買保障房更香的存在。

關(guān)鍵在于，你有沒有把握住當下這個入場時機。

收儲去庫存的加速落地，會倒逼買房的性價比被持續(xù)推高。

如何說？

結(jié)合最近釋放的其他一些信號來看，有3點最主要的原因：

1、你租房和持有保障房的成本，會大大增加

要知道，在地方收儲資金有限的情況下，要想獲得額外的盈利收入，就勢必要去抬高保租房或者保障房的價格。

畢竟房租和房價，房價不能先漲，就得先人為地去推動整體的房租上漲。

上周央媽的二季度貨幣政策報告正是在說明這個事情，具體表述為：

過去十年我國CPI中房租分項年均上漲超1.2%。

若假定未來仍能長期保持這樣的租金增長率，相較于既定的購房成本，租賃住房總的收益率在靜態(tài)租售比基礎(chǔ)上有望提升至3%以上，將高于多數(shù)資產(chǎn)回報率。

央媽甚至親自喊話：住房租賃產(chǎn)業(yè)是未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要方向。

這意味著，如果你不買房，后期等到地方收購的房源足夠多，就一定會去重新?lián)碛凶赓U市場的定價權(quán)，而這個時候你就是后悔也要承擔租金上漲好幾倍的成本了。

而據(jù)我所知，一線城市有部分公租房項目目前就已經(jīng)在踐行租金上漲的大動作，一次性能漲個66.7%。

至于保障房，一直以來都是剛需的首選，但如果我告訴你，你原來的購房款拿去存定期也有年收益2%的利息，再加上1%的折舊率，相當于3%的持有成本

——這期間你還不能出租不能閑置，后面就算到期可以轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)了也不能比原來的購買價高，那對比起后期能拿到3%回報率的商品房，你還會覺得它更香嗎？

更何況，按當前低利率的大趨勢，租售比趨于3%甚至更高的情況下，對應的商品房價也很難跌了；

如果還跌，反而是買入機會。

2、市場歸市場，保障歸保障后，城市與城市間的差距會越加凸顯出來

啥意思呢？其實就是房價會在這個過程中去加速分化。

你可以簡單理解為，國家隊現(xiàn)在重點落在收儲的城市，就是為了推動這些城市先扭轉(zhuǎn)供需、先漲起來。

扭轉(zhuǎn)供需，本質(zhì)上也是通過收儲給城市搶人口、搶人才的一種手段。

畢竟剛畢業(yè)的年輕人都是租房的，而想省生活成本就只能去租保障房，所以保障房多了反而是越能吸引年輕人流入的一種。

而只要年輕人源源不斷地愿意來，最后在城市里賺到錢以后，也一定會選擇到核心區(qū)去買房，并繼續(xù)支撐核心區(qū)的價格，所以房價也一定會先漲起來。

所以這也是為什么我最近一直在說，如果未來我們的產(chǎn)業(yè)風口在AI、在高科技，那么如果你轉(zhuǎn)行不了到這些行業(yè)里，你就直接去這類產(chǎn)業(yè)扎堆聚集的城市。

對于各位來說，當下也正是一個你對所在城市、片區(qū)甚至于你住的房子價值做篩選和評估的機會。

比如你現(xiàn)在手上就有資產(chǎn)的話，你要去關(guān)注的，就是你的商品房是不是也落在了跟保障房一樣的片區(qū)、又或者跟保障房一樣很難再具備增值的屬性。

如果是，那就要趁當下抓緊做好置換了。

還有最重要的第3個原因：

3、正是國家隊之所以從8月開始加快了收儲速度，也意味著部分城市的房價來到了一個相對的底部區(qū)間

像前兩天深圳收儲的細則一出來，很多人都在詬病，說條件卡得那么嚴有什么用？

但我反而認為，深圳這個動作，象征意義更大于它的實際意義，畢竟它本身就是全國最不依賴土地財政的城市

——所以其實更多是想向大家去傳達，深圳樓市已經(jīng)下跌很多了，很快將迎來筑底回暖的信號。

而深圳之外，目前加大力度去收儲的更多城市，我建議大家同樣可以重點關(guān)注起來。

因為這意味著將會有更多資金去流入到這些城市，而錢在哪人就在哪，人在哪房子的需求也就在哪，需求多了房價觸底止跌的速度自然也就更快；

當然，這些收儲的城市，目前全國范圍內(nèi)已經(jīng)超過了60個，在普跌分漲的大行情下，顯然也不是每個都會很快迎來止跌，而是會根據(jù)去庫存周期決定；

而在這些城市里面，在下半年就將先一步迎來回暖的，城市價值更靠前的，我們大胡子團隊經(jīng)過全國性的考察后，認為也就只有13個城市。

轟轟烈烈的去庫存大戰(zhàn)，又再一次打響了。

但和上一輪棚改最大的不同是，這一輪的收儲，不會再重演第二年房價飛漲的歷史。

為什么？

因為收儲我們強調(diào)的是盤活存量，而盤活存量一共就2條路子：

1個是讓城市更新完全取代之前棚改和拆遷的盛宴。

啥叫城市更新？

其實就是舊改——在不大拆大建的基礎(chǔ)上，對于房齡在21年以上的老房子去進行修復改造。

比如，更換老舊管道、加固樓梯過道、粉刷內(nèi)外墻壁、安裝電梯、增加小區(qū)綠化停車位等等。

住建部還明確指出，樓齡在21年以上的房子將全部按照上面的方式來進行處置

——也即大約80%的老房子將接受舊改，只有20%被列為存在安全隱患的高危建筑才會被拆除。

所以，想靠抄底老房子博拆遷、博“以舊換新”的朋友，現(xiàn)階段還是省省力氣省省錢。

當然如果你說你是手上現(xiàn)在就持有這些城市的房產(chǎn)，那現(xiàn)在就是你出手進行置換的最后時機。

否則再往后你哪怕爆出個骨灰價，很可能都會面臨賣不出去的情況。

另1個，就是從賣地模式轉(zhuǎn)向賣租模式。

這里我還希望大家去理解一個事情，就是土地是國有的，而從土地上長起來的房子，是GJ拿來收稅的工具。

而只要是工具，地方收入的大頭一朝被承壓，就一定會快速找到另外的突破口去彌補。

消費稅是一個，但落在房子上，房租和房地產(chǎn)稅更是大頭。

很簡單的成本轉(zhuǎn)移方式，賺不到你賣地的收入，就賺你租金的收入，因為住永遠是我們老百姓的剛需，你不買就會租，很合理的。

至于房地產(chǎn)稅，有很多人因為這個看空樓市，可實際上在它全面落地前，我們的樓市就會迎來止跌回暖。

因為當大家都選擇去租房的時候，這里面選擇買房的人就會贏麻，再帶動整體的一個收益曲線，讓整個市場活躍起來。

而在這個時候，作為個體你需要去做好判斷的就是：

你所在的城市有沒有保障房收儲的公告，又或者在不在以舊換新的城市名單中；

如果不在，接下來的樓市回暖，以及所謂的低成本套利買房，也將與你無關(guān)。

我還是那句話：做決策前，先看看市場上的趨勢和信號，引導你往哪里去你就往哪里去。

特別是在三四五線小城市或者縣城有房子、有置換需求的朋友，更要時刻關(guān)注你所在城市的政策變動；