“政府收儲(chǔ)”去庫(kù)存，會(huì)面臨哪些政策難點(diǎn)？房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？媒體解讀

5月17日，四部委頒布了針對(duì)房地產(chǎn)的新政策，其中亮點(diǎn)之一是鼓勵(lì)地方政府通過(guò)回收、購(gòu)入等方法處理已出讓但未使用的住宅用地和空置房屋，旨在幫助企業(yè)解決難題。這項(xiàng)“政府收儲(chǔ)”措施旨在去庫(kù)存，其實(shí)施過(guò)程中可能會(huì)遇到哪些政策障礙？它能處理的庫(kù)存規(guī)模有多大，效果又會(huì)怎樣？

目前，政府收儲(chǔ)活動(dòng)主要分為兩個(gè)類別：第一類是購(gòu)買未售出的新建住宅，這一做法得到了中央政策的支持。操作模式遵循“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)化操作”，由人民銀行提供成本較低的再貸款資金，鼓勵(lì)21家大型銀行根據(jù)市場(chǎng)原則，向地方政府指定的地方國(guó)企發(fā)放貸款，以便以合理價(jià)位購(gòu)得未銷售的商品房，用于保障性住房供應(yīng)。第二類則是收購(gòu)二手房，這主要是地方政府自主推出的措施，目的是促進(jìn)“賣舊換新”的流通鏈，由國(guó)有資產(chǎn)平臺(tái)購(gòu)買部分二手房，用作保障房或再次銷售。資金來(lái)源多樣，包括地方財(cái)政預(yù)算、城投平臺(tái)自籌等。“政府收儲(chǔ)”去庫(kù)存，會(huì)面臨哪些政策難點(diǎn)？房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？媒體解讀。

預(yù)計(jì)政府收儲(chǔ)將以新房為主，涉及二手房的數(shù)量相對(duì)較少。在資金層面，新房收儲(chǔ)得益于央行的保障性住房再貸款支持，而二手房收儲(chǔ)則更依賴地方財(cái)政資源；從操作和后續(xù)管理上看，新房便于集中收購(gòu)和統(tǒng)一管理，相比之下，二手房處理起來(lái)更為復(fù)雜，需要分別處置；責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)方面，新房收儲(chǔ)流程較為規(guī)范，而二手房收儲(chǔ)因地方自主性較強(qiáng)，可能存在利益輸送的風(fēng)險(xiǎn)。

觀察發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前收儲(chǔ)去庫(kù)存面臨幾個(gè)關(guān)鍵挑戰(zhàn)： - 部分城市因成本與收益不匹配，項(xiàng)目推動(dòng)遭遇困難。市場(chǎng)化操作要求在收購(gòu)新房時(shí)考慮成本效益比，保障性住房原則是“保本微利”。政府低價(jià)收購(gòu)新房后，再以可承受價(jià)格配售給目標(biāo)群體，這意味著收購(gòu)價(jià)格必須顯著低于市場(chǎng)價(jià)，否則可能導(dǎo)致政府虧損或售價(jià)過(guò)高影響吸引力。 - 保障性住房的需求與商品房庫(kù)存地域錯(cuò)配，一二線城市保障房缺口大，而庫(kù)存消化壓力集中在三四線城市。 - 地方財(cái)政承受較大壓力，盡管政策強(qiáng)調(diào)不增加隱形債務(wù)，但在維持項(xiàng)目平衡和推進(jìn)去庫(kù)存上，仍需地方財(cái)政發(fā)揮作用。