“政府收儲”去庫存，會面臨哪些政策難點？房價會漲嗎？媒體解讀

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2024-05-30 10:33:55 中國新聞周刊

5月17日，四部委頒布了針對房地產(chǎn)的新政策，其中亮點之一是鼓勵地方政府通過回收、購入等方法處理已出讓但未使用的住宅用地和空置房屋，旨在幫助企業(yè)解決難題。這項“政府收儲”措施旨在去庫存，其實施過程中可能會遇到哪些政策障礙？它能處理的庫存規(guī)模有多大，效果又會怎樣？

目前，政府收儲活動主要分為兩個類別：第一類是購買未售出的新建住宅，這一做法得到了中央政策的支持。操作模式遵循“政府引導(dǎo)、市場化操作”，由人民銀行提供成本較低的再貸款資金，鼓勵21家大型銀行根據(jù)市場原則，向地方政府指定的地方國企發(fā)放貸款，以便以合理價位購得未銷售的商品房，用于保障性住房供應(yīng)。第二類則是收購二手房，這主要是地方政府自主推出的措施，目的是促進“賣舊換新”的流通鏈，由國有資產(chǎn)平臺購買部分二手房，用作保障房或再次銷售。資金來源多樣，包括地方財政預(yù)算、城投平臺自籌等?！罢諆Α比齑?，會面臨哪些政策難點？房價會漲嗎？媒體解讀。

預(yù)計政府收儲將以新房為主，涉及二手房的數(shù)量相對較少。在資金層面，新房收儲得益于央行的保障性住房再貸款支持，而二手房收儲則更依賴地方財政資源；從操作和后續(xù)管理上看，新房便于集中收購和統(tǒng)一管理，相比之下，二手房處理起來更為復(fù)雜，需要分別處置；責(zé)任風(fēng)險方面，新房收儲流程較為規(guī)范，而二手房收儲因地方自主性較強，可能存在利益輸送的風(fēng)險。

觀察發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前收儲去庫存面臨幾個關(guān)鍵挑戰(zhàn)： - 部分城市因成本與收益不匹配，項目推動遭遇困難。市場化操作要求在收購新房時考慮成本效益比，保障性住房原則是“保本微利”。政府低價收購新房后，再以可承受價格配售給目標(biāo)群體，這意味著收購價格必須顯著低于市場價，否則可能導(dǎo)致政府虧損或售價過高影響吸引力。 - 保障性住房的需求與商品房庫存地域錯配，一二線城市保障房缺口大，而庫存消化壓力集中在三四線城市。 - 地方財政承受較大壓力，盡管政策強調(diào)不增加隱形債務(wù)，但在維持項目平衡和推進去庫存上，仍需地方財政發(fā)揮作用。

關(guān)于5000億收儲規(guī)模是否充足的問題，市場上存在討論。盡管初始階段這一規(guī)?？此谱銐颍艺諆ν七M或因種種挑戰(zhàn)而緩慢，但若進展順利，政策額度有望增加，如同之前對保障性住房等項目的資金追加。此外，政府收儲的示范作用可能帶來超出直接資金規(guī)模的市場正向效應(yīng)，提升信心，加速去庫存。

綜合分析，政府收儲將發(fā)揮正面作用：加速去庫存、增加保障房供應(yīng)、支持房企資金回籠等。然而，由于上述挑戰(zhàn)，此輪政府收儲的成效可能不及上一輪棚改貨幣化的直接影響，但也降低了觸發(fā)房地產(chǎn)過熱和房價飆升的風(fēng)險。

為了促進收儲工作的順利實施，鑒于政策強調(diào)不增加地方政府隱性債務(wù)，中央財政需要加大對地方的支持，減輕地方財政壓力。

(責(zé)任編輯：盧其龍 CN070)

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