進(jìn)入3月，北上廣深四大一線城市樓市成交顯著升溫，二手房率先放量、新房結(jié)構(gòu)性回暖。市場熱議的“小陽春”似乎真的來了。

當(dāng)前房地產(chǎn)積極信號(hào)持續(xù)增強(qiáng)，3月樓市“小陽春”有望出現(xiàn)，而房地產(chǎn)市場調(diào)整也已接近尾聲。穩(wěn)中有升、分化加劇，將成為下一階段的主基調(diào)。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅繼續(xù)收窄、同比下降。一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為持平，特別是北京和上海均上漲0.2%，廣州持平，深圳下降0.3%。北京市場表現(xiàn)突出，領(lǐng)跑一線城市。截至3月23日，北京新房累計(jì)網(wǎng)簽量約1739套，較2月整月1217套（含非住宅）增長約96.94%。中指研究院監(jiān)測顯示，第12周（3.15-3.21）北京新房成交環(huán)比增長31.7%，為一線城市最高增幅。

不止新房市場熱度攀升，二手房市場更是“量價(jià)齊升”。截至3月22日，北京二手房網(wǎng)簽量累計(jì)達(dá)12182套，日均成交量超900套?！皽邨l”新政落地后，上海在本輪樓市回暖中表現(xiàn)也相當(dāng)亮眼。根據(jù)上海鏈家研究院數(shù)據(jù)，3月1日至23日上海市二手房成交2.24萬套，較去年同期增長11%。尤其是3月9日至15日，上海二手房單周網(wǎng)簽高達(dá)7233套，創(chuàng)下近五年周度最高紀(jì)錄。新房方面，截至3月20日，上海新房成交套數(shù)累計(jì)達(dá)5923套，較上月增4000套。

廣州的高端住宅客戶也在用實(shí)際行動(dòng)支持“小陽春”。天河的保利玥璽灣項(xiàng)目成交了一套建筑面積約670平方米的房源，總價(jià)近1.9億元；番禺區(qū)的星河灣半島五號(hào)項(xiàng)目錄得單日成交7.187億元。業(yè)內(nèi)人士指出，近期廣州高端住宅市場的活躍與整體大環(huán)境的回暖及核心地段價(jià)值的重估密切相關(guān)。

再看深圳，二手房成交迎來爆發(fā)式增長。從春節(jié)后四周的數(shù)據(jù)來看，今年深圳二手房簽約量較去年同期增長18%，每周遞增，實(shí)現(xiàn)“4連漲”。樂有家營銷總裁賀玲表示，今年“小陽春”是優(yōu)化調(diào)控政策以來深圳樓市的第二波熱潮，市場剛需釋放明顯。

放眼全國市場，一線城市的樓市熱度提升更為顯著，但相比新房市場的結(jié)構(gòu)性回暖，二手房市場的復(fù)蘇更加全面且具有代表性。廣東省住房政策研究中心李宇嘉指出，春節(jié)后樓市小陽春成色很足，主要表現(xiàn)在二手住房市場。2025年一季度新房迎來交易小高峰，但受在售項(xiàng)目多且去化周期拉長等多重因素影響，今年3月份新房小陽春并不突出。

買家更“挑”了，好產(chǎn)品、好地段、好配套成為關(guān)鍵。以廣州的熱銷項(xiàng)目為例，隨著天河馬場地塊以約8.5萬元/㎡的價(jià)格成功出讓，珠江新城板塊的多項(xiàng)目領(lǐng)先市場。同處珠江新城東板塊的保利天曜項(xiàng)目，截至3月22日已實(shí)現(xiàn)超6億元的銷售金額。而作為廣州“新貴”板塊的琶洲、白鵝潭也同步走強(qiáng)，如保利天奕3月單周成交20套，“小陽春”效應(yīng)明顯。

在深圳、上海、北京核心區(qū)，同樣出現(xiàn)首訪即成交、短周期下定的成交案例，千萬級(jí)以上改善盤比剛需盤更受青睞。在北京，改善型項(xiàng)目成為“主力軍”。中海安瀾北京3月首周以3.26億元登頂北京住宅成交金額榜；中建壹品3月1日單日銷售額超5.4億元；保利發(fā)展主力項(xiàng)目周度成交破5億元；招商朝棠攬閱周度銷售35套；綠城曉月和風(fēng)單周進(jìn)賬7500萬元。

李宇嘉指出，此次市場回暖中表現(xiàn)突出的新房項(xiàng)目，一類是中心區(qū)品質(zhì)和區(qū)位優(yōu)勢突出的好房子項(xiàng)目，另一類則是近郊學(xué)位、交通、配套等優(yōu)勢突出且價(jià)格相對(duì)友好的樓盤。在二手房成交方面，這一特征愈發(fā)明顯。相較于新房，二手房更符合剛需群體的訴求——通勤便利、配套成熟、所見即所得、總價(jià)可控。比如，近期上海樓市回暖，主要源自剛性購房需求的集中釋放。上海的部分房產(chǎn)中介表示，總價(jià)300萬元左右的小戶型二手房成交速度明顯加快。

此外，二手房交易周期更短，能快速滿足落戶、子女上學(xué)的剛性需求。深圳、廣州的熱門小區(qū)，近期出現(xiàn)多組客戶爭搶的情況。廣州二手房客戶中有一大半都是為了學(xué)位。每年3月幾乎都是學(xué)位房熱銷期，今年甚至比去年十一黃金周還要旺。學(xué)區(qū)房的價(jià)格也出現(xiàn)上漲。據(jù)媒體報(bào)道，北京學(xué)區(qū)房價(jià)格已經(jīng)率先跳漲5%—10%，個(gè)別好學(xué)區(qū)的價(jià)格漲了15%。深圳的學(xué)區(qū)房也已經(jīng)率先領(lǐng)漲，如財(cái)富廣場、南天一花園、長怡花園等。

除了教育配套，具備地鐵、商業(yè)、景觀等優(yōu)質(zhì)配套的項(xiàng)目也更受購房者歡迎。當(dāng)前市場不是普漲式回暖，而是向核心資產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品集中的結(jié)構(gòu)性行情。本輪回暖源于積壓需求釋放、市場預(yù)期修復(fù)及政策信貸支撐，短期內(nèi)“小陽春”熱度有望延續(xù)，但缺乏投資需求入場，不具備全面暴漲基礎(chǔ)。

展望未來，市場將轉(zhuǎn)向平穩(wěn)，區(qū)域與房源分化進(jìn)一步加劇，剛需與核心區(qū)優(yōu)質(zhì)改善房源仍是市場主流。開年北上廣深樓市集體回暖，對(duì)未來影響幾何？這波熱度是否有望延續(xù)？

一個(gè)積極信號(hào)正在顯現(xiàn)：據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，2月末，全國商品房待售面積為79998萬平方米，同比增速為0.1%，創(chuàng)下自2021年7月以來的最小增速。待售面積增速的收窄反映了庫存壓力的緩解，市面上可售房源相對(duì)減少，這意味著供求關(guān)系正逐步走向均衡。同時(shí)，一線城市在過去9個(gè)月下跌的情況下，當(dāng)前新房價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)了由跌轉(zhuǎn)漲的積極態(tài)勢。

房地產(chǎn)市場正處在調(diào)整接近尾聲、積極信號(hào)持續(xù)累積的關(guān)鍵階段。預(yù)計(jì)3月下旬及后續(xù)，中高端改善性需求和豪宅市場的成交也有望得到提振。當(dāng)前二手房率先回暖，但后續(xù)二手成交提速推動(dòng)“賣舊買新”，市場有望形成“二手回暖—置換入市—新房走量”的正向循環(huán)。在價(jià)格友好、政策扶持、循環(huán)改善三重帶動(dòng)下，4月份樓市熱度將得到支撐。

近期“小陽春”跡象的成色和持續(xù)性，仍需進(jìn)一步觀察。答案是肯定的，但非全面普漲，而是結(jié)構(gòu)性回暖?！靶￡柎骸币阎粒粚儆凇昂梅孔印?。北上廣深的成交數(shù)據(jù)進(jìn)一步印證：二手強(qiáng)于新房、核心強(qiáng)于外圍、改善強(qiáng)于剛需、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品強(qiáng)于普通產(chǎn)品。

對(duì)于購房者而言，當(dāng)下或許是擇優(yōu)選籌的窗口期。優(yōu)先選擇核心地段、現(xiàn)樓/準(zhǔn)現(xiàn)樓、配套兌現(xiàn)、產(chǎn)品過硬的項(xiàng)目，或許更具性價(jià)比。對(duì)行業(yè)而言，“小陽春”不是重回粗放增長，而是高質(zhì)量復(fù)蘇的起點(diǎn)：市場向優(yōu)質(zhì)資源集中，向產(chǎn)品力回歸，向穩(wěn)健經(jīng)營轉(zhuǎn)型。穩(wěn)中有升、分化加劇將成為下一階段主基調(diào)，而“好房子”，始終是最優(yōu)答案。