進(jìn)入馬年，由“滬七條”拉開序幕的這輪刺激行動(dòng)，已經(jīng)初見成效。自2月25日上海發(fā)布樓市新政后，申城房地產(chǎn)市場尤其是二手房熱度方面，回暖的信號逐漸明顯。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，“滬七條”落地的首個(gè)周末，二手房就取得單日成交量破千的成績；新政后第二個(gè)周末不僅兩天的成交量雙雙破千，而且2503套網(wǎng)簽量也創(chuàng)下2025年4月以來的周末最高值。

樓市新政疊加“小陽春”傳統(tǒng)行情的影響，市場逐步向好變化。除了購房需求加速釋放，置業(yè)者和房東的信心也都呈現(xiàn)改善的趨勢。

上海推出多項(xiàng)重磅優(yōu)化，激活樓市作為2026年以來因城施策的典型代表，上海此番發(fā)布的樓市新政，刺激力度之大實(shí)屬少見。

一方面，申城通過“滬七條”對非滬籍購房群體的限購政策大幅松綁，外地單身和家庭在外環(huán)內(nèi)購房的門檻進(jìn)一步調(diào)低。非滬籍買首套的社?；騻€(gè)稅繳納年限從3年調(diào)整為1年，繳納滿3年還可額外多一張“房票”，這為外環(huán)內(nèi)的新房和二手房提供一大批符合購房條件的剛需和改善客群。

另一方面，“滬七條”還將居住證的持證群體納入優(yōu)化范圍，居住證滿五年無需社?；騻€(gè)稅證明就可以買一套，這讓上海樓市多出一批潛在客戶。

第三，在響應(yīng)公積金制度改革方面，申城今年推出的樓市新政也有不少看點(diǎn)。尤其對于多子女家庭，和購買新建綠色建筑住房的，貸款額度上都給予了很大的照顧。而且，公積金貸款住房套數(shù)的認(rèn)定也進(jìn)行了優(yōu)化。

調(diào)整后，關(guān)于公積金最高貸款額度：

（一）首套住房。個(gè)人公積金最高貸款額度調(diào)整為120萬元（含補(bǔ)充公積金），家庭公積金最高貸款額度調(diào)整為240萬元（含補(bǔ)充公積金）。（二）二套住房。個(gè)人公積金最高貸款額度調(diào)整為100萬元（含補(bǔ)充公積金），家庭公積金最高貸款額度調(diào)整為200萬元（含補(bǔ)充公積金）。多子女家庭購買首套及二套住房的，公積金最高貸款額度均可上浮20%。購買二星級及以上新建綠色建筑住房，公積金最高貸款額度上浮15%。同時(shí)符合以上兩種情形的，公積金最高貸款額度上浮35%。

關(guān)于公積金貸款中住房套數(shù)的認(rèn)定：

在滬無住房或僅有一套住房的本市繳存人家庭，當(dāng)前公積金貸款已結(jié)清且符合其他貸款條件的，再次購房時(shí)可申請公積金貸款。其中，家庭名下在上海無住房的，認(rèn)定為首套住房；家庭名下在上海已有一套住房的，認(rèn)定為第二套住房。

截至目前，上海推出樓市新政已有兩周，從成交量、找房熱度、觀望情緒等趨勢來看，提振效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)，二手房進(jìn)入回暖通道。在二手房成交方面，網(wǎng)上房地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2月25日-3月9日上海全市二手房總簽約量破萬套，日均成交量達(dá)782套之多。其中，僅上周末（3月7日與3月8日）就貢獻(xiàn)了2503套的成交量。這個(gè)成交水平，為2025年4月以來的周末最高。而3月7日1324的成交量，也創(chuàng)下25年5月以來的單日最高。

與此同時(shí)，上海二手房的在線找房熱度、二手房觀望指數(shù)等，新政發(fā)布后都發(fā)生了積極變化。58安居客研究院獨(dú)家數(shù)據(jù)顯示，今年3月上海二手房的找房熱度指數(shù)為68.2，已達(dá)到2025年3月以來的最高值；二手房觀望指數(shù)降至65.4，創(chuàng)下去年5月以來的最低水平。受此影響，房東的調(diào)價(jià)心態(tài)也在調(diào)整。據(jù)58安居客研究院監(jiān)測，3月份上海房東的調(diào)價(jià)指數(shù)已達(dá)到2025年5月以來的最高值。（注：調(diào)價(jià)指數(shù)低于50%則價(jià)格整體下調(diào)，反之則上調(diào)；數(shù)值增長僅意味著下調(diào)的幅度在收斂）

作為一線城市，上海進(jìn)一步調(diào)整和優(yōu)化調(diào)控政策，釋放的信號意義極強(qiáng)。此舉不僅有助于區(qū)域樓市率先企穩(wěn)，還將改善其他城市購房者對后市的預(yù)期，緩解觀望情緒。我們以蘇州為例，3月份主城區(qū)二手房的在線找房熱度指數(shù)為71.3，這是2025年3月以來的最高水平；當(dāng)?shù)囟址康挠^望指數(shù)，則降至去年6月以來的最低值。

穩(wěn)樓市方向明確，更多利好將落地

值得注意的是，今年著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，上海只是給各地打了個(gè)樣。根據(jù)3月重磅會(huì)議釋放的信息，未來國家層面將有更多利好落地。一是因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購存量商品房用作保障性住房。與此前的政府工作報(bào)告相比，今年收儲工作強(qiáng)調(diào)“鼓勵(lì)”，后續(xù)勢必在此發(fā)力。據(jù)財(cái)政部透露，2026年為更大力度擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)增長、促轉(zhuǎn)型，將新增地方政府專項(xiàng)債券4.4萬億元。

二是央行降息，進(jìn)一步降低增量和存量房貸的負(fù)擔(dān)。3月6日的民生主題發(fā)布會(huì)上，央行行長再次明確表態(tài)，2026年繼續(xù)實(shí)施好適度寬松的貨幣政策，將靈活高效地運(yùn)用降準(zhǔn)降息等多種貨幣政策工具。三是在構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式下，相關(guān)基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)進(jìn)一步完善。商品房銷售上，將推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn)“所見即所得”，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)。另據(jù)最新消息，2026年國家還會(huì)加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域、新興領(lǐng)域、涉外領(lǐng)域立法，著力提高立法質(zhì)量，已明確將修改城市房地產(chǎn)管理法等。

四是今年的政府工作報(bào)告明確，將加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求。除了提高公積金貸款額度，還可以通過現(xiàn)金補(bǔ)貼、房貸貼息、稅費(fèi)減免等來支持保障群體的購房需求。可以預(yù)見的是，今年買房不僅門檻更低、成本更少、優(yōu)惠更多，置業(yè)環(huán)境也將更顯友好。