廣州市政協(xié)委員徐強(qiáng)指出，《中華人民共和國民法典》第二百八十二條明確規(guī)定，利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本后屬于業(yè)主共有。盡管法律有明文規(guī)定，但廣州市住宅小區(qū)公共收益的管理仍面臨普遍性挑戰(zhàn)，業(yè)主的合法權(quán)益未能得到充分保障。

在他看來，核心障礙是“業(yè)委會(huì)成立率與運(yùn)作效能雙低”。數(shù)據(jù)顯示，廣州僅有約20%的小區(qū)成立了有效運(yùn)作的業(yè)委會(huì)。因此，許多小區(qū)因業(yè)主組織渙散、籌建過程受阻，導(dǎo)致公共收益長期由物業(yè)公司單方管理，業(yè)主無從知曉也無從干預(yù)。此外，公共收益普遍存在賬目不清、收支不透明的問題；部分物業(yè)企業(yè)乃至行業(yè)組織對“分紅”存在顧慮，認(rèn)為應(yīng)優(yōu)先將收益全部投入設(shè)施維護(hù)，擔(dān)心分紅是“殺雞取卵”。

綜合觀察國內(nèi)其他城市的經(jīng)驗(yàn)后，徐強(qiáng)認(rèn)為應(yīng)強(qiáng)力推動(dòng)業(yè)主組織建設(shè)，以筑牢治理根基。他建議，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局牽頭，制定并下發(fā)業(yè)委會(huì)成立與換屆的操作指引細(xì)則，簡化流程、明確時(shí)限。各街道、社區(qū)應(yīng)將協(xié)助小區(qū)成立業(yè)委會(huì)納入基層治理重點(diǎn)工作，設(shè)立專人提供法律、程序咨詢，降低業(yè)主發(fā)起成立業(yè)委會(huì)的門檻與難度。

他還建議廣州研究出臺《廣州市住宅小區(qū)公共收益監(jiān)督管理辦法》，強(qiáng)制要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)將公共收益存入由業(yè)委會(huì)（或街道代管）、物業(yè)、開戶銀行三方共管的特定賬戶，實(shí)現(xiàn)與物業(yè)公司自有資金的物理隔離。為避免公共收益成為一筆“糊涂賬”，可以從技術(shù)層面著手。他建議開發(fā)或引入統(tǒng)一的“廣州市智慧物業(yè)與公共收益監(jiān)管平臺”，為每個(gè)小區(qū)生成公共收益收款二維碼（如停車費(fèi)、場地租金），確保每筆收入直接進(jìn)入共管賬戶，實(shí)現(xiàn)收入實(shí)時(shí)公示、支出線上審批、賬目隨時(shí)可查。

徐強(qiáng)還建議科學(xué)設(shè)計(jì)分配與激勵(lì)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)共享。他建議建立“年度預(yù)算－結(jié)算－分配”的規(guī)范流程。每年初，由業(yè)委會(huì)會(huì)同物業(yè)制定包含公共收益預(yù)期的年度服務(wù)與財(cái)務(wù)預(yù)算，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決；年末進(jìn)行第三方審計(jì)并公示。推廣“基礎(chǔ)保障+激勵(lì)分紅”的分配原則。明確公共收益在扣除合理管理成本后，應(yīng)優(yōu)先計(jì)提一定比例（如30%—50%）注入小區(qū)專項(xiàng)維修資金或社區(qū)更新基金，用于應(yīng)對設(shè)施老化等長遠(yuǎn)需求。剩余部分，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，可用于現(xiàn)金分紅、抵扣物業(yè)費(fèi)或社區(qū)公益項(xiàng)目。建立對物業(yè)企業(yè)的正向激勵(lì)條款。在物業(yè)服務(wù)合同中明確，物業(yè)公司通過優(yōu)化管理、創(chuàng)新經(jīng)營為公共收益帶來超額增長的部分，可約定一定比例（如超額部分的10%—20%）作為物業(yè)服務(wù)獎(jiǎng)勵(lì)，激勵(lì)其主動(dòng)開源，實(shí)現(xiàn)業(yè)主增收與物業(yè)提質(zhì)的雙贏。