三環(huán)內剛需入場，四環(huán)外改善發(fā)力，北京11月二手房網(wǎng)簽量環(huán)比增近兩成市場韌性顯現(xiàn)(2)

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2025-12-01 15:17:15 北京商報

合碩機構首席分析師郭毅表示，規(guī)劃孩子入學的家庭通常需要兩到三個月的周期完成二手房交易，年底至次年初成為核心區(qū)房源的成交高峰期。此外，隨著新房限價政策取消，新房與二手房之間的價差拉大，部分地緣性剛需及改善家庭轉向二手房市場，形成了“新房上市反向引流二手房需求”的現(xiàn)象。

四環(huán)外市場增長主要來自改善型住房需求的釋放。以石景山區(qū)遠洋山水片區(qū)為例，該片區(qū)因緊鄰長安街、蓮石路等城市主干道，且享有地鐵1號線支持，在承接核心區(qū)域外溢的改善型購房需求方面表現(xiàn)突出。近一個月來，該小區(qū)二手房帶看量已達近1600次，促成多套改善型戶型成交。

當前四環(huán)外多個新建住宅項目陸續(xù)交付，部分房源進入二手房市場掛牌交易，進一步豐富了改善型需求的選擇空間。以長安悅璽項目為例，該項目于去年交房，今年已有房源以680萬元的總價掛牌，折算單價約5.45萬元/平方米。這類高性價比房源吸引了大量購房者關注。

盡管北京二手房市場在剛需和改善型房源共同推動下呈現(xiàn)增長態(tài)勢，但市場仍處于買方主導格局?，F(xiàn)階段市場呈現(xiàn)出兩大新特征：一是二手房議價空間逐步收窄，二是部分小業(yè)主選擇“以租代售”的比例上升。在議價空間收窄的背景下，“以租代售”模式逐漸成為部分小業(yè)主的重要替代選擇。通過出租獲取穩(wěn)定的租金收益，不僅能有效覆蓋部分等待成本，對于不急于出售或需要租金來覆蓋置換新房月供的業(yè)主來說，更是關鍵動因。

未來市場整體或將延續(xù)調整態(tài)勢，市場分化將持續(xù)加劇，但一線城市及核心二線城市仍將保持相對韌性。成交價格是市場預期的核心指標，價格止跌企穩(wěn)能夠打破購房者觀望心理，增強居民的置業(yè)意愿。

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(責任編輯：zhangxiaohua)

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