馬光遠(yuǎn)談銀行直供房 政策成關(guān)鍵！國(guó)際投行預(yù)測(cè)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在明年下半年開始回暖。但這一判斷是否準(zhǔn)確，取決于政策應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)整的措施。

從市場(chǎng)基本均衡來(lái)看，許多指標(biāo)已反應(yīng)過度：房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅減少，房地產(chǎn)銷售較高點(diǎn)下降約70%，房?jī)r(jià)普遍下跌約40%。市場(chǎng)本身已觸及新的均衡點(diǎn)，甚至出現(xiàn)超調(diào)，新的市場(chǎng)均衡已經(jīng)形成。

市場(chǎng)預(yù)期仍然疲軟，主要原因在于政策支持力度不足。例如，目前房貸利率仍處于較高水平，部分城市仍實(shí)施限購(gòu)政策。當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)負(fù)面預(yù)期時(shí)，缺乏相應(yīng)政策及時(shí)跟進(jìn)。此外，部分開發(fā)商資金鏈緊張，房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)持續(xù)暴露，爛尾項(xiàng)目問題也尚未完全解決。

當(dāng)前問題已不再是價(jià)格或市場(chǎng)數(shù)據(jù)問題，而在于如何精準(zhǔn)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。比如，開發(fā)商資金鏈問題已持續(xù)多年，仍需更大決心予以穩(wěn)定。目前購(gòu)房者不敢入市，主要擔(dān)心兩點(diǎn)：一是開發(fā)商出問題導(dǎo)致樓盤爛尾，二是房?jī)r(jià)持續(xù)下跌。如何從政策層面回應(yīng)這兩點(diǎn)擔(dān)憂至關(guān)重要。

市場(chǎng)數(shù)據(jù)確實(shí)反應(yīng)過度，資產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)本就如此，上漲時(shí)會(huì)超漲，下跌時(shí)也會(huì)超跌。但市場(chǎng)何時(shí)見底，關(guān)鍵仍取決于政策。下一步能否針對(duì)當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)出臺(tái)有效應(yīng)對(duì)措施，將十分關(guān)鍵。

因此，明年下半年是否會(huì)回暖，或上半年、后年是否回暖，關(guān)鍵在于我們何時(shí)出臺(tái)何種政策以化解市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的擔(dān)憂。值得注意的是，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖將呈現(xiàn)高度分化。一二線城市市場(chǎng)可能逐步企穩(wěn)，三線城市則需要更長(zhǎng)時(shí)間，四五線城市的恢復(fù)期會(huì)更長(zhǎng)。

市場(chǎng)將出現(xiàn)嚴(yán)重分化，房子會(huì)分成兩種完全不同的東西：一種是優(yōu)質(zhì)稀缺房產(chǎn)，可以作為資產(chǎn)保值增值；另一種是大量普通住宅，僅能滿足居住需求，不具備投資屬性。過去認(rèn)為所有房子都能保值增值的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所謂的“回暖”絕不可能和過去一樣同時(shí)雞犬升天。

判斷你所在城市的房產(chǎn)，要看地段、品質(zhì)，判斷它到底是稀缺資產(chǎn)，還是僅僅只是“老破小”。如果是后者，則基本不存在回暖空間。未來(lái)最多只有20%的房子能增值、只有20%的城市值得買房，只有20%的開發(fā)商能活下來(lái)。可以對(duì)照目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)自己驗(yàn)證一下。