多地將推行現(xiàn)房銷(xiāo)售：所見(jiàn)即所得 告別爛尾樓焦慮！買(mǎi)房子就像開(kāi)盲盒？付了錢(qián)卻拿不到房？這些糟心事可能真要成為歷史了。最近，住建部大力推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，河南信陽(yáng)率先宣布新出讓土地商品房一律現(xiàn)房銷(xiāo)售。數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)房銷(xiāo)售占比從2020年的12.7%猛增到2024年的30.84%，2025年前三個(gè)月更是達(dá)到36%。這意味著越來(lái)越多的購(gòu)房者可以“一手交錢(qián)，一手拿鑰匙”，徹底告別爛尾樓焦慮。

過(guò)去幾十年，中國(guó)人買(mǎi)房主要是靠預(yù)售制，也就是“圖紙買(mǎi)房”。房子還沒(méi)建好，購(gòu)房者只能看著模型和樣板間就下單。這種模式在住房短缺時(shí)期幫房企快速回籠資金，但也埋下了巨大隱患。部分房企把購(gòu)房者的預(yù)付款挪去拿地或搞其他投資，一旦資金鏈斷裂，項(xiàng)目就爛尾了。2021年爆發(fā)的“停工停貸潮”讓無(wú)數(shù)家庭陷入“首付交了、貸款還著、房子沒(méi)了”的困境。

爛尾樓問(wèn)題直接推動(dòng)了銷(xiāo)售制度改革。2024年8月，住建部副部長(zhǎng)董建國(guó)公開(kāi)提出“有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售”。同年12月的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議將“有力有序推行現(xiàn)房銷(xiāo)售”列為重點(diǎn)任務(wù)。中共中央、國(guó)務(wù)院的文件也明確要“穩(wěn)步推進(jìn)商品住房銷(xiāo)售制度改革”。這些頂層設(shè)計(jì)標(biāo)志著現(xiàn)房銷(xiāo)售從試點(diǎn)探索進(jìn)入了系統(tǒng)推進(jìn)階段。

各地方政府的政策落地速度很快。2020年3月，海南成為全國(guó)第一個(gè)全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售的省份，規(guī)定新出讓土地建設(shè)的商品住房必須現(xiàn)房銷(xiāo)售。五年下來(lái)，海南有超過(guò)8萬(wàn)套住房實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，有效防控了風(fēng)險(xiǎn)。2025年5月，河南信陽(yáng)出臺(tái)新規(guī)，要求文件印發(fā)后新出讓土地開(kāi)發(fā)的商品房一律現(xiàn)房銷(xiāo)售，并對(duì)已取得施工許可證的項(xiàng)目采取“主體封頂方可預(yù)售”的過(guò)渡措施。這種“新老劃斷”的做法既避免了對(duì)存量項(xiàng)目的沖擊，也為新周期立下規(guī)矩。

北京、深圳等熱點(diǎn)城市則采用了更靈活的試點(diǎn)方式。北京在土地出讓中設(shè)置“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積”的規(guī)則，房企承諾的現(xiàn)房銷(xiāo)售面積越大，拿地競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)。深圳部分地塊也要求現(xiàn)房銷(xiāo)售。截至2025年初，全國(guó)已有超過(guò)30個(gè)省市出臺(tái)了現(xiàn)房銷(xiāo)售相關(guān)政策，包括合肥、鄭州、長(zhǎng)沙等地。

現(xiàn)房銷(xiāo)售的核心優(yōu)勢(shì)是保障購(gòu)房者權(quán)益。在傳統(tǒng)預(yù)售制下，購(gòu)房者面臨爛尾、延期交付、貨不對(duì)板三重風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)房銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)了“所見(jiàn)即所得”，購(gòu)房者可以實(shí)地查驗(yàn)房屋質(zhì)量、采光通風(fēng)、小區(qū)環(huán)境。海南推行現(xiàn)房銷(xiāo)售后，新房投訴量下降了67%。雄安新區(qū)和海南的現(xiàn)房項(xiàng)目基本實(shí)現(xiàn)了“交房即交證”全覆蓋，購(gòu)房者拿鑰匙的同時(shí)就能拿到房產(chǎn)證。

市場(chǎng)數(shù)據(jù)印證了現(xiàn)房銷(xiāo)售的受歡迎程度。2024年，全國(guó)商品住宅現(xiàn)房銷(xiāo)售面積達(dá)到2.2億平方米，同比增長(zhǎng)23.4%，增速遠(yuǎn)超期房。現(xiàn)房銷(xiāo)售占比從2020年的12.7%提升至2024年的30.84%。2025年一季度，現(xiàn)房銷(xiāo)售面積占比進(jìn)一步攀升至36%。這說(shuō)明購(gòu)房者越來(lái)越傾向于選擇零風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)房。

現(xiàn)房銷(xiāo)售正在倒逼房企轉(zhuǎn)變發(fā)展模式。在預(yù)售制下，房企追求高周轉(zhuǎn)、高杠桿，拿地后最快6個(gè)月就能通過(guò)預(yù)售回款?，F(xiàn)房銷(xiāo)售要求房屋竣工后才能銷(xiāo)售，回款周期延長(zhǎng)到2-3年。這迫使房企從“速度競(jìng)爭(zhēng)”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)”，必須靠產(chǎn)品力吸引客戶(hù)。

房企的資金壓力明顯增大?，F(xiàn)房銷(xiāo)售模式下，房企需要承擔(dān)項(xiàng)目全周期的資金投入，對(duì)現(xiàn)金流是巨大考驗(yàn)。上市房企的凈利潤(rùn)在2024年首次轉(zhuǎn)為負(fù)數(shù)，同比下降114.35%。資金實(shí)力弱的房企面臨出清壓力。海南推行現(xiàn)房銷(xiāo)售五年后，頭部房企的市場(chǎng)份額已升至75%，超過(guò)50%的中小房企退出市場(chǎng)。

部分房企已經(jīng)開(kāi)始適應(yīng)新規(guī)則，注重產(chǎn)品創(chuàng)新。北京能建東譽(yù)府項(xiàng)目以3.05米層高、83%得房率等細(xì)節(jié)成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。湖北荊門(mén)首批現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)項(xiàng)目中，一個(gè)項(xiàng)目商鋪售罄，住宅簽約超八成；另一個(gè)項(xiàng)目竣工在即，認(rèn)購(gòu)率近九成。這些案例顯示，只要產(chǎn)品做得好，現(xiàn)房同樣受歡迎。

現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)金融體系的影響也很深遠(yuǎn)。預(yù)售制下，銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，房子可能還沒(méi)封頂，銀行要承擔(dān)項(xiàng)目爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)房銷(xiāo)售時(shí)，房子已經(jīng)竣工，銀行風(fēng)險(xiǎn)大幅降低。2024年開(kāi)始實(shí)施的《商業(yè)銀行資本管理辦法》規(guī)定，對(duì)未完工住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重更高，這促使銀行更傾向于支持現(xiàn)房銷(xiāo)售。

商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款余額超過(guò)52萬(wàn)億元，是重要的業(yè)務(wù)板塊?，F(xiàn)房銷(xiāo)售減少了爛尾風(fēng)險(xiǎn)，有利于銀行優(yōu)化資本管理。據(jù)測(cè)算，如果全部一手房貸款對(duì)應(yīng)的住宅都未完工，六大國(guó)有銀行的風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)將多出9.81萬(wàn)億元。現(xiàn)房銷(xiāo)售能顯著降低銀行的資本占用。

不同城市推行現(xiàn)房銷(xiāo)售的條件差異很大。北京、上海等核心城市改善需求旺盛，現(xiàn)房成為“硬通貨”。上海核心地段現(xiàn)房?jī)r(jià)格較期房高出8%-12%，依然保持高去化率。而營(yíng)口、荊門(mén)等三四線城市，中小房企占比高，資金承壓能力弱，需要更謹(jǐn)慎地推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售。

庫(kù)存水平是決定推行節(jié)奏的關(guān)鍵因素。信陽(yáng)這類(lèi)庫(kù)存高企的城市，全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售有助于“控增量、去庫(kù)存”。而庫(kù)存去化周期短于24個(gè)月的城市，如果急于推行現(xiàn)房銷(xiāo)售，可能導(dǎo)致短期供應(yīng)斷層，加劇供需矛盾。因此，“因城施策”很重要。

現(xiàn)房銷(xiāo)售也改變了土地市場(chǎng)邏輯。海南全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售后，2021-2023年土地成交面積累計(jì)下降54%。杭州試點(diǎn)地塊的流拍率從5%升至22%。地方政府需要適應(yīng)土地出讓收入可能減少的現(xiàn)實(shí)，探索更可持續(xù)的財(cái)政收入來(lái)源。

針對(duì)房企的資金壓力，各地出臺(tái)了支持政策。江西贛州延長(zhǎng)了現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目土地出讓金的繳納期限。江西九江對(duì)購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目的購(gòu)房者給予契稅補(bǔ)貼。山東多地提高了購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房的公積金貸款額度。這些措施旨在降低購(gòu)房門(mén)檻，幫助房企去化。

金融支持也在加強(qiáng)。國(guó)家金融監(jiān)督管理總局表態(tài)要加快出臺(tái)與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的融資制度。銀行被鼓勵(lì)設(shè)立“現(xiàn)房開(kāi)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)貸款”，延長(zhǎng)貸款期限，降低利率。優(yōu)質(zhì)房企可以發(fā)行“現(xiàn)房項(xiàng)目收益?zhèn)保貙捜谫Y渠道。

現(xiàn)房銷(xiāo)售還帶動(dòng)了監(jiān)管方式變革。北京已實(shí)現(xiàn)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)流水實(shí)時(shí)可查，從制度上堵住資金挪用漏洞。張掖市規(guī)定預(yù)售資金除繳稅外，凡與后續(xù)工程建設(shè)無(wú)關(guān)的資金申請(qǐng)均不予撥付。這些措施確保了資金專(zhuān)款專(zhuān)用。

對(duì)購(gòu)房者而言，現(xiàn)房銷(xiāo)售意味著決策信息更加透明。購(gòu)房者可以實(shí)地考察小區(qū)環(huán)境、房屋質(zhì)量，甚至用尺子丈量房間尺寸。泉州、武寧等地推出了公積金額度上浮、契稅全額補(bǔ)貼等政策，降低了現(xiàn)房購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻。

現(xiàn)房銷(xiāo)售也影響了市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)。房企在現(xiàn)房銷(xiāo)售模式下更傾向開(kāi)發(fā)高利潤(rùn)的改善型產(chǎn)品，以覆蓋資金成本。這可能導(dǎo)致中小戶(hù)型、低總價(jià)的剛需產(chǎn)品供應(yīng)減少。部分城市出現(xiàn)了現(xiàn)房項(xiàng)目主要面向改善型需求的現(xiàn)象。

二手房市場(chǎng)因此更加活躍。在現(xiàn)房供應(yīng)空檔期，房齡5-10年的次新房因配套成熟、即買(mǎi)即住，受到購(gòu)房者青睞。這形成了一二手房市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。

行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局發(fā)生深刻變化。央企國(guó)企憑借資金優(yōu)勢(shì)，在現(xiàn)房銷(xiāo)售市場(chǎng)占據(jù)主動(dòng)。民營(yíng)頭部房企轉(zhuǎn)向“小而美”的產(chǎn)品線。部分中小房企面臨轉(zhuǎn)型困境。2024年重點(diǎn)房企的研發(fā)投入增長(zhǎng)22%，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向產(chǎn)品細(xì)節(jié)創(chuàng)新。

工程質(zhì)量監(jiān)管要求提高?，F(xiàn)房銷(xiāo)售需要從圖紙審核轉(zhuǎn)向?qū)嵕膀?yàn)收，地方政府要建立更嚴(yán)格的施工過(guò)程監(jiān)測(cè)、分戶(hù)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。這對(duì)監(jiān)管資源配置提出了更高要求。

購(gòu)房成本問(wèn)題值得關(guān)注。現(xiàn)房開(kāi)發(fā)中的資金沉淀成本可能轉(zhuǎn)化為房?jī)r(jià)。盡管有契稅補(bǔ)貼等政策對(duì)沖，現(xiàn)房的購(gòu)房門(mén)檻仍可能高于期房。北京、上海等城市的現(xiàn)房?jī)r(jià)格已經(jīng)顯現(xiàn)出溢價(jià)。

現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)也在調(diào)整。房企需要從中短期融資轉(zhuǎn)向中長(zhǎng)期融資，開(kāi)發(fā)貸期限延長(zhǎng)至3-5年。這要求銀行建立差異化的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系。

供應(yīng)鏈金融等創(chuàng)新工具開(kāi)始出現(xiàn)?！敖ú纳?施工方-房企”三方票據(jù)融資模式，依托現(xiàn)房銷(xiāo)售回款閉環(huán)降低融資成本。這些創(chuàng)新有助于緩解房企資金壓力。

現(xiàn)房銷(xiāo)售信息透明度大幅提升。住建部門(mén)推動(dòng)建立全國(guó)統(tǒng)一的“現(xiàn)房銷(xiāo)售信息網(wǎng)”，公示項(xiàng)目工程進(jìn)度、資金監(jiān)管狀態(tài)、房企信用評(píng)級(jí)。購(gòu)房者可以更全面地了解項(xiàng)目情況。

獨(dú)立驗(yàn)房機(jī)構(gòu)的作用增強(qiáng)。這些機(jī)構(gòu)對(duì)現(xiàn)房項(xiàng)目進(jìn)行交付前評(píng)估，結(jié)果納入房企信用檔案。這形成了第三方監(jiān)督機(jī)制，進(jìn)一步保障房屋質(zhì)量。

“好房子”理念逐漸深入人心?，F(xiàn)房銷(xiāo)售推動(dòng)房企注重項(xiàng)目全周期品質(zhì)，綠色建筑、裝配式建筑等技術(shù)得到更廣泛應(yīng)用。杭州試點(diǎn)區(qū)域的現(xiàn)房項(xiàng)目綠化率、公共設(shè)施達(dá)標(biāo)率較期房分別提升9%和15%。

現(xiàn)房銷(xiāo)售還促進(jìn)了“交房即交證”模式的推廣。購(gòu)房者在收房的同時(shí)就能拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，消除了傳統(tǒng)模式下可能存在的辦證難題。海南、雄安新區(qū)已實(shí)現(xiàn)“交房即交證”覆蓋率100%。

市場(chǎng)分化特征更加明顯。一二線城市核心區(qū)域的現(xiàn)房銷(xiāo)售推進(jìn)較快，而非核心區(qū)域及三四線城市需要更謹(jǐn)慎。這種梯度推進(jìn)策略避免了“一刀切”可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)提供了參考。美國(guó)的新房銷(xiāo)售接近“現(xiàn)房銷(xiāo)售”或“準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售”，購(gòu)房款項(xiàng)置于第三方監(jiān)管賬戶(hù)。日本東京等核心區(qū)域現(xiàn)房公寓銷(xiāo)售占比超過(guò)六成。這些案例表明現(xiàn)房銷(xiāo)售是市場(chǎng)成熟的標(biāo)志。

現(xiàn)房銷(xiāo)售制度的法律基礎(chǔ)在完善?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》正在修訂，將明確現(xiàn)房銷(xiāo)售定義和準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。海南已修訂《房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，將現(xiàn)房銷(xiāo)售納入基本制度。

輿情管理變得重要。推廣現(xiàn)房銷(xiāo)售的成功案例，解析現(xiàn)房交付的優(yōu)勢(shì)，有助于消除“現(xiàn)房=高價(jià)”的誤解。政策宣傳需要更加精準(zhǔn)有效。

土地出讓模式不斷創(chuàng)新?！皫ЫㄔO(shè)方案出讓”、“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積”等規(guī)則，讓房企可以根據(jù)市場(chǎng)情況靈活選擇。北京亦莊地塊嘗試了“現(xiàn)房比例每增加10%，地價(jià)降5%”的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

財(cái)稅政策在銜接。現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目的土地增值稅預(yù)繳時(shí)間可能推遲，企業(yè)所得稅按實(shí)際利潤(rùn)預(yù)繳。這些措施緩解了房企的現(xiàn)金流壓力。

購(gòu)房者的選擇權(quán)實(shí)質(zhì)擴(kuò)大。在現(xiàn)房銷(xiāo)售模式下，購(gòu)房者可以同時(shí)比較多個(gè)建成項(xiàng)目，基于實(shí)景而非承諾做決策。市場(chǎng)的主導(dǎo)權(quán)真正開(kāi)始向消費(fèi)者傾斜。

房企的營(yíng)銷(xiāo)方式隨之改變。從過(guò)去的樣板間、效果圖展示，轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)景體驗(yàn)。北京朝陽(yáng)東三環(huán)的現(xiàn)房項(xiàng)目憑借稀缺區(qū)位與品質(zhì)優(yōu)勢(shì)持續(xù)熱銷(xiāo)，體現(xiàn)了實(shí)景展示的競(jìng)爭(zhēng)力。

產(chǎn)品細(xì)節(jié)成為競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)。層高、得房率、建材標(biāo)準(zhǔn)等以往被忽視的細(xì)節(jié)，現(xiàn)在成為房企重點(diǎn)打磨的環(huán)節(jié)。這推動(dòng)行業(yè)從粗放發(fā)展轉(zhuǎn)向精細(xì)運(yùn)營(yíng)。

租賃住房市場(chǎng)也與現(xiàn)房銷(xiāo)售產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)。部分城市鼓勵(lì)將現(xiàn)房銷(xiāo)售與保障性租賃住房建設(shè)結(jié)合，通過(guò)“現(xiàn)房銷(xiāo)售+保障房配建”模式，滿(mǎn)足不同群體的住房需求。

工程質(zhì)量糾紛顯著減少?，F(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目交付后，因“貨不對(duì)板”引發(fā)的投訴量下降。上海試點(diǎn)半年后，現(xiàn)房銷(xiāo)售占比從7%升至26%，市場(chǎng)接受度快速提升。

資金監(jiān)管更加嚴(yán)格。預(yù)售資金被要求全額納入監(jiān)管賬戶(hù)，按照工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)撥付。這與現(xiàn)房銷(xiāo)售制度形成互補(bǔ)，共同保障項(xiàng)目順利交付。

房企的融資渠道多元化。除了開(kāi)發(fā)貸款，REITs、CMBS等資產(chǎn)證券化工具開(kāi)始支持現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目。這有助于盤(pán)活存量資產(chǎn)，形成資金良性循環(huán)。

地方政府的角色在轉(zhuǎn)變。從過(guò)去依賴(lài)土地出讓收入，轉(zhuǎn)向更注重房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展。這要求地方政府提高治理能力，平衡多方利益。

消費(fèi)者信心逐步恢復(fù)。現(xiàn)房銷(xiāo)售消除了購(gòu)房者對(duì)爛尾樓的擔(dān)憂(yōu)，市場(chǎng)信任得以重建。這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展具有基礎(chǔ)性作用。

行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)提高?，F(xiàn)房銷(xiāo)售要求房企在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工各個(gè)環(huán)節(jié)都更加注重品質(zhì)，這帶動(dòng)了整個(gè)行業(yè)的質(zhì)量提升和技術(shù)進(jìn)步。