受供應(yīng)大幅回落影響，市場(chǎng)進(jìn)入去庫(kù)存階段。截至2025年9月底，全國(guó)50個(gè)代表城市商品住宅可售面積3.1億平方米，較2024年末下降2.9%。按近12個(gè)月的月均銷售面積計(jì)算，9月末可售庫(kù)存出清周期為19.9個(gè)月，同比縮短2.5個(gè)月，但三四線庫(kù)存依然承壓。房地產(chǎn)市場(chǎng)離全面“止跌”仍有一定距離，風(fēng)險(xiǎn)尚未完全化解。

隨著人口、城鎮(zhèn)化水平等支撐住房需求釋放的動(dòng)能逐漸減弱，近年來(lái)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，我國(guó)新房銷售面積進(jìn)入見頂后的回落階段。報(bào)告顯示，從2024年數(shù)據(jù)來(lái)看，城市間存在較大差異。一線城市中廣州、深圳人口保持正增長(zhǎng)，而北京、上海人口由增轉(zhuǎn)降；中西部省會(huì)城市如貴陽(yáng)、長(zhǎng)沙、南昌、西安、鄭州、成都等地持續(xù)保持較強(qiáng)吸附力。

在此背景下，地區(qū)分化進(jìn)一步顯現(xiàn)，優(yōu)勢(shì)地區(qū)市場(chǎng)仍有拓展空間，改善性住房需求成為市場(chǎng)關(guān)鍵支撐。根據(jù)報(bào)告，2025年前三季度，全國(guó)重點(diǎn)30城90—120平方米新房成交占比保持在四成左右，120~144平方米占比已超30%，多地120平方米以上大戶型占比提升，這種分化現(xiàn)象在投資端表現(xiàn)尤為明顯。

今年以來(lái)，房企拿地進(jìn)一步聚焦核心城市。以中海地產(chǎn)為例，今年前三季度其拿地金額已達(dá)795億元，其中上海、北京、杭州、深圳四個(gè)城市拿地金額占比達(dá)83%；綠城中國(guó)同樣在杭州、上海、蘇州、西安四個(gè)城市的拿地金額占前三季度總拿地金額的70%以上。

報(bào)告顯示，今年前三季度，全國(guó)300城住宅用地出讓金同比增長(zhǎng)13%，其中一二線城市出讓金同比增幅明顯，分別為24.5%、26.3%，而三四線城市土拍表現(xiàn)持續(xù)較弱，土地出讓金同比下降。從城市集中度來(lái)看，今年1~9月宅地出讓金TOP20城市成交金額占全國(guó)比重約61%，較2024年全年提升10個(gè)百分點(diǎn)，杭州、北京、上海前三季度涉宅用地出讓金額均超千億元，杭州出讓金已超去年全年水平。

企業(yè)必須更精準(zhǔn)地洞察住房需求趨勢(shì)，才能以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品贏得市場(chǎng)。但頭部企業(yè)投資策略趨同必然會(huì)導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)加劇，使得拿地成本提升。長(zhǎng)期來(lái)看，城市分化趨勢(shì)或?qū)⒏吤黠@。核心城市人口整體保持增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有發(fā)展空間，2025年開發(fā)投資吸引力TOP20城市GDP合計(jì)占全國(guó)35%，人口占21%，“好城市+好房子”具備結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。