近期，在社交平臺上瀏覽到社會焦點“房東稅”時，來自某一線城市的租房人沈林的第一反應(yīng)是：羊毛出在羊身上。他認(rèn)為這筆因房東出租房屋而要上繳的稅金，最終會由租客承擔(dān)。

所謂“房東稅”，是指即將在9月15日施行的《住房租賃條例》中提到的一種網(wǎng)絡(luò)概念。根據(jù)條例細(xì)則，出租人應(yīng)當(dāng)通過住房租賃管理平臺等方式，將住房租賃合同向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門備案。未辦理房租租賃合同備案的，承租人可以辦理備案?？h級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門應(yīng)通過住房租賃管理平臺開展合同備案等管理與服務(wù)，并與稅務(wù)等部門建立信息共享機制。

部分網(wǎng)友認(rèn)為，條例強調(diào)了出租人和承租人到有關(guān)部門備案租房合同的必要性，并且將“備案”與“交稅”劃上了等號。多數(shù)人也認(rèn)為，如果備案等同于收稅，那么這筆稅收最終會轉(zhuǎn)嫁到租客頭上。因此，在互聯(lián)網(wǎng)中，“房東稅”有時也被稱為“租房稅”。

由于與二房東之間的關(guān)系不好，沈林和她的室友們很擔(dān)心未來租房是否需要交稅，以及誰來承擔(dān)這筆稅金。沈林住在一個被二房東改造過的五居室里，她們因二房東推諉電器維修、無故帶外人上門等問題多次爆發(fā)沖突。在接受采訪時，沈林表示，她一直觀望等待條例的施行，擔(dān)心二房東會把稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給租客。

實際上，條例是指9月15日之后，市場上每租出去一套房子都必須在房管局備案。而租賃合同備案是一直以來都在施行的行政制度，只是此前征管不夠嚴(yán)格。租房作為一種經(jīng)營行為，其所涉及的稅種一直存在，并非增稅。因此，沈林口中的“房東將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給租客”可能是多慮了。

在條例施行前，租房合同備案與交稅其實就已經(jīng)存在。通常情況下，人們在租房時只終結(jié)于簽好合同并交上租金這一步，多數(shù)情況下并未經(jīng)歷過備案與交稅。相比之下，常年在一線城市工作的陳芮對此深有體會。2021年，陳芮搬進(jìn)了一套三居室，頭兩年她和室友及房東都沒有繳納過租房稅金。但2023年社區(qū)工作人員上門確認(rèn)了她們的租客身份后，房東要求她們承擔(dān)備案后產(chǎn)生的稅金。盡管陳芮試圖用法律規(guī)定說服房東，但房東堅持按慣例由租客承擔(dān)。最終，陳芮和室友們平攤了這筆費用。

從法律層面來看，住房租賃涉及的主要稅種包括增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等，除印花稅外，其他稅種的納稅義務(wù)人均為出租方。然而，現(xiàn)實情況卻更加復(fù)雜。經(jīng)濟學(xué)視角下，房東是否會將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給租客主要取決于當(dāng)?shù)刈赓U市場的供需關(guān)系。對于每一個急切想要租房的人來說，他們對租金上漲總是缺乏議價能力。

隨著條例實施日期臨近，人們對所謂“房租稅”的擔(dān)憂情緒持續(xù)發(fā)酵，主要原因是對政策的理解不足。從法律層面來看，條例是為行政立法；而租賃所需繳納的稅收需依據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定。二者分別由房產(chǎn)管理部門和稅務(wù)部門管理，獨立運行但相互關(guān)聯(lián)。條例本身只在第30條提及了“稅務(wù)”二字，并以“與稅務(wù)、統(tǒng)計等部門建立信息共享機制”的方式出現(xiàn)。

梳理“備案”出現(xiàn)的場景，可以發(fā)現(xiàn)其主要目的并非加強稅收監(jiān)管力度，而是為了規(guī)范市場。大多數(shù)“要求備案”的前后文中，詳細(xì)列舉了出租人和承租人需要遵守的義務(wù)，監(jiān)管部門的職責(zé)，乃至不遵守相應(yīng)義務(wù)所可能被處以的罰款。例如，第七條規(guī)定廚房、衛(wèi)生間等非居住空間不得單獨出租用于居??；第十一條規(guī)定承租人不得損壞消防設(shè)施或改動承重結(jié)構(gòu)；第二十九條規(guī)定設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府應(yīng)建立住房租金監(jiān)測機制，定期公布租金水平信息。

李宇嘉強調(diào)，條例的發(fā)布是為了激活住房租賃市場，構(gòu)建租購并舉的住房消費格局。當(dāng)前，住房租賃市場面臨權(quán)益無法保障、租賃關(guān)系不穩(wěn)定和租期較短的問題。出臺條例目的在于規(guī)范租賃各方行為，穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，同時給租賃賦權(quán)，即租房與買房在權(quán)益上平等。

不規(guī)范現(xiàn)象滲透在住房租賃市場的每一個角落，影響著租客與房東雙方。例如，沈林曾懷疑二房東在電表上動過手腳導(dǎo)致水電費異常高。后來得知二房東以不交管理費為由調(diào)整了電費，并且樓下業(yè)主一家與樓上租客共享水電表。面對這種情況，沈林的室友搬離了五居室，但二房東也沒有完整退還押金。

除了租客，房東也有苦衷。陳歆一家在某新一線城市有多套物業(yè)出租，有時會遇到麻煩的租客，如換燈泡、擰螺絲也需要她們解決。有些租客經(jīng)常找各種理由延付租金，房東也不好意思催繳。房地產(chǎn)市場行情和經(jīng)濟環(huán)境導(dǎo)致辦公室需求下降，讓物業(yè)價格直降，使得房東們感到困擾。

在這個魚龍混雜的市場里，總有人因為遵守公序良俗、信任他人而導(dǎo)致權(quán)益受損。備案的存在能夠給予“介入”另一個抓手。齊巖冰律師解讀道，未備案的租賃合同本身已具備法律效力。備案手續(xù)只是一種行政管理手段，并不會對租賃合同效力產(chǎn)生法定影響。

如今，大家只能圍繞交稅義務(wù)展開對條例的討論，原因在于條例尚未實施，其承諾的權(quán)益保障還未兌現(xiàn)。目前，大家仍不知道自身權(quán)益能在實際上得到多少保障。當(dāng)9月15日條例施行后，討論的重心應(yīng)當(dāng)會轉(zhuǎn)移。