近日，深圳羅湖一小區(qū)業(yè)主因與前任物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同糾紛面臨超過200萬元的賠償。據(jù)該小區(qū)第四屆業(yè)委會(huì)成員王先生介紹，小區(qū)建成于2003年。2024年4月，小區(qū)業(yè)主大會(huì)收到前任物業(yè)公司的民事起訴狀，要求支付其為服務(wù)活動(dòng)墊付的費(fèi)用及合同酬金，共計(jì)206萬余元。

起訴狀顯示，2019年5月，小區(qū)業(yè)主大會(huì)通過公開招標(biāo)選聘的方式確定了某物業(yè)公司為新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同年6月，小區(qū)第三屆業(yè)委會(huì)與該物業(yè)簽署《物業(yè)服務(wù)合同》，合同期限三年（2019年7月15日至2022年7月1日）。合同約定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行酬金制，物業(yè)公司每月按應(yīng)收項(xiàng)目飽和收入總額的10%提取酬金。合同到期時(shí)，如物業(yè)服務(wù)費(fèi)用存在不足，由業(yè)主在合同到期前一次性補(bǔ)足。雙方還簽署了補(bǔ)充協(xié)議，約定經(jīng)審計(jì)出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)資金不足的，由全體業(yè)主按照專有部分面積的比例進(jìn)行補(bǔ)充。

起訴狀稱，該物業(yè)自2019年9月起為小區(qū)提供服務(wù)，至2023年8月退出。實(shí)際退場(chǎng)后，物業(yè)仍與小區(qū)業(yè)主大會(huì)溝通審計(jì)事宜，但未得到明確回應(yīng)。2023年11月，物業(yè)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)其服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)收支情況進(jìn)行審計(jì)。報(bào)告顯示，物業(yè)累計(jì)虧損219萬余元，不足以支付項(xiàng)目對(duì)外債務(wù)和應(yīng)付原告墊付費(fèi)用及酬金206萬余元?；诖耍飿I(yè)提起訴訟，要求被告承擔(dān)合同責(zé)任。目前，該案仍在一審審理階段。

小區(qū)業(yè)主大會(huì)對(duì)此表示無法認(rèn)可。王先生指出，物業(yè)雖設(shè)立了共有資金共管賬戶，但各項(xiàng)開支由物業(yè)公司單方面決定，賬戶并沒有實(shí)現(xiàn)真正意義的“共管”。物業(yè)公司進(jìn)場(chǎng)后，第三屆業(yè)委會(huì)任期屆滿，直至2024年11月新一屆業(yè)委會(huì)才正式備案。服務(wù)期間，物業(yè)公司除了公布少數(shù)季度收支財(cái)報(bào)外，各年度預(yù)算均沒有經(jīng)過業(yè)主大會(huì)會(huì)議審核或批準(zhǔn)。

王先生提供的答辯狀顯示，物業(yè)未提交2019年度、2020年度預(yù)算報(bào)告，多次催促未果；2021年度預(yù)算于當(dāng)年9月份才提交；2022年度預(yù)算報(bào)告預(yù)計(jì)虧損超過百萬元，最終未通過業(yè)主大會(huì)表決。小區(qū)業(yè)主大會(huì)主張，雙方應(yīng)嚴(yán)格遵循合同約定的價(jià)格確定權(quán)利義務(wù)，履行“量入為出、合理開支”的基本財(cái)務(wù)收支準(zhǔn)則。但業(yè)主大會(huì)認(rèn)為，物業(yè)未能遵循這些程序，其開支的真實(shí)性難以置信。此外，綜合計(jì)算的物業(yè)服務(wù)單價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了合同確定的價(jià)格，不符合雙方約定。

專家楊志敏分析表示，物業(yè)公司沒有權(quán)利超出投標(biāo)文件對(duì)于物業(yè)費(fèi)測(cè)算的報(bào)價(jià)，不應(yīng)就所謂的虧損額外向業(yè)主大會(huì)要求支付。物業(yè)服務(wù)價(jià)格及各項(xiàng)支出是否合理，取決于是否符合招投標(biāo)文件和物業(yè)合同的約定。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)遵循“量入為出、合理開支”的規(guī)定，對(duì)于任何超支的預(yù)算調(diào)整依法都應(yīng)當(dāng)提前向業(yè)主大會(huì)提出申請(qǐng)。物業(yè)公司在服務(wù)小區(qū)期間，并沒有執(zhí)行法定共管賬戶未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意不得支出的規(guī)定，而是獨(dú)自支配，這種賬戶管理上的漏洞是導(dǎo)致“虧損”的制度原因。

該案有兩個(gè)焦點(diǎn)：一是物業(yè)公司在投標(biāo)文件中對(duì)于物業(yè)費(fèi)的測(cè)算和報(bào)價(jià)是否存在錯(cuò)漏；二是小區(qū)業(yè)主共有資金的支出，依法必須執(zhí)行業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定的年度預(yù)算。物業(yè)在服務(wù)期間，前期業(yè)委會(huì)空窗期沒有依法提請(qǐng)街道社區(qū)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，未經(jīng)法定程序直接支出并向業(yè)主大會(huì)索賠“虧損”，是否合法合理，需要法院作出判決。此案對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)影響重大，受到了全市各小區(qū)業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)全行業(yè)的普遍關(guān)注。