租賃條例會(huì)推動(dòng)房租上漲嗎 實(shí)際影響有限！9月15日，《住房租賃條例》正式實(shí)施，為規(guī)范國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)帶來(lái)了新的希望，但隨之而來(lái)的“房東稅”擔(dān)憂卻在網(wǎng)絡(luò)上引發(fā)熱議。許多人擔(dān)心，這一新規(guī)會(huì)導(dǎo)致房租上漲，增加租客的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。那么，“房東稅”會(huì)如何影響房租呢？

需要明確的是，我國(guó)并沒有一個(gè)單獨(dú)的“房東稅”稅種。這個(gè)民間說(shuō)法實(shí)際上涵蓋了與房屋租賃相關(guān)的幾項(xiàng)稅費(fèi)，主要包括增值稅、個(gè)人所得稅和房產(chǎn)稅。

針對(duì)增值稅，我們可以直接排除掉大部分擔(dān)憂。根據(jù)規(guī)定，小規(guī)模納稅人月增值稅低于10萬(wàn)元可免稅，普通個(gè)人出租房屋的租金收入遠(yuǎn)達(dá)不到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

個(gè)人所得稅是“房東稅”的核心構(gòu)成部分。根據(jù)規(guī)定，財(cái)產(chǎn)租賃所得的稅率為20%，但這并非最終稅率。實(shí)際計(jì)算中，房東可以抵扣房屋出租成本。例如，月租金5000元，假設(shè)抵扣1000元房屋修繕及其他必要成本，剩余4000元按10%的稅率計(jì)算，則需繳納400元個(gè)人所得稅。然而，這只是一個(gè)理想化的計(jì)算。房東還可以將房屋裝修成本等列入扣除項(xiàng)，實(shí)際應(yīng)稅收入可能只有2000-3000元，這意味著實(shí)際繳納的個(gè)稅可能僅為200-300元。

房產(chǎn)稅是另一個(gè)構(gòu)成部分。通常情況下，房產(chǎn)稅稅率為租金的12%，5000元月租金對(duì)應(yīng)200元房產(chǎn)稅。

在三、四線城市，由于租金相對(duì)較低，實(shí)際稅負(fù)會(huì)更低。例如，2000元月租金的“房東稅”，在扣除各項(xiàng)成本后，可能低于150元，稅負(fù)率不超過7.5%。即使在租金較高的地區(qū)，實(shí)際稅負(fù)也遠(yuǎn)低于人們的預(yù)期。以月租5000元為例，即使按照最高稅率計(jì)算，總稅負(fù)也大致在600元左右，遠(yuǎn)低于許多人想象的“高額稅收”。

更重要的是，稅務(wù)部門為方便個(gè)人房東納稅，還提供了許多優(yōu)惠政策。例如，河北稅務(wù)局規(guī)定，無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算房屋租賃成本的，可在租金收入的50%幅度內(nèi)核定應(yīng)納稅所得額。這意味著，實(shí)際上稅務(wù)部門會(huì)默認(rèn)大部分租金為成本支出。以月租5000元為例，可能只有500-250元左右的收入需要繳納10%的個(gè)稅，最終實(shí)際繳納的稅款可能只有25-50元。

“房東稅”最終由誰(shuí)承擔(dān)取決于市場(chǎng)供需關(guān)系?！蹲》孔赓U條例》第8條規(guī)定了租賃合同備案，方便了稅務(wù)部門征收稅費(fèi)。如果租金不變，稅收由房東承擔(dān)；如果租金上漲，則實(shí)際由租客承擔(dān)。

2021年之前，樓市屬于賣方市場(chǎng)，房?jī)r(jià)和租金持續(xù)上漲，房東相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)較低。但2021年之后，樓市調(diào)控持續(xù)，房?jī)r(jià)和租金普遍下跌，買方市場(chǎng)形成，租客議價(jià)能力增強(qiáng)。在這種情況下，房東大幅提高租金的可能性較小，稅收很可能會(huì)由房東和租客共同承擔(dān)，甚至房東承擔(dān)的比例更大。

當(dāng)然，一線城市核心區(qū)域的情況可能有所不同，由于“房少人多”，房東的議價(jià)能力依然較強(qiáng)。但在大多數(shù)地區(qū)，租客對(duì)房租上漲的承受能力有限，房東不太可能將所有稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給租客。

“房東稅”的實(shí)際影響遠(yuǎn)小于網(wǎng)絡(luò)上的恐慌情緒。雖然《住房租賃條例》的實(shí)施方便了稅收征管，但最終稅負(fù)的承擔(dān)，將取決于復(fù)雜的市場(chǎng)供需關(guān)系，而非簡(jiǎn)單的稅收轉(zhuǎn)移。以上分析僅供參考，不構(gòu)成任何稅務(wù)建議。