物業(yè)官宣撤場后無人接盤,會導(dǎo)致小區(qū)陷入管理真空(如垃圾堆積、安保缺失、設(shè)施停運(yùn)等),需業(yè)主、業(yè)委會(或業(yè)主代表)、街道辦等多方協(xié)同,分階段解決問題。
一、緊急過渡:成立臨時管理小組,保障基礎(chǔ)運(yùn)轉(zhuǎn)
組建臨時團(tuán)隊(duì)
由業(yè)主委員會(若無業(yè)委會,可由街道辦牽頭,聯(lián)合熱心業(yè)主、樓棟長)成立“臨時管理小組”,明確分工(如負(fù)責(zé)安保、保潔、財(cái)務(wù)、對外溝通等)。
優(yōu)先保障核心服務(wù):聯(lián)系臨時保潔人員清運(yùn)垃圾(費(fèi)用可按戶預(yù)收)、協(xié)調(diào)小區(qū)內(nèi)有經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主或退休人員臨時負(fù)責(zé)門崗值守,避免小區(qū)陷入混亂。
盤點(diǎn)小區(qū)資源
核查物業(yè)撤場時移交的資料(如設(shè)施設(shè)備臺賬、水電繳費(fèi)賬戶、公共收益余額等),確保小區(qū)公共資產(chǎn)(如水泵、電梯、監(jiān)控系統(tǒng))正常運(yùn)行,必要時聯(lián)系維修人員緊急檢修。
統(tǒng)計(jì)小區(qū)公共收益(如停車費(fèi)、廣告位租金),優(yōu)先用于支付臨時管理費(fèi)用,不足部分可由業(yè)主按面積分?jǐn)偅ㄐ韫臼罩骷?xì))。
二、多方聯(lián)動:推動引入新物業(yè)或自治管理
街道辦/社區(qū)介入?yún)f(xié)調(diào)
向?qū)俚亟值擂k、住建部門報(bào)備情況,請求其協(xié)助對接物業(yè)資源。部分地區(qū)有“應(yīng)急物業(yè)庫”,可臨時調(diào)配物業(yè)公司入駐過渡(通常服務(wù)3-6個月,期間由業(yè)主決定長期方案)。
若街道辦協(xié)調(diào)無果,可申請由政府相關(guān)部門牽頭組織公開招標(biāo),吸引物業(yè)公司投標(biāo)(需業(yè)主大會表決通過招標(biāo)方案及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn))。
業(yè)主大會表決長期方案
選項(xiàng)一:選聘新物業(yè)
由臨時管理小組或街道辦指導(dǎo),制定《物業(yè)服務(wù)招標(biāo)文件》(明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限等),通過正規(guī)渠道(如政府采購平臺)公開招標(biāo)。
重點(diǎn)審查投標(biāo)物業(yè)公司的資質(zhì)(有無不良記錄)、服務(wù)案例,避免選擇低價低質(zhì)的“問題物業(yè)”。
選項(xiàng)二:業(yè)主自治
若小區(qū)規(guī)模小、業(yè)主共識度高,可協(xié)商實(shí)行自治管理:由業(yè)主共同出資,雇傭?qū)I(yè)人員(如保潔、電工),自行管理小區(qū)事務(wù)(需制定自治章程,明確權(quán)責(zé)和費(fèi)用分?jǐn)偡绞剑?/p>
三、法律與制度保障:避免再次陷入真空
追究原物業(yè)責(zé)任(若有)
若原物業(yè)未按合同約定提前通知撤場(通常需提前30-90天書面告知業(yè)主及業(yè)委會),或未完成設(shè)施設(shè)備、資料移交,可通過法律途徑要求其承擔(dān)違約責(zé)任(如賠償損失)。
完善業(yè)主自治機(jī)制
若小區(qū)長期無業(yè)委會,應(yīng)在街道辦指導(dǎo)下盡快成立,明確業(yè)委會的職責(zé)(如物業(yè)選聘、費(fèi)用監(jiān)督、糾紛協(xié)調(diào)),避免因決策分散導(dǎo)致管理失控。
制定《小區(qū)管理規(guī)約》,約定物業(yè)撤場時的應(yīng)急流程、業(yè)主臨時分?jǐn)傎M(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)等,為未來可能的變動提供制度依據(jù)。
四、關(guān)鍵提醒:業(yè)主需主動參與,避免“搭便車”
物業(yè)真空期的解決,核心在于業(yè)主的集體行動力。若多數(shù)業(yè)主消極觀望,可能導(dǎo)致問題拖延(如垃圾堆積引發(fā)衛(wèi)生疫情、設(shè)施損壞影響居住安全)。
臨時費(fèi)用分?jǐn)?、新物業(yè)選聘等重大事項(xiàng),需通過業(yè)主大會表決(民法典規(guī)定:籌集維修資金、選聘物業(yè)等需“雙過半”業(yè)主同意,即面積和人數(shù)均過半數(shù)),確保決策合法合規(guī),減少后續(xù)糾紛。