北京一樓盤一天賣了8套房 新政首日售樓處人聲鼎沸！金蛋砸響，政策松綁首日，北京五環(huán)外售樓處人聲鼎沸，購房者頂著高溫爭搶入場券。8月9日中午，北京東五環(huán)外某均價近7萬的新盤售樓處，一聲“砸金蛋”的脆響穿透嘈雜人聲。洽談區(qū)幾乎沒有空余座位，沙盤前擠滿了人，連正午的高溫也擋不住看房者的腳步。

前一晚，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)通知：符合條件家庭在北京市五環(huán)外不再限制購房套數(shù)。京籍居民家庭、連續(xù)繳納社?；騻€人所得稅滿兩年及以上的非京籍居民家庭，購買五環(huán)外商品住房徹底松綁。政策出臺當(dāng)晚，已有房企火速推出特價房。“原價639萬元的房源，現(xiàn)在一口價544萬元，直降95萬元，不過要一周內(nèi)交齊首付款。”五環(huán)外某樓盤的銷售人士稱。

新政落地后，五環(huán)外沸騰。以五環(huán)為分界線，京籍家庭和非京籍家庭的購房套數(shù)限制被徹底打破。在此之前，京籍家庭全市可買2套、五環(huán)外加1套；符合條件的非京籍家庭，全市可買1套、五環(huán)外加1套。如今，五環(huán)內(nèi)的限購政策不變，但五環(huán)外除了非京籍家庭的社保年限要求，已無其他限制?！盎貜?fù)不過來了，政策剛出就有很多人問。”一位房產(chǎn)銷售代理的手機(jī)響個不停。

作為全國房地產(chǎn)調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)，北京此次松綁是自去年“五環(huán)外多買一套”、調(diào)減社保年限后，力度最大的一次調(diào)控放松。新政實施首日，北京多個五環(huán)外新盤售樓處人流量激增。在四環(huán)附近一改善樓盤，下午時分售樓處幾乎坐滿了人。沙盤處被圍得水泄不通，一家四口、三代人一起看房的場景比比皆是。在樣板間區(qū)域，甚至出現(xiàn)兩三組客戶同時擠看一套房的場景?！吧衔缛烁?，看樣板區(qū)要坐接駁車，因為只有一輛，還需要排隊取號?！币晃粷M頭大汗的置業(yè)顧問表示，“今天忙到顧不上吃飯。”帶看到下午四點多，他終于能稍作休息。

東五環(huán)外某均價近七萬的新盤同樣熱鬧。預(yù)約后仍需等待十分鐘，才有置業(yè)顧問接待。該樓盤總價在600萬～1200萬左右，主要面向周邊大廠、互聯(lián)網(wǎng)公司等產(chǎn)業(yè)人群?！靶抡_實激發(fā)了不少潛在購房者咨詢，不過后續(xù)能轉(zhuǎn)化成多少購買力，政策對市場的刺激能持續(xù)多久，還需要繼續(xù)觀察?！币晃毁Y深銷售在接待間隙表示。

五環(huán)外早已是北京樓市成交的絕對主力。中指數(shù)據(jù)顯示，今年1～7月，北京新建商品住宅銷售套數(shù)中，五環(huán)外占比超80%，二手住宅成交套數(shù)五環(huán)外占比也超50%?？硕鸱治稣J(rèn)為，近年來北京五環(huán)外新房供應(yīng)集中，且未來仍為供地主力，限購調(diào)整后，部分高庫存板塊去化壓力將有所緩解，預(yù)計約80%的新房項目將直接受益，尤其是改善型項目。政策松綁的歷史效果有跡可循。去年九月底北京出臺一系列局部松綁政策后，市場新房、二手房成交出現(xiàn)明顯增長。2024年10月～12月，北京二手房月度網(wǎng)簽量均達(dá)到1.7萬套以上，整個四季度二手房成交量同比增長約60%。不過，當(dāng)前樓市整體情況復(fù)雜，二手房掛牌量高企、市場觀望情緒濃厚等問題仍在。一位從業(yè)者坦言：“新政短期肯定會拉動成交，會有部分需求釋放出來，但價格端應(yīng)該不會太大變化?！?/p>

面對新政窗口期，房企反應(yīng)迅猛。除特價房直降95萬外，區(qū)域內(nèi)的競爭已呈白熱化。在朝陽三間房板塊，保利與金茂上演“雙子盤”之爭。今年2月，保利聯(lián)手金茂以87.295億元拿下三間房組團(tuán)地塊后，將項目一分為二：南區(qū)打造為保利朝觀天珺，主力戶型139-157㎡四居；D區(qū)則建設(shè)為金茂滿曜，主打115-133㎡緊湊戶型。一街之隔的兩個項目，價格戰(zhàn)悄然打響。數(shù)據(jù)顯示，金茂滿曜網(wǎng)簽均價為7.79萬元/平方米，而保利朝觀天珺則達(dá)到8.38萬元/平方米。近6000元/平方米的價差，讓金茂在“貼身肉搏”中贏得先機(jī)。保利朝觀天珺首批去化僅12.21%，而金茂滿曜去化率達(dá)24.14%。面對壓力，8月2日保利朝觀天珺緊急加推剩余兩棟住宅樓，打響收官之戰(zhàn)。

與限購松綁同步，公積金政策也迎來重大調(diào)整，形成“限購松綁+金融支持”的組合拳。新政明確，二套房公積金貸款最高額度由60萬元提高至100萬元。如借款人滿足支持建筑綠色發(fā)展、多子女家庭購房等條件，還能享受貸款額度上浮的政策優(yōu)惠，最高可貸款140萬元。每繳存公積金一年可貸金額由10萬元提高至15萬元。這意味著借款人申請120萬元貸款，所需繳存年限從11年零1個月降至7年零1個月。在首付認(rèn)定上也有重大變化：對借款人在本市無住房但全國范圍內(nèi)有1筆已結(jié)清公積金貸款記錄的，由此前認(rèn)定為二套房，調(diào)整成認(rèn)定為首套房。以房屋總價400萬元，公積金貸款100萬元、貸款年限30年為例，由二套房調(diào)整為首套房后，首付款最高減少60萬元，月供最高減少253元。

北京此次政策調(diào)整，體現(xiàn)了一線城市樓市調(diào)控的新思路。截至目前，一線城市除廣州全域解除限購?fù)?，京滬深三城依然保留核心區(qū)限購，外圍區(qū)域有條件放開?！敖衲暌詠恚鈬椖夸N售去化壓力凸顯，為行政性限制措施逐步退出市場，打開了空間和可能性。”克而瑞方面表示。通過“核心區(qū)嚴(yán)控、郊區(qū)松綁”的差異化策略，一方面可以消除投機(jī)顧慮，又能滿足合理自住購房需求、緩解庫存壓力，并服務(wù)于人口疏解、區(qū)域協(xié)同等目標(biāo)。對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)中國金融學(xué)院副教授施一寧指出：“放開限購有助于引導(dǎo)改善性需求向五環(huán)外分流，減輕中心城區(qū)人口與住房壓力，實現(xiàn)‘職住平衡’?！薄靶抡男盘枴⑾笳饕饬x更突出，體現(xiàn)了政策對穩(wěn)樓市的決心?！币晃粡臉I(yè)者如是說。

售樓處里的熱鬧能否持續(xù)，仍是未知數(shù)。一位中介透露，他有個客戶之前只能買一套房，如今受新政影響決定“下定”一套五環(huán)附近的房子。北京五環(huán)外的新房庫存壓力能否真正緩解，取決于后續(xù)購買力的持續(xù)釋放。隨著九月紫京宸園、璞樾等新項目入市，房企間的競爭將更加激烈。公積金提額、限購松綁的組合拳已打出，北京樓市這輪結(jié)構(gòu)性寬松政策的效果，將在未來一個月見分曉。