一邊是房租不斷上漲逼近歷史新高，另一邊房價仍未回暖。

據香港差餉物業(yè)估價署（以下簡稱差估署）最新公布的數據，6月香港私人住宅售價指數報286.7點，同比下降5.22%。與之形成對比的是，6月香港租金指數升至195.6點，同比上漲1.6%，創(chuàng)近6年新高。

近日，《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）實地探訪香港樓市發(fā)現，香港“房租上漲、房價下跌”的反差現象背后，源于一群“搶房主力軍”的密集涌入：新港漂（指通過高才通、優(yōu)才計劃等人才吸引政策赴港工作和在港讀書后留在香港工作的人群）及內地學生正逐漸成為香港中高端租賃市場的“中堅力量”。

每經記者在采訪中了解到，也有不少新港漂感受到了“租金痛感”。設計師王旭（化名）因在香港所租房子租金上漲了20%，決定從香港搬回深圳，加入到“深港通勤”大軍行列。

01

月租金預算2.5萬～3萬港元

每經記者從香港美聯物業(yè)方面獲悉，相較于去年12月份，香港八所公立大學（以下簡稱“港八大”）附近受到內地學生喜愛的大型社區(qū)，平均呎租（即每平方呎的平均月租金，1平方呎≈0.0929平方米）在今年6月均有不同程度上漲。

如臨近香港城市大學的河畔花園、臨近香港教育大學的御龍山、臨近香港科技大學的日出康城6期等小區(qū)，租金甚至上漲超過10%。

圖片

上半年“港八大”及周邊地區(qū)部分大型屋苑租金上漲情況圖源：美聯物業(yè)研究中心

每經記者在采訪中了解到，“港八大”的內地學生是助推租金上漲的主力人群。近年來，香港高校持續(xù)擴招非香港本地的學生。為推廣“留學香港”品牌，《行政長官2024年施政報告》中提到，從2024/25學年開始，香港公立大學錄取非本地學生的最高限額由20%提升至40%。

近日，每經記者在位于香港大學地鐵站C2口的卑路乍街看到，僅地鐵口附近就密集分布著十余家地產中介公司，華輝地產就是其中之一。

在華輝地產約20平方米的辦公室內僅有5名員工，老板吳心芯已扎根香港大學周邊地產中介行業(yè)近15年。

她告訴每經記者，每年的4月到8月是公司業(yè)務最繁忙的時候，大部分租客都是內地來香港大學讀書的學生。由于香港租房成本高企，兩三名內地學生合租的情況十分普遍，甚至催生了專住客廳的“廳長”這一角色?！皩W生普遍希望住得離學校近些，這樣上下學更方便?！?/p>

大多數學生會來到香港實地考察房源，也有學生會請在香港居住的親戚或朋友幫忙實地看房。最近一段時間，華輝地產每天要接待五六組從內地前來看房的學生或家長。

對于無法線下看房的內地客戶，吳心芯及同事會通過微信視頻，從就近地鐵口一路拍攝到室內每間房。為吸引內地租客，華輝地產還運營著微信公眾號與小紅書賬號。

圖片

每日經濟新聞資料圖

據吳心芯透露，她經手的香港大學附近房源，月租金較去年同期大多漲了1000港元。比如30平方米的戶型去年月租金大約是1.5萬港元，今年就可以租到1.6萬港元。

“通過香港高才通（高端人才通行證計劃）、優(yōu)才計劃（優(yōu)秀人才入境計劃）赴港的人士有很多都帶著孩子，對房子空間需求更大，通常月租金預算在2.5萬至3萬港元?！?/p>

吳心芯告訴每經記者，還有不少房源租金已經突破了2019年7月香港平均房租最高位時的水平，這類房源通常裝修比較好，是業(yè)主翻新過的。“現在大家的生活水平提高了，每個人都想住漂亮的房子，貴一點點也沒關系了。”

02

有港漂搬回深圳

據中原地產筲箕灣形薈分行副分區(qū)營業(yè)經理李嘉儀透露，他們在8月初成功促成筲箕灣遠晴一套房產的租賃交易，最終以1.65萬港元/月租出，租客為內地專才。該套房是業(yè)主于2014年以479萬港元購入，已持有11年，本次出租的年租金回報率可達4.1%。

美聯物業(yè)最新公布的數據顯示，今年6月，香港私人住宅的實用面積租金約為38.3港元/平方呎，較上月上漲約0.52%，已接近2019年7月創(chuàng)下的歷史高位（38.33港元/平方呎）。

美聯物業(yè)住宅部行政總裁布少明在接受每經記者采訪時表示，進入第三季傳統租賃旺季，加上香港租賃需求持續(xù)強勁，預計私人住宅每平方呎租金有機會在7月或8月沖破歷史高位。租賃市場的活躍主要受新港漂和內地學生的帶動，預計全年租金升幅可達6%。

與此同時，每經記者在采訪中了解到，由于香港租金持續(xù)高企，也有不少新港漂選擇搬回深圳各個出入境口岸附近租房，設計師王旭就是其中之一。

王旭此前住在香港島太平山的半山區(qū)，乘坐一站地鐵即可抵達香港中環(huán)。半山區(qū)也是著名的豪宅區(qū)，不過王旭租的房子位于一棟近50年樓齡的唐樓（指19世紀香港流行的典型建筑形式，多為商住混合的低層無電梯建筑）內，面積為25平方米的一室一廳，沒有電梯。

圖片

王旭此前在香港租住的房子圖片來源：受訪者提供

就在近期臨近續(xù)約時，王旭改變了想法：深圳能租到更大的房子，他也想體驗不同城市的生活，身邊不少朋友已搬回深圳租房。更重要的是，王旭所租房屋每月租金要從1萬港元漲到1.2萬港元。綜合考量后，他決定不再續(xù)約。

如今，王旭在深圳福田區(qū)租了一套約50平方米的住房，其面積是之前在香港居住房屋面積的兩倍。臥室由一間增至兩間，客廳也顯得更加寬敞明亮。盡管每天需要花費兩個小時在深港通勤上，但他并不后悔這一選擇。

王旭告訴每經記者，此前他已經在香港的好幾個區(qū)域生活過，由于想體驗不同的生活環(huán)境，之后也大概率不會在香港中環(huán)租房了?！暗认愀鄣淖饨鸾祷?023年的水平后，我再考慮搬回香港，到時候可能更想試試住在香港的離島區(qū)?！?/p>

上半年房價跌0.86%年內能否觸底反彈？與火熱的租賃行情相對的，是仍未回暖的房價。

據差估署數據，6月香港私人住宅售價指數報286.7點，盡管該指數環(huán)比增長0.03%且已連漲3個月，但與2021年9月的歷史高位398.1點相比，跌幅近28%。上半年，該指數累計跌幅為0.86%。

布少明認為，過去一段時間，香港樓價調整主要受三大因素影響：息口持續(xù)攀升導致供款負擔加重，促使部分買家轉向“以租代買”策略；投資者將資金轉投高息定期存款；市場觀望情緒濃厚，多重壓力令樓價持續(xù)承壓。

從成交情況看，香港樓市近兩個月仍較為活躍。香港中原地產數據顯示，7月一手市場成交錄得超2000宗，較6月增加超30%。今年前7個月，一手成交量突破1.1萬宗，較去年同期多逾10%，為近6年來最多。

不過，由于香港不少開發(fā)商采取“以價換量”策略，導致成交活躍，盡管如此，房價仍在觸底。如信和置業(yè)、嘉華國際及招商局置地合作開發(fā)的將軍澳日出康城凱柏峰Ⅱ項目，部分房源售價較3年前低了近30%。

“香港全年樓價有望上升約5%?！辈忌倜鞯臉酚^預期主要基于以下利好因素：息口持續(xù)低企，將顯著降低供樓負擔；股市表現理想帶動財富效應；租金上升令物業(yè)回報率更為吸引，促使部分租客考慮“轉租為買”，同時吸引更多投資者入市購置收租物業(yè)；內地經濟逐步改善，將帶動內地買家赴港置業(yè)。