林研看著手機(jī)里的房源信息，語(yǔ)氣里滿是慶幸。她原本急于購(gòu)房，但親身經(jīng)歷二手房房?jī)r(jià)下跌后，決定繼續(xù)觀望一段時(shí)間再做購(gòu)房決策。

得益于2024年四季度以來(lái)的樓市政策刺激，2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)在一季度迎來(lái)了“小陽(yáng)春”行情，尤其是一線城市樓市出現(xiàn)了回暖跡象。然而，步入5月后，隨著傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季熱度逐漸褪去，樓市出現(xiàn)了新變化，房?jī)r(jià)再現(xiàn)下行風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2025年6月，4個(gè)一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.7%，降幅與5月相同。具體到城市，北京環(huán)比下降1.0%、上海下降0.7%、廣州下降0.7%、深圳下降0.5%。同比來(lái)看，4個(gè)一線城市二手房?jī)r(jià)格下降3.0%，降幅比5月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

去年就踏上漫漫看房路的林研，今年3月終于看中了北京東城區(qū)一套“老破小”，房東報(bào)價(jià)510萬(wàn)，讓步10萬(wàn)，咬死“500萬(wàn)不能再低”，但林研只出490萬(wàn)。雙方從白天談判到深夜，誰(shuí)也不愿意讓步，最終以“再考慮考慮”收?qǐng)?。第二天一大早，中介?lái)電告知房子492萬(wàn)成交了。林研一時(shí)間愣住了，覺(jué)得房東不講信用，甚至想要找房東理論。然而，3個(gè)月后的6月份，同樣的地段、同戶型的房子掛牌價(jià)雖然還是510萬(wàn)，但中介打電話告訴她472萬(wàn)就可以拿下，房東誠(chéng)意出售。林研笑著說(shuō)：“原來(lái)被截胡也不是壞事，是老天在幫我止損20萬(wàn)！”

經(jīng)過(guò)3月份被截胡，看到5、6月份二手房房?jī)r(jià)連續(xù)下跌后，林研表示自己暫時(shí)買(mǎi)房意愿沒(méi)有那么強(qiáng)了，想再等等看。她擔(dān)心“老破小”的房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下跌?！爸薪橐恢痹诖呶页鰞r(jià)，但是我已經(jīng)不想出價(jià)了，不想買(mǎi)了，如果非要我出價(jià)，最多不會(huì)超過(guò)450萬(wàn)?！?/p>

葉琪也是今年買(mǎi)房大軍中的一員。她和男朋友打算今年結(jié)婚，想買(mǎi)一套既能當(dāng)婚房又有學(xué)區(qū)的房子。從今年年初開(kāi)始看房，看了不到3個(gè)月，就在5月份迅速定下了萬(wàn)壽路區(qū)域的一套學(xué)區(qū)房。可買(mǎi)房后看到近期樓市的房?jī)r(jià)走勢(shì)，她開(kāi)始內(nèi)耗“是否決定太過(guò)草率”，擔(dān)心買(mǎi)貴了。“其實(shí)可以先租房?jī)扇?，等?zhǔn)備要小孩的時(shí)候再買(mǎi)也不遲，到那時(shí)，房?jī)r(jià)、政策或許都會(huì)更明朗些?！比~琪滿是擔(dān)憂地說(shuō)。

根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2025年1-6月北京全市二手房累計(jì)成交88677套，明顯高于2024年同期。其中，6月二手房成交量為15139套，環(huán)比增長(zhǎng)6.0%，同比增長(zhǎng)1.0%。從事房地產(chǎn)行業(yè)20多年的房產(chǎn)博主虎哥指出，2025年樓市經(jīng)歷了3月“小陽(yáng)春”后，樓市熱度逐漸下降，整體成交量在3月、4月高位后，5月、6月出現(xiàn)了正常的下降，但上半年整體成交量仍處于近3年高位?！爱?dāng)前市場(chǎng)的癥結(jié)在于買(mǎi)房人觀望猶豫不敢入手，賣(mài)房人不甘降價(jià)覺(jué)得虧損，市場(chǎng)情緒稍顯低迷，但市場(chǎng)整體平穩(wěn)?！彼J(rèn)為北京房?jī)r(jià)長(zhǎng)期仍具上漲趨勢(shì)，當(dāng)下的焦灼只是短期現(xiàn)象。

蘇悅的賣(mài)房經(jīng)歷或許是眾多賣(mài)房者的縮影。去年她掛牌出售北京東城區(qū)二環(huán)邊的一套“老破小”，掛牌時(shí)信心滿滿，自恃學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)能快速成交，結(jié)果現(xiàn)實(shí)卻啪啪打臉。房子掛出4個(gè)月無(wú)人問(wèn)津，中介天天勸她“割肉降價(jià)”。無(wú)奈之下，她向現(xiàn)實(shí)低頭，將原800萬(wàn)的掛牌價(jià)調(diào)到750萬(wàn)，依舊無(wú)人問(wèn)津；繼續(xù)下調(diào)到730萬(wàn)，還是沒(méi)人看；半年內(nèi)降到700萬(wàn)，仍然無(wú)人問(wèn)。今年3月，因有買(mǎi)家急需落戶給孩子上學(xué)，房子最終以655萬(wàn)成交。通過(guò)這次賣(mài)房經(jīng)歷，她總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)：如果是真心賣(mài)房一定要吃透市場(chǎng)，如今已是買(mǎi)方市場(chǎng)，如果想快速把房子賣(mài)出去，就不能硬扛高價(jià)，一定要緊跟市場(chǎng)行情。

高旭正是蘇悅口中那個(gè)一心想賣(mài)高價(jià)的業(yè)主。他位于北京回龍觀板塊的房子，今年年初以393萬(wàn)元掛牌出售，沒(méi)想到不到兩個(gè)月就在3月份以365萬(wàn)元成交。或許是成交太順利，高旭心里犯起了嘀咕：同小區(qū)同戶型的房子去年8月還賣(mài)了398萬(wàn)，自己這單足足少了33萬(wàn)。再加上3月份小區(qū)里房子賣(mài)得很快，他越想越覺(jué)得賣(mài)虧了，干脆毀約不賣(mài)了，賠了買(mǎi)家10萬(wàn)元違約金?？伤麤](méi)算到，樓市行情轉(zhuǎn)瞬即逝。到了4月，市場(chǎng)熱度已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)降溫趨勢(shì)。無(wú)奈之下，高旭將房源從中介平臺(tái)撤下重新掛牌。這次他做足了功課，直接將掛牌價(jià)降到了350萬(wàn)。果然，重新降價(jià)掛牌后，看房的人明顯多了起來(lái)。掛牌不到50天，房子最終在7月初以331萬(wàn)再次成交?！罢f(shuō)不后悔，那是假的，”高旭的語(yǔ)氣里滿是懊悔，“短短三個(gè)多月，算上違約金，足足少賣(mài)了44萬(wàn)！”

據(jù)在回龍觀片區(qū)干了十多年的房產(chǎn)中介王東介紹，相比于3、4月份，近期二手房成交節(jié)奏明顯放緩，尤其是房齡超20年的步梯“老破小”，掛牌量持續(xù)增加但需求卻越來(lái)越少，業(yè)主為了盡快出手只能降價(jià)拋售。而帶電梯的次新房則好賣(mài)得多，房?jī)r(jià)降幅也遠(yuǎn)小于“老破小”房源。他直言高旭的那套房子，實(shí)際上樓層在中高層，裝修也一般，在2、3月份時(shí)，該小區(qū)的掛牌房源并不多，那個(gè)時(shí)候需求反而比較多，所以很快能夠出手，而且價(jià)格相對(duì)來(lái)說(shuō)也屬于高價(jià)了，但是高旭太“貪”了?！?、5月份該小區(qū)掛牌房源增多，他的房子各方面都不具備優(yōu)勢(shì)，客戶當(dāng)然不愿意看了，要想賣(mài)出去就只剩降價(jià)一條路?！?/p>

不僅北京二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出這種現(xiàn)象，上海二手房市場(chǎng)也同樣如此，那些兼具樓層好、戶型正、性價(jià)比高的優(yōu)質(zhì)房源，依然能在市場(chǎng)中脫穎而出。上海楊浦區(qū)的資深中介老李說(shuō)，過(guò)去以改善型客戶為主的市場(chǎng)，如今更多被務(wù)實(shí)的年輕人填補(bǔ)上來(lái)——尤其是95后，他們不是沖著面積和地段去的，而是更看重房屋品質(zhì)和租售比。他接觸過(guò)不少95后客戶，工作幾年后收入趨于穩(wěn)定，不想再把錢(qián)扔進(jìn)看不見(jiàn)未來(lái)的租金里。他們通常挑選總價(jià)在300萬(wàn)元左右的優(yōu)質(zhì)二手房房源，首付門(mén)檻不高，利率也低，房貸壓力相對(duì)可控。

而另一個(gè)不容忽視的變化，是“今年越來(lái)越多的人開(kāi)始‘反向改善’?！睋?jù)老李陳述，他手里的幾個(gè)客戶，接連做出同樣的選擇：從大房子換到小房子，從主城區(qū)搬往郊區(qū)。這是他十多年從業(yè)生涯里，第一次這么頻繁地看到客戶主動(dòng)“減配”。一位上市車(chē)企員工被裁員后，將市區(qū)600萬(wàn)的房子置換為郊區(qū)300萬(wàn)的小戶型，用剩余資金為養(yǎng)老做準(zhǔn)備。另一位互聯(lián)網(wǎng)大廠程序員，曾住著總價(jià)2800萬(wàn)的四居室，卻因高額房貸和長(zhǎng)期高壓工作拖垮身體，最終將房子換成1500萬(wàn)元的三居室。“背著房貸的日子像扛著巨石，實(shí)在太沉了，扛不動(dòng)?！边@位程序員感慨道。

樓市潮水的轉(zhuǎn)向背后，是人們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)承受力的集體重新審視。隨著收入預(yù)期走低、生活成本攀升，大家對(duì)房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)敞口愈發(fā)謹(jǐn)慎，“主動(dòng)降低杠桿、減少負(fù)債”成為普遍選擇。這種轉(zhuǎn)變不僅是資產(chǎn)配置的調(diào)整，更折射出人們對(duì)生活平衡的重新考量。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出：“當(dāng)前北上廣深等城市二手房掛牌量顯著增加，‘以價(jià)換量’已成為市場(chǎng)常態(tài)。盡管6月份上海二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.7%，但市場(chǎng)成交量保持活躍，樓市止跌回穩(wěn)的趨勢(shì)是不變的?！?/p>

這一判斷在房產(chǎn)中介老李處得到印證。他觀察到，雖然近期二手房成交節(jié)奏略有放緩，但對(duì)他所在的門(mén)店及他個(gè)人業(yè)務(wù)并未產(chǎn)生明顯影響。近兩個(gè)月經(jīng)他手成交的房源價(jià)格保持穩(wěn)定，波動(dòng)幅度較小，成交量也未明顯減少。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心最新披露的數(shù)據(jù)，2025年上半年上海二手房累計(jì)成交11.6萬(wàn)套，較去年同期增長(zhǎng)24%，創(chuàng)下自2022年以來(lái)最高紀(jì)錄。從月度趨勢(shì)看，傳統(tǒng)淡季未現(xiàn)疲態(tài)，3月單月成交量達(dá)到2.67萬(wàn)套，為2021年3月以來(lái)峰值，5-6月熱度稍有下降，但單月成交均穩(wěn)定在1.5萬(wàn)套以上榮枯線。

在北京、上海全面取消樓市限購(gòu)的可能性極小。58安居客研究院院長(zhǎng)張波也持相同觀點(diǎn)。他指出，上海5、6月二手房?jī)r(jià)格之所以下降，主要是因?yàn)橥恍^(qū)成交房源往往集中于低價(jià)掛牌房源上，但成交量并未隨之縮減。針對(duì)市場(chǎng)關(guān)注的北上深是否會(huì)全面取消限購(gòu)的問(wèn)題，張波明確表示北京、上海二手房市場(chǎng)交易活躍且整體平穩(wěn)，全面取消限購(gòu)的可能性極小，政策調(diào)整更可能集中于庫(kù)存高、去化難的外圍區(qū)域，采取定向放松措施。

6月13日的國(guó)常會(huì)提出“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”后，樓市政策走向成為人們關(guān)注焦點(diǎn)。廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉分析，未來(lái)的政策關(guān)鍵在于存量政策的落地成效。當(dāng)前重點(diǎn)在于推進(jìn)諸如城中村改造、存量房收儲(chǔ)等措施，若能順利實(shí)施，將為市場(chǎng)注入關(guān)鍵動(dòng)力。與此同時(shí)，對(duì)于市場(chǎng)期盼的北上深全面取消限購(gòu)，他同樣認(rèn)為概率極低：“當(dāng)前放開(kāi)限購(gòu)主要是允許多套房購(gòu)買(mǎi)，但當(dāng)下樓市投資情緒低迷，政策刺激效果有限?！?/p>