今年4月底，央企中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以7.7552億元、溢價(jià)率21.94%的價(jià)格競得通州梨園“花語璟云”項(xiàng)目地塊，綜合樓面價(jià)約3.58萬元/平方米，刷新了通州土拍樓面價(jià)、舉牌次數(shù)及溢價(jià)率三項(xiàng)紀(jì)錄。這是中鐵建地產(chǎn)時(shí)隔三年重回北京市場拿地。今年以來，房企紛紛聚焦于北京、上海、杭州、成都等核心城市。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高于周邊在售項(xiàng)目的拿地成本為中鐵建地產(chǎn)的定價(jià)和去化帶來挑戰(zhàn)。6月下旬，位于通州梨園板塊的中鐵建花語璟云戶型圖流出，包含94平方米的三居以及主力戶型110平方米三居和124平方米四葉草戶型，定位“剛需+改善”，目標(biāo)客群面向朝陽通勤及通州本地人群。該項(xiàng)目是中鐵建地產(chǎn)近3年來首次在北京市場拿地。當(dāng)時(shí)，該地塊吸引了中鐵建地產(chǎn)、招商蛇口、中能建、康潤4家房企參與競奪，最終經(jīng)過215輪交鋒，中鐵建地產(chǎn)以7.7552億元摘得該地塊，溢價(jià)率21.94%，綜合樓面價(jià)約3.58萬元/平方米，創(chuàng)下通州樓市新紀(jì)錄。

梨園6007地塊位于九棵樹街道，地處東五環(huán)和六環(huán)之間，距離地鐵八通線梨園站直線距離0.5公里。地塊土地面積僅1.27萬平方米，地上建筑面積2.16萬平方米，容積率1.7，限高45米。張凱介紹稱，從地塊規(guī)模和容積率來看，地塊“小而美”且相對方正，既降低了企業(yè)拿地資金門檻，也為后期設(shè)計(jì)規(guī)劃預(yù)留了靈活空間?；ㄕZ璟云規(guī)劃了6棟4—16層的住宅樓，總戶數(shù)202戶，另有3棟配套樓、機(jī)動停車位247個(gè)。

然而，今年通州區(qū)域土拍火熱，新盤集中入市，給項(xiàng)目后續(xù)去化帶來壓力。與花語璟云相鄰的招商云璟攬閱，去年10月23日由招商蛇口以底價(jià)9.92億元摘得，樓面價(jià)28584元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)6.2萬元/平方米。招商云璟攬閱于今年3月初開盤，目前網(wǎng)簽202套，去化率55%，網(wǎng)簽價(jià)格多數(shù)為5.85萬元/平方米，少數(shù)幾套達(dá)到6萬元/平方米。

3公里外，金隅花溪云錦于今年5月下旬開盤，規(guī)劃8棟7—11層洋房，一梯兩戶設(shè)計(jì)，總戶數(shù)366戶，容積率2.2。整個(gè)項(xiàng)目為108—153平方米的改善型四居室，層高3—3.16米，其中125平方米和158平方米為主力戶型。該項(xiàng)目拿地時(shí)間為2024年11月5日，金隅以11.96億元底價(jià)摘得，樓面價(jià)2.5萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)6.2萬元/平方米。目前，項(xiàng)目網(wǎng)簽78套，去化率21%，成交均價(jià)54789元/平方米。

值得注意的是，上述三個(gè)項(xiàng)目位置相近，合計(jì)為城市副中心供應(yīng)近千套住宅，目標(biāo)客群均為通州及朝陽通勤人群。無論是定位“剛需+改善”的云璟攬閱，還是定位純改善的花溪云錦，戶型面積段均與花語璟云有部分重疊。但從拿地價(jià)格來看，花語璟云比云璟攬閱、花溪云錦每平方米高出7300元、1萬元。

與此同時(shí)，比花語璟云拿地早20天的朝棠攬閱已率先開放樣板間，該項(xiàng)目位于通州區(qū)永順鎮(zhèn)，屬于通州老城板塊，地處東五環(huán)至東六環(huán)之間，距離地鐵22號線永順站只有200米。盡管招商蛇口在拿地時(shí)同樣出現(xiàn)高溢價(jià)，成交樓面價(jià)約3.12萬元/平方米，但仍比花語璟云每平方米低4600元。

此外，今年6月4日，中建玖合以74.91億元拿下通州副中心“巨無霸”地塊，該地塊距離北京市委、市政府500米左右，雙軌交優(yōu)勢明顯。作為后續(xù)入市項(xiàng)目，副中心地塊將在價(jià)格定位與產(chǎn)品策略上，或與上述在售及待售項(xiàng)目形成直接競爭。

中鐵建地產(chǎn)是央企中國鐵建股份有限公司下屬地產(chǎn)平臺，是國資委批準(zhǔn)的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之一。2024年，中鐵建地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售金額951.45億元，在全國房企中排名第13位。截至2024年年底，中鐵建地產(chǎn)在國內(nèi)48個(gè)城市和海外投資開發(fā)279個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約8579萬平方米，已開發(fā)面積約7329萬平方米，京津冀、長三角、珠三角等主要城市群均有布局。

過去幾年，中鐵建地產(chǎn)一直保持較高的投資強(qiáng)度，但去年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入466.46億元，同比減少26.3%；凈利潤為12.42億元，同比減少7.7%。營收和凈利雙雙下滑，除了受行業(yè)大環(huán)境影響外，還與其過去幾年多通過合作方式開疆拓土有關(guān)，少數(shù)股東的利潤占比過大逐漸在年報(bào)中顯現(xiàn)。

去年9月份，中鐵建地產(chǎn)換帥，孫洪軍接替李興龍出任黨委書記、董事長。上任僅一個(gè)月，孫洪軍就在京召開“大干100天”的動員部署，提出中鐵建地產(chǎn)的銷售、回款和存貨去化等指標(biāo)需要大幅提升。在具體投資上，今年1月份，中鐵建地產(chǎn)召開2025年工作會，對傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的要求提出要“穩(wěn)住規(guī)模，做優(yōu)做精”。

近兩年，房企投資布局進(jìn)一步收斂聚焦，重點(diǎn)圍繞高能級、深耕城市拓展項(xiàng)目。2024年全年，中鐵建地產(chǎn)在上海、西安、成都、南京、天津等13個(gè)城市共計(jì)獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目22個(gè)，權(quán)益總計(jì)容面積為199.8萬平方米，權(quán)益合計(jì)土地價(jià)款為147.32億元，獲取土地平均溢價(jià)率為5.16%。西南地區(qū)和長三角區(qū)域是其目前銷售核心區(qū)域，去年分別貢獻(xiàn)銷售額350.7億元和298.5億元，占比37%和31%。

在北京市場，中鐵建地產(chǎn)曾頻繁參與土拍及項(xiàng)目開發(fā)，但近3年少有露面。今年高溢價(jià)拿下梨園6007地塊，高調(diào)宣布回歸。除了北京外，今年以來，中鐵建地產(chǎn)加大在其他核心城市的“補(bǔ)倉”力度。今年5月9日，中鐵建地產(chǎn)擊敗保利地產(chǎn)、招商蛇口等，以24.71億元、溢價(jià)率20.42%的價(jià)格摘得上海熱門的松江地塊。今年6月份，中鐵建地產(chǎn)先以20.13億元拿下成都成華區(qū)圣燈街道人民塘社區(qū)地塊，后又以15.11億元拿下武侯區(qū)地塊，溢價(jià)率達(dá)16.9%。

隨著銷售端分化加劇，房企在投資端出于銷售回款和現(xiàn)金流安全考慮進(jìn)一步聚焦。今年上半年，市場熱度多集中于核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，如北京、上海、深圳、杭州、成都等地是房企重要布局區(qū)域。在行業(yè)深度調(diào)整期，中鐵建地產(chǎn)能否通過這些“補(bǔ)倉”踐行“穩(wěn)住規(guī)模，做優(yōu)做精”的戰(zhàn)略，尚待后續(xù)市場檢驗(yàn)。