在5月20日LPR即將迎來(lái)調(diào)整窗口前夕，廣州、廈門(mén)地區(qū)部分銀行的房貸利率下限分別上調(diào)10bp和5bp。5月19日，廈門(mén)多家銀行將首套房貸利率從LPR-50BP調(diào)整為L(zhǎng)PR-45BP，即從3.10%上調(diào)至3.15%，此輪調(diào)整從5月17日開(kāi)始執(zhí)行。廣州多家銀行也將首套房貸利率從LPR-60BP調(diào)整為L(zhǎng)PR-50BP，即從3%上調(diào)至3.1%。

多位機(jī)構(gòu)和銀行人士表示，5月20日LPR大概率會(huì)跟隨市場(chǎng)利率下調(diào)10bp。如果與廣州和廈門(mén)此次上調(diào)幅度對(duì)沖，LPR調(diào)整后將分別維持在3%和3.05%的利率水平。某股份行風(fēng)險(xiǎn)審批部人士指出，目前3%是一個(gè)敏感的利率分水嶺。如果商業(yè)房貸利率低于3%，就接近公積金貸款利率，造成分流壓力；另一方面，低于3%會(huì)刺激投資購(gòu)房心理，造成一定潛在風(fēng)險(xiǎn)。上海某券商銀行業(yè)分析師也認(rèn)為，從當(dāng)下銀行房貸經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，包括不良率都比較低，銀行體系可以承受的利率底線接近3%或更低一些，但3%更多是銀行體系要堅(jiān)守的一個(gè)心理水平線。

上周末，市場(chǎng)傳出廣州多家銀行上調(diào)首套房貸利率的消息引發(fā)關(guān)注。實(shí)際上，廈門(mén)近期也有類似動(dòng)向。5月19日上午，廈門(mén)一家國(guó)有行網(wǎng)點(diǎn)的房貸經(jīng)理透露，他們已將首套房貸利率從LPR-50個(gè)基點(diǎn)調(diào)整為L(zhǎng)PR-45個(gè)基點(diǎn)，并從5月17日開(kāi)始執(zhí)行。由于此番調(diào)整時(shí)間臨近LPR調(diào)整，該行暫時(shí)不作新房客戶的按揭請(qǐng)求錄入，等本月LPR調(diào)整之后再錄入。

據(jù)當(dāng)?shù)胤课葜薪闄C(jī)構(gòu)消息，廈門(mén)近期確實(shí)有上調(diào)房貸利率的情況。調(diào)整于2025年5月17日（含）開(kāi)始，二手房商業(yè)貸款利率基點(diǎn)上調(diào)時(shí)間按過(guò)戶時(shí)間為準(zhǔn)；二手房帶押過(guò)戶商業(yè)貸款利率基點(diǎn)上調(diào)時(shí)間按存量房網(wǎng)簽備案時(shí)間為準(zhǔn)。當(dāng)前房貸利率主要是在LPR基礎(chǔ)上結(jié)合銀行自主進(jìn)行加減點(diǎn)構(gòu)成，減點(diǎn)幅度降低意味著實(shí)際房貸利率將會(huì)提高。以現(xiàn)行LPR利率計(jì)，調(diào)整后的廈門(mén)首套房貸利率由3.10%增至3.15%。

此前，多家機(jī)構(gòu)宏觀、銀行研究人士曾表示，考慮到目前逆回購(gòu)利率已經(jīng)調(diào)整到位，5月LPR大概率還是會(huì)跟隨下調(diào)。近期銀行針對(duì)房貸利率上調(diào)LPR減點(diǎn)幅度，業(yè)內(nèi)認(rèn)為可能為對(duì)沖此輪LPR下調(diào)影響。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，本次調(diào)整實(shí)為“加點(diǎn)幅度”上升10個(gè)基點(diǎn)，但同期LPR或下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，二者完全抵消。

光大證券報(bào)告顯示，當(dāng)前房貸利率均值為3.1%，處于自2013年末以來(lái)十年歷史低位。今年一季度監(jiān)管數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)銀行凈息差為1.43%，較去年第一季度下降9bp。光大證券分析師王一峰認(rèn)為，銀行凈息差受LPR下調(diào)及存量按揭調(diào)降等因素影響，但負(fù)債成本管控舉措也持續(xù)顯效，部分對(duì)沖了資產(chǎn)端收益率下行壓力。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，4月份新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格北京和上海分別環(huán)比上漲0.1%和0.5%，廣州和深圳分別下降0.2%和0.1%。二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比持平。在二手房中，上海上漲0.1%，廣州持平，北京和深圳分別下降0.6%和0.3%。二、三線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比均下降0.4%。這與4月房貸走勢(shì)基本吻合。銀河證券報(bào)告認(rèn)為，雖然早償率下降支持中長(zhǎng)期貸款表現(xiàn)好于去年，但居民部門(mén)中長(zhǎng)期貸款還是減少1231億，與百?gòu)?qiáng)房企單月銷(xiāo)售同比下降16.9%，居民購(gòu)房需求偏弱有關(guān)。光大證券分析師王一峰表示，3月新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率3.1%，按揭定價(jià)進(jìn)入磨底階段。過(guò)低利率可能會(huì)引發(fā)非剛需的購(gòu)房動(dòng)機(jī)。