從3月25日起，華亭嘉園小區(qū)不少業(yè)主因地下車庫車位租金上漲而感到困擾。小區(qū)物業(yè)公司先是張貼通知，宣布地下二層及三層車位租金自5月1日起上漲，并稱如果業(yè)主車位租賃協(xié)議仍在合同期內(nèi)，自調(diào)整之日起，原合同自動(dòng)作廢。

北京晚報(bào)記者介入調(diào)查后，4月15日，物業(yè)公司發(fā)通知暫緩漲價(jià)。然而，5月10日，物業(yè)工作人員又表示“肯定得漲”，漲價(jià)計(jì)劃于5月底或6月初重啟。

近期除華亭嘉園小區(qū)外，還有多家小區(qū)物業(yè)公司或開發(fā)商宣告車位租金上漲。物業(yè)公司或開發(fā)商堅(jiān)稱的“單方定價(jià)權(quán)”是否有約束條件以及是否可以任意行使成為關(guān)注焦點(diǎn)。

多位業(yè)主反映，華亭嘉園小區(qū)地下車庫車位租金上漲問題讓他們難以接受。小區(qū)位于健翔橋東南角，有6棟30余層塔樓。記者在小區(qū)南側(cè)一棟塔樓的電梯內(nèi)看到一份關(guān)于地下車位租賃費(fèi)用調(diào)整及繳費(fèi)的通知。通知稱由于人工、能源、運(yùn)營等各項(xiàng)成本提升，決定對(duì)小區(qū)地下車位租賃費(fèi)進(jìn)行調(diào)整，新價(jià)格為：地下二層租賃費(fèi)將從原來的700元/月調(diào)整為1150元/月；地下三層租賃費(fèi)將從原來的550元/月調(diào)整為950元/月。

對(duì)于此次漲價(jià)，許多業(yè)主表示反對(duì)，認(rèn)為漲幅過高不合理。物業(yè)公司則認(rèn)為，地下二層車位產(chǎn)權(quán)屬小區(qū)開發(fā)商所有，地下三層屬于人防車位，根據(jù)“誰投資誰受益”原則，開發(fā)商和物業(yè)公司均有權(quán)漲價(jià)。此外，物業(yè)公司同部分業(yè)主簽訂了《停車場(chǎng)車位租用協(xié)議書》，該協(xié)議書第九條規(guī)定，在本協(xié)議履行期間，甲方有權(quán)根據(jù)政府管理部門的有關(guān)規(guī)定調(diào)整租金，但需提前一個(gè)月通知，乙方如不接受，甲方可單方解除本協(xié)議、立即收回車位。因此，物業(yè)公司認(rèn)為自己擁有“單方定價(jià)權(quán)”。

業(yè)主認(rèn)為物業(yè)的行為過于霸道，要求物業(yè)公司出具車位租金上漲的詳細(xì)依據(jù)。物業(yè)公司回應(yīng)稱，物業(yè)費(fèi)已經(jīng)公示，而車位屬于開發(fā)商，無須公示漲價(jià)依據(jù)。記者了解到，在相關(guān)部門的要求下，小區(qū)物業(yè)公司已公示地下車庫車位情況：該小區(qū)地下車庫車位共1056個(gè)，其中產(chǎn)權(quán)車位550個(gè)，已售出480個(gè)，出租36個(gè)，目前仍有34個(gè)待出售；人防車位506個(gè)，目前已出租474個(gè)，仍有32個(gè)車位待出租。

針對(duì)業(yè)主反映的問題，亞運(yùn)村街道辦相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將及時(shí)通知相關(guān)科室，為業(yè)主搭建平臺(tái)，與該小區(qū)物業(yè)公司進(jìn)行溝通。當(dāng)日下午，該小區(qū)物業(yè)公司突然在業(yè)主微信群發(fā)了一則通知，決定暫緩實(shí)施地下車庫租金調(diào)整計(jì)劃。然而，“五一”假期剛結(jié)束，該小區(qū)又傳出車位租金即將上漲的消息。有業(yè)主說自己去物業(yè)繳停車費(fèi)，被物業(yè)工作人員告知只能一個(gè)月一個(gè)月地繳。

北京市兩高律師事務(wù)所律師趙永喆認(rèn)為，無論是開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車位還是人防車位，均受《中華人民共和國民法典》第二百七十六條約束，即建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。對(duì)于如何理解“首先滿足業(yè)主需要”，趙永喆稱法律并未予以明確，實(shí)踐中可綜合考慮車位配比、業(yè)主使用率等要素。

對(duì)于物業(yè)公司所堅(jiān)稱的《停車場(chǎng)車位租用協(xié)議書》里規(guī)定的“單方定價(jià)權(quán)”，趙永喆認(rèn)為，車位租用協(xié)議屬民事合同，是為了滿足生活需求，若雙方達(dá)成一致意見即可進(jìn)行變更，若無法達(dá)成一致意見，該合同格式條款中賦予物業(yè)“隨時(shí)調(diào)價(jià)權(quán)”“隨時(shí)解約權(quán)”或因排除了業(yè)主主要權(quán)利而無效。對(duì)于格式條款，如果大部分業(yè)主都表示很難接受，可通過業(yè)主代表與物業(yè)公司或開發(fā)商協(xié)商修改。

趙永喆稱，有關(guān)車位租金漲幅問題，北京市目前沒有地方性規(guī)定，因而開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)車位及人防車位的定價(jià)機(jī)制采取的是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)公司作為開發(fā)商授權(quán)的管理者，有權(quán)對(duì)租金進(jìn)行調(diào)整，但應(yīng)經(jīng)過合理評(píng)估及公示，符合周邊市場(chǎng)水平，定價(jià)應(yīng)基于經(jīng)營成本、市場(chǎng)供求及公平原則，可委托第三方評(píng)估，或參考周邊同類車位租金水平。

北京師范大學(xué)法學(xué)院副院長、教授袁治杰認(rèn)為，小區(qū)車位租金調(diào)整如果涉嫌采取壟斷性漲價(jià)方式，屬地政府或相關(guān)職能部門可對(duì)車位定價(jià)進(jìn)行適度干預(yù)。車位具有一定的公共屬性，特別是在大城市，車位幾乎已成為家庭的必需品。故業(yè)主在購買住房時(shí)，天然地對(duì)小區(qū)車位有優(yōu)先使用權(quán)。地下車庫的產(chǎn)權(quán)車位具有壟斷屬性，開發(fā)商雖有產(chǎn)權(quán)，但不應(yīng)擁有任意漲價(jià)權(quán)，若其為攫取高額利潤而擅自漲價(jià)，那么政府可代表業(yè)主及時(shí)介入干預(yù)，業(yè)主委員會(huì)或是業(yè)主代表也有權(quán)要求政府介入?yún)f(xié)商談判。

袁治杰建議，如果北京有越來越多的小區(qū)出現(xiàn)車位租金調(diào)整的爭議，那么這就變成一個(gè)具有普遍性的民生問題，需要政府相關(guān)部門重視，出臺(tái)政府指導(dǎo)性意見，讓車位租金調(diào)整更為規(guī)范、公平、合理。