現(xiàn)房銷(xiāo)售即將成為現(xiàn)實(shí)。信陽(yáng)市住建局近日發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）批前公示》，該文件對(duì)預(yù)售許可條件、預(yù)售資金繳存和使用等方面進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，并提出新取得施工許可證的項(xiàng)目需達(dá)到主體封頂才能申請(qǐng)預(yù)售許可，而新出讓土地開(kāi)發(fā)的商品房則一律實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。

這一政策變化引起了廣泛關(guān)注。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，自2022年末以來(lái)，全國(guó)已有超過(guò)30個(gè)?。ㄊ校┏雠_(tái)了現(xiàn)房銷(xiāo)售相關(guān)政策，如合肥、鄭州、長(zhǎng)沙等地明確部分項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)。此外，多地還出臺(tái)了現(xiàn)房銷(xiāo)售配套支持政策，比如贛州多區(qū)縣延長(zhǎng)了現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目的土地出讓金繳納期限，九江多區(qū)縣對(duì)購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目的購(gòu)房者提供契稅補(bǔ)貼，山東多地提高了購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房的公積金貸款額度等。

《批前公示》指出，對(duì)于已取得施工許可證的項(xiàng)目，按照相關(guān)法律法規(guī)，在投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上或工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的一半時(shí)，可申報(bào)商品房預(yù)售許可。文件還強(qiáng)調(diào)，新取得施工許可證的項(xiàng)目需主體封頂方可申請(qǐng)預(yù)售許可，新出讓土地開(kāi)發(fā)的商品房將一律實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。同時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司必須依法行使獨(dú)立法人權(quán)利，企業(yè)總部履行投資人責(zé)任。項(xiàng)目交付前，嚴(yán)禁投資人違規(guī)抽調(diào)或挪用項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司的銷(xiāo)售和融資資金，禁止提前分紅。開(kāi)發(fā)公司還需具備與項(xiàng)目匹配的自有資金，嚴(yán)禁“空手套白狼”以及超資質(zhì)等級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。數(shù)據(jù)顯示，2025年1至3月，信陽(yáng)市商品房銷(xiāo)售面積下降了0.5%，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)了1.1%，待售面積增長(zhǎng)了8.5%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次信陽(yáng)政策旨在化解風(fēng)險(xiǎn)、去庫(kù)存、控制增量，其中最關(guān)鍵的是化解風(fēng)險(xiǎn)。他指出，本輪現(xiàn)房模式推進(jìn)的重要?dú)v史背景是過(guò)去的爛尾樓事件和房企債務(wù)違約事件，尤其是2022年的“停工斷貸”，影響深遠(yuǎn)。河南當(dāng)時(shí)此類(lèi)事件較多，信陽(yáng)也出現(xiàn)了不少案例。因此，信陽(yáng)提出的“一律實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售”并非隨意之舉，相關(guān)部門(mén)應(yīng)對(duì)這句話(huà)可能產(chǎn)生的發(fā)酵效應(yīng)有充分評(píng)估，這是立足新形勢(shì)，積極推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售的表現(xiàn)。

目前，多地已開(kāi)始推行現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)。例如，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出逐步提高預(yù)售門(mén)檻，鼓勵(lì)有條件的地方先行先試；四川省政府也支持有條件的城市開(kāi)展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)；河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，以鄭州、開(kāi)封為試點(diǎn)探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷(xiāo)售。

天風(fēng)證券分析認(rèn)為，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年中國(guó)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積約3億平方米，同比增長(zhǎng)19.1%，現(xiàn)房銷(xiāo)售面積占比已達(dá)30.84%。短期來(lái)看，推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售會(huì)影響企業(yè)的內(nèi)部收益率和凈利率，房?jī)r(jià)波動(dòng)背景下，企業(yè)回報(bào)周期變長(zhǎng)可能影響土地投資積極性和地方財(cái)政收入。但從長(zhǎng)期看，現(xiàn)房銷(xiāo)售在保護(hù)購(gòu)房者利益的同時(shí)，也符合行業(yè)平穩(wěn)、健康、高質(zhì)量發(fā)展的趨勢(shì)。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，現(xiàn)房銷(xiāo)售模式下仍存在一些問(wèn)題。首先，由于現(xiàn)房銷(xiāo)售時(shí)間節(jié)點(diǎn)較晚，房企回款時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)，考驗(yàn)企業(yè)資金狀況；其次，現(xiàn)房銷(xiāo)售可能會(huì)影響新房供應(yīng)規(guī)模，特別是在庫(kù)存量較小的地區(qū)，地方政府需要精準(zhǔn)把控推進(jìn)節(jié)奏和力度；最后，現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)金融機(jī)構(gòu)的資金要求也會(huì)提升。她建議優(yōu)先在庫(kù)存大的城市或區(qū)域試點(diǎn)推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，加快完善適用于現(xiàn)房銷(xiāo)售模式的房地產(chǎn)融資制度，逐漸由期房銷(xiāo)售向現(xiàn)房銷(xiāo)售制度轉(zhuǎn)型。