近期，“地王”現(xiàn)象再次頻繁出現(xiàn)。2024年四季度以來，各熱點城市在多重政策利好下逐漸呈現(xiàn)“量價齊穩(wěn)”態(tài)勢，市場回暖帶動土拍市場活躍度提升，“價高者得”回歸進一步激發(fā)了房企拿地熱情，“地王”紀錄不斷被刷新。

今年以來，北京、上海、杭州、成都等多個城市均推出了優(yōu)質(zhì)地塊，吸引了各大開發(fā)商激烈爭奪，市場再現(xiàn)“地王潮”。其中，央企中海最為熱衷“地王”項目，也是目前的最大贏家，已高溢價拿下多幅熱門地塊。

在北京，中海近日又拿下了新單價“地王”。3月18日，北京海淀區(qū)樹村資金平衡用地統(tǒng)籌項目HD00-0705-0035-1地塊迎來競拍，該地塊用地面積39737.8平方米，規(guī)劃建筑面積73299.74平方米，起拍價格58.64億元。共有10家房企報名競拍，包括中海、保利、金茂、招商蛇口&華潤、越秀、首開、建發(fā)、綠城、中建三局、海開控股。經(jīng)過超260輪舉牌競價后，中海以75.02億元成交總價拿下地塊，折合樓面價10.23萬元/平方米，溢價率為27.93%，刷新北京樓面價紀錄，成為北京新單價“地王”。

這是北京住宅土地歷史上第一宗樓面價超過10萬元/平方米的地塊，逼近周邊在售項目的房價。目前，海淀樹村35號地塊所在板塊內(nèi)，共有學府壹號院、圓明天頌兩個次新房項目。其中，學府壹號院是共有產(chǎn)權(quán)項目，指導價11.2萬元/平方米；圓明天頌為純商品房項目，2021年開盤時銷售均價11.5萬元/平方米，如今二手房掛牌均價為19.97萬元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士認為，該地塊的高溢價成交，代表了開發(fā)商對北京稀缺土地的追捧，也與近期整體樓市企穩(wěn)有關(guān)，說明優(yōu)質(zhì)市場的需求一直存在。合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，土地市場熱度上升，“地王”頻現(xiàn)，核心在于北京樓市預期的回暖，近期新房成交量已經(jīng)走熱，尤其是一些相對熱門的板塊如海淀、昌平南、副中心等片區(qū)，還有房山、順義、大興西紅門的不少項目成交流速都要比之前好。

以海淀區(qū)為例，3月21日，由華潤置地和越秀地聯(lián)合開發(fā)的和樾望雲(yún)項目開盤即實現(xiàn)85億元銷售額；相鄰的和樾玉鳴由綠城中國和越秀地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)，項目同日開盤，實現(xiàn)67億元的銷售額。兩項目單日合計銷售額突破152億元，創(chuàng)下北京同期市場新高。在此之前，3月16日位于海淀永豐南板塊的頤海澐頌開盤，30分鐘內(nèi)實現(xiàn)銷售606套，銷售額破72.5億元。

除市場回暖加持外，當前房企在融資成本上和獲取資金的途徑方面都更寬松，有了更充足的資金，投資訴求也會更強烈。房企普遍會投向市場需求較大、底盤扎實、客戶基數(shù)相對旺盛的板塊，從全國層面來看這樣的地塊非常有限，因此以北京為代表的一線城市，其優(yōu)質(zhì)地塊會獲得房企積極追捧。

與此同時，在土地供應端，今年政府推出的地塊也相對更優(yōu)質(zhì)，包括海淀北的低密地塊以及海淀南部的地塊，以及豐臺、朝陽等過去供應比較稀缺的片區(qū)也都拿出了新地塊，激活了開發(fā)商的投資需求，對房企拿地積極性起到了明顯拉升作用。

在中海拿下海淀樹村“地王”之后，北京繼續(xù)推出新的地塊。3月24日，北京規(guī)自委網(wǎng)站上新兩宗預申請，分別為朝陽平房+孫河住宅商業(yè)捆綁地塊和通州通力家居西地塊。最受關(guān)注的是朝陽地塊，屬于組團地塊，包括平房鄉(xiāng)黃杉木店平房區(qū)城中村改造項目2107-01、03地塊R2二類居住用地、02地塊A334托幼用地，以及孫河組團土地儲備項目2902-73地塊B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，起拍價格126億元。

其中，平房鄉(xiāng)地塊屬于朝陽青年路板塊，是近10年唯一新增住宅地塊，地處朝陽東五環(huán)內(nèi)，朝陽北路北側(cè)，距離朝陽大悅城不到1公里，西側(cè)是北京網(wǎng)紅豪宅星河灣。而打包的另一個地塊位于孫河，屬于商業(yè)金融服務(wù)業(yè)地塊，用地面積5.87萬平方米，建筑規(guī)模也是5.87萬平方米，容積率為1。業(yè)內(nèi)戲稱該地塊是“肥瘦搭配”，認為有實力且有意愿拿的房企大概率只有中建一局、中建三局、中海、保利、金茂、華潤、招商蛇口、綠城等房企。

中海北京內(nèi)部人士表示，公司戰(zhàn)略一直是堅持核心城市核心地段。2024年-2025年，中海在北京已接連斬獲多幅百億級地塊。去年11月，中海以153.32億元摘得朝陽“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊，是2024年北京土拍市場成交總價最高的組合地塊；去年12月，中海以110.54億元拿下豐臺萬泉寺地塊。今年以來，中海在北京又相繼拿下豐臺區(qū)西南郊冷庫地塊、朱辛莊地塊。

大手筆押注北京樓市，正是源自“銷冠”的底氣。2024年，據(jù)克而瑞北京統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在北京房企銷售TOP30排行榜中，無論是權(quán)益銷售金額、銷售面積，還是流量銷售金額、銷售面積，包括全口徑銷售金額、銷售面積，中海均位列第一。在北京，中海其實有兩個操盤團隊，中海北京公司和中海新城。這次拿到海淀樹村的是中海北京公司，更擅長紅海市場；中海新城比較擅長舊改和大規(guī)模城市開發(fā)，一二級聯(lián)動開發(fā)，朝陽“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊正是由中海新城拿得。兩個公司在北京形成良性競爭。

3月20日，北京市住建委發(fā)布了中海時光之境（備案名：鳳鳴苑）預售許可預告，宣布中海新城朝陽組合地塊中的小紅門地塊項目即將開盤入市，擬售均價為7.9萬-8.24萬元/平方米之間。不久前，酒仙橋地塊項目案名官宣，為“中?！とf吉玖序”，項目戶型面積段預計為165-360平方米，指導價12.5萬元/平方米。

對于項目去化，中海似乎并不擔心。“北京樓市并不缺有錢人，缺高品質(zhì)產(chǎn)品。我們很多客戶都是手里非常有錢，但都沒有很好的項目。有些人可能在他周邊有好幾套房，但因為隔音不好或者漏雨、住膩了等原因，需要換個更科技化或色彩風格更喜歡的產(chǎn)品，這類改善需求很大。”中海北京內(nèi)部人士表示。

北京一名業(yè)內(nèi)人士表示，中海這次拿下海淀“地王”后，市場對其提出了更高的要求。房企需要敬畏市場，尊重客戶，拿出對得起這個售價的產(chǎn)品力和品質(zhì)投入。在此之前，中海的豪宅策略很受市場認可。上海的順昌玖里、深圳的深灣玖序、北京的京華玖序等，都創(chuàng)造了亮眼的銷售業(yè)績。除北京外，在上海也憑借多個豪宅項目熱銷以700億元登頂上海樓市銷冠。

頻頻以“地王”姿態(tài)重倉北京樓市的中海，2025年是否能延續(xù)2024年的戰(zhàn)績？業(yè)內(nèi)認為，行業(yè)“止跌回穩(wěn)”關(guān)鍵時期，中海能否借“地王”實現(xiàn)“強者恒強”，還要看市場對高端產(chǎn)品的持續(xù)消化能力。