割裂的上海樓市，陷阱與機(jī)會共存

上周六的二手房成交量，又給市場添了一把火。

單日網(wǎng)簽1473套，刷新2024年929新政以來的最高周末記錄。

不只是成交量爆了，

市場上甚至出現(xiàn)了二手房東

抱團(tuán)漲價(jià)

的現(xiàn)象。

從2024年在政策刺激下迎來的“年中爆發(fā)”，

到2025年開年上演的“淡季逆襲”，

上海二手房市場正呈現(xiàn)出

超預(yù)期

的回暖態(tài)勢。

不得不說，今年的小陽春，讓人意外驚喜。

大盤，供需兩旺

當(dāng)下的市場有多火熱？

我們來看幾個(gè)數(shù)據(jù)就知道了。

1、

成交量創(chuàng)新高：

2024

年

1-2

月

2.2W

套，

2025

年

1-2

月

2.9W

套，

同比

+34%

，

3月成交量有機(jī)會沖刺3萬套，這極有可能是近4年來的交易巔峰。

2、帶看量創(chuàng)新高：

春節(jié)后，上海二手房市場的帶看量

創(chuàng)5年內(nèi)新高。

購房者看房熱情高漲，市場很火熱，

說明需求真實(shí)存在。

同時(shí)，

上海新增掛牌量：

2024

年

1-2

月

2.7W

套，

2025

年

1-2

月

3.2W

套，

同比

+18%

。

目前新增掛牌放緩，去化效果明顯。

整體來看，2025大盤的走勢要顯著優(yōu)于2024年。

供需兩旺的市場行情，引爆了小陽春。

結(jié)構(gòu)上500W以下的房源成交占比沖高到80%，

剛需愿意入市買房，

這是樓市止跌回穩(wěn)的主要力量。

與此同時(shí)，春節(jié)后掛牌價(jià)已于最新周止跌。

樓市和任何資本市場一樣，短期趨勢上具有

反身性

。

而且房地產(chǎn)體量大，趨

勢引導(dǎo)

的

慣性更強(qiáng)。

當(dāng)國家的政策調(diào)控人為打斷了樓市的反饋環(huán)，

市場氛圍上從熊轉(zhuǎn)牛，反轉(zhuǎn)差不多就快來了。

微觀，割裂分化

整體來看，目前的上海樓市，供需兩旺，止跌回穩(wěn)的趨勢非常明顯。

但在微觀市場，卻是千姿百態(tài)的割裂行情。

從房外房研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看，

內(nèi)中環(huán)一些板塊，掛牌價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了一

定程度的漲幅。

數(shù)據(jù)來源：房外房研究院

具體到微觀市場，

品質(zhì)改善類小區(qū)，掛牌價(jià)和成交價(jià)正在雙向奔赴。

比如

大寧金茂府

95㎡的三房：去年年底掛牌價(jià)1226萬，成交1196萬，近期新掛牌1398萬。

仁恒河濱城

128㎡的三房，

2月初掛牌價(jià)1500萬，

成交價(jià)1425萬，后面新掛出來的同戶型三房，

掛牌價(jià)1520萬。

萬科海上傳奇

85㎡

的兩房

，

1月份

掛牌788萬，

成交770萬，

近期新增同戶型的2室2衛(wèi)，掛牌價(jià)

沒有低于830萬的。

比如

浦東

花木

綠城錦

繡蘭

庭

，2

015年的板樓，年后成交單價(jià)上漲1.29萬/平，

同一戶型，年前買和年后買，總價(jià)相差165萬。

這類小區(qū)一些不堅(jiān)定的房東在去年新政后就砸盤拋售，所以低價(jià)筍盤早都去化完畢。

剩下的存量房東都是硬骨頭，不愿意低價(jià)賣房。

不過市場并不買賬，

成交量還沒有大的爆發(fā)。

買家雖然愿意入市并接受價(jià)格，但錨定去年低價(jià)成交，并不愿意為現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格買單。

所以到底能不能來一波“量價(jià)齊升”，仍需持續(xù)監(jiān)測后市。

宏觀熱度難掩微觀分化。

與火熱的剛需改善市場相對應(yīng)的是，

中外環(huán)

遠(yuǎn)

郊板塊還未出現(xiàn)止跌的跡象。

數(shù)據(jù)來源：房外房研

究院

具體到微觀市場，

低總價(jià)房源放量且仍在降價(jià)：比如

次新動遷+老破小。

典型的

次新動遷房，虹橋茗雅苑，有套房源掛牌從270W降到227W，

降幅-15%

。

新都名園82平的兩房，去年12月成交總價(jià)478萬，當(dāng)前同戶型掛牌價(jià)416萬，

降幅-13%

。

虹橋博雅苑89平的兩房，1月份成交381萬，當(dāng)前在掛376萬。

維持我們之前的結(jié)論，

只有當(dāng)?shù)涂們r(jià)房源，包括老破小，它們的價(jià)格能夠穩(wěn)住時(shí)，整體房地產(chǎn)市場的大盤價(jià)格才能真正穩(wěn)定下來。

只有在這種情況下，向上置換到品質(zhì)更高的小區(qū)的房價(jià)才能有底氣地穩(wěn)步上升。

否則

，購房者的心理價(jià)位仍然會停留在之前的低價(jià)水平。

因?yàn)樗麄冊谙蛏现脫Q時(shí)，自己出售的房子可能還在面臨降價(jià)的壓力。

其實(shí)從

去年開始，我們就一再強(qiáng)調(diào)，

上海樓市已經(jīng)進(jìn)入分化時(shí)代，再難普漲。

不同區(qū)域，不同產(chǎn)品冷熱不均，會是未來房地產(chǎn)市場的常態(tài)。

所以建議每一個(gè)買房人把精力從宏觀的判斷放到更加

微觀的市場觀察中。

花更多的精力放在選房這件事上，

關(guān)注每個(gè)小

區(qū)的真

實(shí)成

交價(jià)走

勢

。

成交價(jià)變化小就擇機(jī)而動，成交價(jià)一直往上走，就果斷出手。

至于怎么看真實(shí)成交？

可以從鏈家APP看成交價(jià)，也可以咨詢我們來判斷。

大盤止跌回穩(wěn)，微觀千姿百態(tài)。

這種市場行情對買賣雙方的要求更高。

面對當(dāng)下的狀況，觀觀老師對大家有幾點(diǎn)

貼心

建議

：

1、不要太擔(dān)心，上海樓市最悲觀的時(shí)候已經(jīng)過去。

2、對于今年必買房的購房者，要做好預(yù)警，多做備份，找對標(biāo)最低的房源。及時(shí)用“備胎策略”對抗?jié)q價(jià)：A板塊次新漲價(jià)明顯，轉(zhuǎn)投B板塊

倒掛盤。

3、剛需客群提前做好防御性購買，性價(jià)比高的房源可以加大買入力度。

不過經(jīng)濟(jì)增速還不夠快，依然不建議加杠桿投資。

建議關(guān)注頭部、優(yōu)質(zhì)、稀缺品種。

比如：中環(huán)內(nèi)次新、頂流學(xué)區(qū)、超跌、高租售比、二手倒掛的板塊。

4、手上有好房子的房東，可以適當(dāng)?shù)踔鴥r(jià)格賣，但置換客戶依舊要把握時(shí)機(jī)。

同質(zhì)化嚴(yán)重、供大于求、包租房上市分流的產(chǎn)品要加速賣出。

3月是比較好的出貨窗口，4月之后置換客可能會流失加劇。

比如：無學(xué)區(qū)的老公房、外環(huán)外非地鐵次新房、動遷房。

當(dāng)然，如果你不看好后市，或是對于自己的收入，穩(wěn)定月供沒有信心，那么再觀望一下也是可以的。

我不認(rèn)為“觀望”對上海樓市來說是一件壞事。

在眾多觀望的購房者身影下，我感受到的是

暗流涌動

。

是蕓蕓眾生，對于安家上海的渴望。