對高層住宅滯銷的原因，多位房地產(chǎn)從業(yè)者認為成因較為復(fù)雜，主要歸結(jié)于市場供需變化和購房者喜好變化。

2024年四季度是北京樓市成交最好的一個季度，許多項目利用這一時機加緊去化，新房整體成交情況不錯，但高層住宅普遍滯銷。這種滯銷情況并非突然出現(xiàn)，早在2024年下半年就已初現(xiàn)端倪。當(dāng)時多數(shù)新建商品房項目的銷售情況不佳，在一定程度上掩蓋了需求偏好的變化。

高層住宅不僅在市場需求層面逐步遇冷，很多城市也開始對建筑“限高”，從政策層面不再鼓勵興建地標(biāo)建筑和高層住宅。例如，住建部等15部門發(fā)布的《關(guān)于加強縣城綠色低碳建設(shè)的意見》要求縣城新建住宅以6層為主，最高不超過18層。江蘇省住建廳也出臺了類似的規(guī)定，限制城區(qū)常住人口300萬以上城市的建筑高度。

一家千億級房企北京區(qū)域的營銷負責(zé)人梁薇表示，2024年下半年，她所在公司在北京的一個新項目開盤，原本計劃速戰(zhàn)速決，但半年后去化率僅兩成多。該項目定位為首次置業(yè)高智群體及剛改家庭，產(chǎn)品以高層為主，輔以小高層滿足差異化需求。然而，自2025年以來，高層住宅逐漸賣不動了，小高層成為去化主力軍。

高層住宅指10層以上（高度大于27米）的住宅，具有現(xiàn)代化設(shè)計和視野開闊等特點；小高層通常指7層至11層（18米至27米），居住舒適度較高；洋房主要為4層至6層（低于18米），低密度、高品質(zhì)且私密性強。

梁薇發(fā)現(xiàn)，自2024年下半年以來，北京、上海、杭州等城市的高層住宅普遍去化較難，甚至一些大平層豪宅項目也不例外。購房者越來越傾向于小高層和洋房。二手房市場也出現(xiàn)了類似的變化，一位北京中介人士表示，兩居和三居的高層住宅原本成交和價格都較為堅挺，但現(xiàn)在不如“老破小”受歡迎。

一家國有房企的區(qū)域負責(zé)人表示，他們公司旗下項目也出現(xiàn)高層住宅滯銷的情況。他認為原因復(fù)雜，既有市場供需結(jié)構(gòu)變化的因素，也是購房者偏好變化的結(jié)果。

梁薇所在公司的項目有10棟高層和7棟小高層，共有900多套房源。項目首次開盤時幾乎被一搶而空，但進入順銷階段后，銷售勢頭明顯減弱。到2024年底，去化率不足兩成。2025年春節(jié)假期至2月底，銷售套數(shù)僅為個位數(shù)，加上節(jié)前銷售業(yè)績，一共只賣了200多套。已經(jīng)銷售的200多套房源中，小高層占比超過六成，2025年新成交的房源均為小高層。

上述國有房企區(qū)域負責(zé)人說，他們開發(fā)的項目二期開盤至今已經(jīng)超過6個月，目前去化率約為25%。已售出的房源中，小高層房源占比超過三分之二，高層住宅占比不足三分之一。鑒于一期項目銷售情況，二期增加了高層房源數(shù)量，降低了小高層房源比重，但結(jié)果并不理想。

北京朝陽區(qū)某項目也有類似的困惑。該項目共分為三期，一二期是20層以上的高層住宅，以兩居和三居為主；三期總層高18層，主打四居室?？偡吭唇咏?000套。一期在疫情期間開盤，目前已接近清盤狀態(tài)；二期項目開盤至今已超過20個月，去化率約為六成；三期項目于2024年10月開盤，共賣出20套左右，去化率不到一成。

隨著市場企穩(wěn)，高層住宅項目的滯銷情況開始引起房企的關(guān)注。一位央企西南區(qū)域的負責(zé)人表示，高層住宅滯銷的情況在全國主要城市普遍存在，并在2025年逐步成為行業(yè)共識。

市場供需變化方面，以剛需為主的市場逐步過渡到改善需求為主。例如，北京樓市的改善型需求占比超過八成，多數(shù)購房者為“賣一買一”或“賣多買一”。2024年二季度以來，以“老破小”為主的二手房價格大幅調(diào)整，部分區(qū)域或小區(qū)的價格跌幅超過三成，導(dǎo)致二手房與新房的價格差距進一步拉大，部分改善需求賣掉老房子很難換到新房。在這種情況下，雖然新房市場仍以改善需求為主，但改善門檻提高了，需求進一步向高端集中。

購房者喜好變化方面，近年來房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生根本變化，從以投資需求為主轉(zhuǎn)為以居住屬性為主，購房者的偏好向低密度、高品質(zhì)住宅轉(zhuǎn)移。高層住宅雖然視野開闊，但也存在密度高、供水供暖不足、電梯故障、消防救援難度大等一系列弊端，尤其對老人和兒童不友好。此外，高層住宅的維護難度大，維護成本也較高。

從政策導(dǎo)向到市場結(jié)構(gòu)變化，再到購房者需求變化，高層住宅正在逐漸淡出主流房地產(chǎn)市場。近年全國主要城市新成交的地塊中，高層住宅越來越少，多數(shù)是小高層和洋房。高層住宅滯銷會進一步加快存量高層住宅的出清步伐。