大規(guī)模“收地”行動來了 多地啟動專項債收購存量土地。廣東和北京率先開啟了2025年的專項債收購存量土地行動，預(yù)計更多省市將陸續(xù)加入這一行列。2月份以來，廣東省內(nèi)多地密集發(fā)布擬回購存量閑置土地的公示，涉及15個城市、161宗土地，用地面積達(dá)684.4萬平方米，收儲金額為353.7億元。其中，惠州的收儲資金規(guī)模最大，達(dá)到127億元，珠海次之，為66億元。

這是地方政府首次大規(guī)模披露土地收儲情況。2月18日，北京發(fā)行了一批地方政府債券，包括101億元一般債券和462.9億元專項債券，主要用于棚戶區(qū)改造、城中村改造和土地儲備等領(lǐng)域。這批專項債中，用于土地儲備的資金規(guī)模為116.87億元，將用于多個項目，如舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)環(huán)境整治土地一級開發(fā)項目等。

李宇嘉表示，專項債實施“負(fù)面清單”制下，各地能申請的領(lǐng)域非常多，土地收儲也在爭取這部分資金。地方積極性很高，一方面幫助企業(yè)盤活沉淀的土地，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，鼓勵企業(yè)再投資；另一方面，從源頭上推動房地產(chǎn)去庫存。

春節(jié)過后，廣東多地公示了2025年第一批土地儲備領(lǐng)域申報地方政府專項債券項目的用地名單?；葜萦媱澇赓Y127.52億元收回46宗國有建設(shè)用地土地使用權(quán)，土地面積合計226.44萬平方米。這些地塊主要由地方國企通過土地招拍掛等形式獲得。珠海則計劃通過專項債券資金收儲14宗地塊，擬收儲價格為66.5億元，地塊總面積41.5萬平方米，此舉將直接削減潛在庫存壓力。

在已公示回收的項目地塊中，住宅用地占比超過50%，商辦用地占比超30%。各地塊成交時間集中在2020至2024年間，占比超過80%。被回收的土地可經(jīng)過調(diào)規(guī)再度出讓，并非僅用于保障房開發(fā)建設(shè)，地方政府較大程度上可以不被租金收益率與回收成本之間的矛盾影響。

從收儲價格來看，在可以確定土地價格的46個地塊中，30個為折價收儲，6個為平價收儲，10個為溢價收儲，折價收儲占比65%，總體收儲折價率為11%。部分溢價收購的土地主要是因為拿地時間較早，后續(xù)評估價上漲所致。

目前，廣東各城公示的第一輪專項債閑置土地收購對象主要支持地方國企，此外還包括央企和少量民營企業(yè)。據(jù)中山市公示，2025年第一批土地收儲名單中有3宗地塊涉民營企業(yè)，涉及收儲金額12.69億元。

李宇嘉指出，目前擬收回收購的主要是地方國企地塊，原因在于地方國企地塊資產(chǎn)負(fù)債關(guān)系較為清晰，而民企地塊很多在抵押狀態(tài)或有復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，甚至存在司法糾紛，不符合收儲條件。未來不排除經(jīng)濟(jì)大省通過閑置土地或存量商品房專項債收購方式，對系統(tǒng)重要性房地產(chǎn)企業(yè)提供流動性支持，以降低房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險，提振市場預(yù)期。

土地儲備專項債自2017年啟動發(fā)行，2017年至2019年土儲專項債占地方新增專項債比重超過3成，發(fā)行規(guī)模一度超過6000億元。2019年9月，考慮到土儲專項債對實物投資拉動作用有限且會進(jìn)一步推動房地產(chǎn)市場過熱，土儲專項債被叫停。直到2024年10月份，中央明確重啟土儲專項債，并優(yōu)先收回收購“企業(yè)無力或無意愿開發(fā)”的閑置土地。

廣東作為經(jīng)濟(jì)大省，近年來房地產(chǎn)市場回落明顯，特別是土地收入和新開工面積下跌幅度大于全國平均水平。廣東賣地收入降幅明顯高于全國地方平均水平，急需通過收儲存量土地釋放市場風(fēng)險。廣東破產(chǎn)房企數(shù)量連續(xù)多年居高，2019年至2023年，廣東破產(chǎn)房企數(shù)量在全國排名前列。

廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院院長連平預(yù)計，2025年新增地方政府專項債額度有望提升至4.5萬億元以上，加上2萬億元的化債額度，合計將超過6.5萬億元，部分資金將用于土地收儲和商品房收購。國海證券測算，全國閑置土地收儲規(guī)模或達(dá)1.4萬億元，若分2至3年推進(jìn)，每年可為城投和房企釋放5000億至7000億元現(xiàn)金流，降低債務(wù)違約風(fēng)險，同時減少廣義庫存超5億平方米。

然而，當(dāng)前地方收購存量土地依然存在多項難點，主要包括專項債額度不清晰、調(diào)規(guī)程序復(fù)雜、土地置換利益難協(xié)調(diào)等因素導(dǎo)致部分地方政府參與積極性不足。收購價格低也使得政府和企業(yè)協(xié)調(diào)困難，企業(yè)參與意愿低。當(dāng)前收購標(biāo)的物更集中在地方國企，較難調(diào)動其他類型企業(yè)的積極性。