2025年第一家退房開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了。2025年，中交地產(chǎn)成為第一家宣布“退房”的開(kāi)發(fā)商。1月21日晚間，該公司發(fā)布了三份公告，涉及業(yè)績(jī)預(yù)虧、剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)以及退市風(fēng)險(xiǎn)警示。

受此消息影響，次日（22日）中交地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)跌停，盡管盤(pán)中有過(guò)拉升，但最終仍以跌停收盤(pán)。這家具有央企背景的開(kāi)發(fā)商在經(jīng)歷了多年的掙扎后，終于難以支撐下去。

過(guò)去一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然低迷。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，1月至12月，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額同比下降28.1%，全口徑千億房企數(shù)量減少至11家。在這種環(huán)境下，中交地產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)難見(jiàn)起色。項(xiàng)目減值計(jì)提、費(fèi)用化利息增加和降價(jià)促銷(xiāo)等因素導(dǎo)致公司預(yù)計(jì)全年歸母凈利潤(rùn)虧損53億元，基本每股收益虧損約7.33元/股。

2024年前三季度，中交地產(chǎn)的歸母凈利潤(rùn)為-15.3億元，這意味著最后一個(gè)季度增加了近38億元的虧損。算下來(lái)，2023年和2024年兩年時(shí)間里，中交地產(chǎn)的凈利潤(rùn)虧損了將近70億元。回溯來(lái)看，2023年中交地產(chǎn)由盈轉(zhuǎn)虧，對(duì)應(yīng)-16.73億元，而2019年至2022年的總利潤(rùn)僅為11.6億元，相當(dāng)于一年虧掉了四年的利潤(rùn)。近十年里，中交地產(chǎn)最賺錢(qián)的一年，歸母凈利潤(rùn)也只有8.1億元。

業(yè)績(jī)不佳也使中交地產(chǎn)面臨退市風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)初步測(cè)算，中交地產(chǎn)預(yù)計(jì)2024年度的期末歸母凈資產(chǎn)可能為負(fù)，待經(jīng)審計(jì)后的年報(bào)正式披露后，公司股票可能會(huì)被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示。為了保殼，中交地產(chǎn)決定剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，擬將持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)，交易采用現(xiàn)金方式，不涉及發(fā)行股份。目前，具體交易標(biāo)的的資產(chǎn)范圍、交易價(jià)格等尚未確定，雙方尚未簽署任何協(xié)議。

截至2024年6月末，中交地產(chǎn)在北京、濟(jì)南、青島、南京等地持有房地產(chǎn)項(xiàng)目117個(gè)，土地總面積1045平方米，在建及待建面積997萬(wàn)平方米。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中，開(kāi)發(fā)商剝離地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)并不罕見(jiàn)。相比同行，中交地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型晚了一步，但控股股東的高度支持通過(guò)現(xiàn)金方式交易可極大補(bǔ)充其流動(dòng)性。截至去年9月末，中交地產(chǎn)賬面上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為66.4億元，同期短債規(guī)模近323億元，資金缺口明顯。因缺錢(qián)引發(fā)的糾紛也在增加，例如四川省十一建向中交地產(chǎn)及子公司提起訴訟，要求支付工程款及利息。

數(shù)據(jù)顯示，截至1月16日，除已披露的訴訟外，中交地產(chǎn)及下屬子公司連續(xù)12個(gè)月內(nèi)新增累計(jì)訴訟、仲裁案件金額合計(jì)約2.4億元。中交地產(chǎn)也在努力補(bǔ)充流通資金，去年通過(guò)定增獲得融資約4.38億元，其中中交房地產(chǎn)集團(tuán)貢獻(xiàn)了一半份額。此外，中交地產(chǎn)一直在向控股股東借款，今年1月初的公告顯示，借款本金余額已達(dá)155.91億元，借款利率從7%下調(diào)至3.1%。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，若沒(méi)有控股股東持續(xù)輸血，中交地產(chǎn)恐怕堅(jiān)持不到現(xiàn)在。即便剝離成功，中交地產(chǎn)現(xiàn)有的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)能否支撐起其轉(zhuǎn)型后的發(fā)展仍是個(gè)問(wèn)題。截至去年6月，中交地產(chǎn)共有4個(gè)出租項(xiàng)目，分別位于深圳、重慶、北京、鹽城。這些項(xiàng)目的體量顯然無(wú)法撐起當(dāng)前的市值，保殼之后，中交地產(chǎn)將面臨發(fā)展考驗(yàn)。