新的一年已經(jīng)開始，對于杭州樓市而言，2024年是充滿挑戰(zhàn)的一年，而2025年則有望迎來新的希望。

通過觀察2024年的政策變化，可以預(yù)判新一年市場的趨勢。其中最顯著的變化之一是改善型住宅品質(zhì)的大幅提升。2025年，高端產(chǎn)品預(yù)計將回歸市場。盡管2024年品質(zhì)提升較為普遍，但受到限價制約，效果有限。新的一年里，預(yù)計會有更多令人眼前一亮的高端項目出現(xiàn)。

事實上，新房品質(zhì)的提升已初現(xiàn)端倪。自“10·9”新政全面取消杭州新房限價以來，主城區(qū)推出了多宗不限價宅地，如安琪兒3.0地塊、奧體核心地塊、東新地塊和之江核心地塊等。從2024年12月中旬起，這些不限價住宅項目紛紛進行了規(guī)劃公示。與同板塊在售樓盤對比發(fā)現(xiàn)，品質(zhì)有了較大提升，體現(xiàn)在“高低配”回歸、架空層和標(biāo)準(zhǔn)層高提高等方面。

例如，杭州市中心首宗不限價宅地——安琪兒3.0項目，容積率為2.2，規(guī)劃為疊墅加高層的“高低配”產(chǎn)品。濱江區(qū)首個不限價樓盤——綠城詠湖云廬，容積率1.76，也是疊墅加高層的設(shè)計。建發(fā)2024年5月競得的下沙沿江大盤云啟錢灣，容積率1.01，規(guī)劃為排屋加高層，其中排屋所在低密區(qū)的容積率僅0.7左右。

層高是衡量樓盤品質(zhì)的重要指標(biāo)之一。安琪兒3.0項目的標(biāo)準(zhǔn)層高為3.15米，高于同板塊限價的翡翠嘉運府和翡翠錦和府的3.05米。安琪兒3.0項目的架空層層高為6米，而翡翠嘉運府和翡翠錦和府的架空層層高為4.2米。受到不限價項目的倒逼，一些限價項目也開始提升品質(zhì)，例如綠城曉風(fēng)朗月和潤百合的部分樓幢架空層達到了約6米。

除了架空層，下沙的云啟錢灣排屋地下室的層高達到了罕見的7.7米。豐收湖的湖棲云廬南北立面展示面幾乎一致，擺脫了限價時代重南立面不重北立面的約束。

2024年12月13日實施的計容新規(guī)也將促進杭州新房品質(zhì)進一步提升。按照新規(guī)，符合條件的小區(qū)主入口門廳、開放式風(fēng)雨連廊、配電房等將不計入容積率，部分封閉式陽臺按一半面積計算，并鼓勵多樣化的停車形式?？梢灶A(yù)見，2025年入市的不少樓盤將擁有現(xiàn)代的公建化立面、氣派的小區(qū)入戶大門、全域風(fēng)雨連廊、6米以上的架空層、3.15米以上的標(biāo)準(zhǔn)層高，高端項目將重現(xiàn)萬元精裝標(biāo)準(zhǔn)，從而在產(chǎn)品力上與限價項目拉開明顯差距。

2025年多個板塊的新房價格將上漲。2024年三季度之后，西興、申花、上塘等多個板塊的地王紀(jì)錄被刷新。地價必然傳導(dǎo)至房價，如安琪兒3.0項目預(yù)計首開價格在6萬元/㎡以上，綠城東新項目報價在5.5萬元/㎡左右，華潤之江項目售價預(yù)計在4.5萬元/㎡以上，這些項目的價格明顯高于之前的板塊限價。開發(fā)商做品質(zhì)的加法也能帶來一定的溢價。

新房漲價對周邊二手房是把雙刃劍。一方面，對次新房價格是個有利依托，但另一方面，新房定價也會參考周邊二手房，還會分流一部分購房者，因而次新房想漲價也并非易事。

從2025年開始，新房交付量將逐漸回落。2024年杭州十區(qū)共成交72宗宅地，總可建面積為546.4萬㎡，僅為2023年的54%左右。若以套均面積120㎡計算，潛在供應(yīng)量僅4萬余套。從地塊的區(qū)域分布來看，西湖、拱墅、上城、濱江四個中心城區(qū)占比超過一半，臨安、富陽等外圍城區(qū)供應(yīng)量明顯減少。2025年杭州宅地供應(yīng)大概率繼續(xù)延續(xù)這一特點，以主城區(qū)改善地塊為主。此外，2024年出讓的宅地呈低密化趨勢，其中容積率1.9（含）以下的地塊占比高達38%。

新供應(yīng)量的減少和結(jié)構(gòu)性變化有利于高層二手房源庫存壓力的逐步釋放，會有更多的板塊價格止跌回穩(wěn)。不過，不少板塊的交付量依然較大，同樣會抑制房價的上漲。

政府收購存量商品房用作保障房，有利于減緩杭州外圍板塊積壓的庫存壓力。代表杭州市政府收購存量商品房的杭州安居集團已于2024年10月底發(fā)布公告，征集符合條件的開發(fā)商及其項目。目前這一事項正在推進中，首批收購項目將在新的一年揭曉。

此外，2024年10月住建部宣布新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造，這一部署將于新的一年落地，將有利于蕭山、余杭、臨平等城區(qū)樓市。蕭山區(qū)正在穩(wěn)步推進房票安置政策，計劃于聞堰征遷項目中首次使用房票，2025年將現(xiàn)成效。

當(dāng)然，樓市止跌回穩(wěn)、部分區(qū)域房價回升并不意味著普通人買不起房。因為2025年杭州將會出現(xiàn)一個全新的“物種”——配售型保障房。配售型保障房主要面向住房困難家庭、人才等特定群體銷售，并且實行封閉管理，不得轉(zhuǎn)售。目前杭州各區(qū)已經(jīng)開工的配售型保障房約20個，最快預(yù)計將于2025年上半年入市銷售。配售型保障房的地段普遍不錯，且售價預(yù)計僅為同板塊商品房的一半左右，將大大減輕剛需家庭的購房壓力。但對于同板塊的二手房以及品質(zhì)一般的新房，會造成一定的沖擊。