12月24日，鄭州市人民政府印發(fā)《鄭州市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》，規(guī)定新建住宅用地建筑高度應小于80米，容積率不超過2.5。隨著房地產(chǎn)市場供需關系的改變，無論是政策導向還是市場期待，均對居住品質(zhì)提出更高要求。

今年以來，已有不少城市對土地規(guī)劃設計條件進行優(yōu)化，如優(yōu)化容積率、調(diào)整計容規(guī)則、支持立體生態(tài)建筑、提高綠色科技應用等，通過政策引導，后續(xù)消費者所購房源的得房率和居住品質(zhì)將不斷提升。

據(jù)了解，鄭州市在2013年首次頒布《技術規(guī)定》，后歷經(jīng)2018年、2019年兩次修訂。此次修訂以“讓城市更宜居、讓生活更美好”為導向，聚焦城市安全、生活品質(zhì)、城市活力、人口發(fā)展等新變化、新特點，將現(xiàn)行《技術規(guī)定》的6章節(jié)247條內(nèi)容擴充、優(yōu)化至10章節(jié)347條。新增“城市設計”“歷史文化保護”“綜合防災減災”以及“城市更新”章節(jié)，并對其他條文進行優(yōu)化、補充。

《技術規(guī)定》明確提出，新建住宅用地建筑高度應小于80米，容積率不超過2.5，進一步限制“高容積率、高強度”的開發(fā)模式，為鄭州市民營造更為舒適、宜居、生態(tài)的居住環(huán)境。此外，還新增對陽臺進行立體綠化住宅的設置要求，將住宅層高下限升至3米；提出放寬生活性街道的居住項目臨路商業(yè)設置要求，重拾城市街道活力與煙火氣息；將住宅機動車充電設施同步配建比例由原有的10%上調(diào)至30%，全面支持新能源汽車的普及。

《技術規(guī)定》也新增了配備“社區(qū)食堂”“文化活動室”“托管所”等公共設施、新建住宅要配建“訪客車位”等要求，進一步提升公共服務配套設施水平。中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤表示，隨著房地產(chǎn)市場供需關系的改變，居民住房需求從“有沒有”轉向“好不好”，加速推動住宅產(chǎn)品升級創(chuàng)新。高品質(zhì)住房建設離不開土地供給端的有效引導，今年以來，不少城市對土地規(guī)劃設計條件進行優(yōu)化，如優(yōu)化容積率、調(diào)整計容規(guī)則、支持立體生態(tài)建筑、提高綠色科技應用等。

此次鄭州《技術規(guī)定》修訂內(nèi)容，既結合了鄭州住宅容積率整體偏高在內(nèi)的一些當前存在的問題，也結合了住宅產(chǎn)品升級發(fā)展趨勢和其他城市的創(chuàng)新經(jīng)驗，是一次較為全面的優(yōu)化調(diào)整，對于引導鄭州市住宅品質(zhì)全面提升，推動鄭州市房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。

今年以來，越來越多的城市落地容積率新規(guī)，消費者購房實際可得的居住面積不斷增加。12月中旬，杭州發(fā)布《關于優(yōu)化建設項目容積率及相關指標計算規(guī)則的通知》，其中規(guī)定，鄰近高速、高架、鐵路、航空航道沿線的居住用地，以及要求立面公建化的居住用地，在規(guī)劃條件中明確需采用封閉式陽臺的，陽臺按水平投影面積的1/2計算容積率。此外，包括符合條件的門廳、開放式風雨連廊、按規(guī)定移交的社區(qū)、養(yǎng)老、托育、衛(wèi)生等公共服務配套設施，不納入容積率計算。

此前，合肥、長沙、佛山、肇慶等多個城市已明確發(fā)文對容積率相關規(guī)定作出調(diào)整。其中多通過放松陽臺尺寸限制、支持空中綠化面積不計入容積率等方式側面提升項目得房率。一線城市中，今年11月，北京市規(guī)劃和自然資源委員會正式發(fā)布了《北京市高品質(zhì)商品住宅設計導則（試行）》的通知，明確鼓勵開發(fā)商在條件允許的情況下，在住宅首層設置架空層，打造室內(nèi)外融合的共享綠色公共空間；鼓勵在小區(qū)內(nèi)設置開放的風雨連廊；鼓勵在多層住宅設置開敞陽臺。

湖南湘潭和衡陽，以及河北張家口市則出臺政策明確表示，支持開發(fā)商按套內(nèi)面積計價銷售，“取消公攤”的話題也一度沖上熱搜。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，目前絕大多數(shù)城市在計算房價時采用建筑面積進行計算，樓梯、走廊、入戶大堂等公共部分面積被計入公攤面積，房屋實際可使用的套內(nèi)面積低于建筑面積。而采用套內(nèi)面積計算的方式，能讓房價更為直觀地展現(xiàn)給購房者，一定程度減少信息不對稱，增強市場透明度，打消購房者對于公攤的疑慮，幫助購房者更好地進行購房決策，保障購房者權益。預計后續(xù)將有更多城市跟進落地，配套的一些計費標準、規(guī)則等也有望進一步完善。

從對房價的影響來看，改變計價方式對于房屋總價影響較小，但對于單價而言，部分項目或由于更改為套內(nèi)面積計算，造成計算價格的住房面積下降，住房單價就會上漲。另外，對于房價下跌的城市而言，將計價方式由建筑面積轉變?yōu)樘變?nèi)使用面積，房屋單價有望保持不變甚至上漲，或能一定程度緩解房價下跌對于購房者預期的影響。