“9·30”政策落地兩個(gè)月，北京二手房市場(chǎng)明顯回暖，10月和11月成交量連續(xù)沖高。根據(jù)北京住建委官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，10月份北京二手住房網(wǎng)簽17367套；11月網(wǎng)簽成交量達(dá)18763套，環(huán)比增長(zhǎng)8%，同比增長(zhǎng)49.6%，創(chuàng)下近20個(gè)月來的最高紀(jì)錄。

在成交熱度回升的同時(shí)，房源之間的分化也愈加明顯。少部分優(yōu)質(zhì)房源在近兩個(gè)月價(jià)格出現(xiàn)小幅反彈；多數(shù)總價(jià)在400萬元以下的剛需房源從11月以來掛牌量繼續(xù)上升，價(jià)格或仍有下探空間。

多位業(yè)內(nèi)人士指出，近兩個(gè)月的成交熱度主要得益于“9·30”新政刺激。今年9月26日，政治局會(huì)議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，釋放了迄今最強(qiáng)維穩(wěn)信號(hào)。隨后，北京于9月30日晚落地樓市新政，內(nèi)容包括降低存量房貸利率、下調(diào)個(gè)人住房貸款最低首付款比例、加大住房公積金貸款支持力度、調(diào)減非京籍家庭購(gòu)房社?；騻€(gè)稅繳納年限、調(diào)整通州區(qū)住房限購(gòu)政策、取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)等。

從去年3月“小陽(yáng)春”之后，北京二手房?jī)r(jià)便開啟了漫長(zhǎng)的“以價(jià)換量”，年內(nèi)不少小區(qū)價(jià)格下跌幅度在20%至30%，購(gòu)房者觀望情緒較重。但從今年5月尤其是“5·17”樓市新政以來，二手房可議價(jià)空間逐漸縮小，不少業(yè)主不再接受較大幅度的“砍價(jià)”。從“6·26”政策以來，6至9月成交持續(xù)放量，價(jià)格從小幅下滑逐漸穩(wěn)定。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年6月份，北京二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)到14987套；7月更是達(dá)到15575套，環(huán)比上升3.9%，同比大幅上升60%，創(chuàng)近16個(gè)月最高紀(jì)錄；8月仍達(dá)到14363套，連續(xù)3個(gè)月超過2024年3月的“小陽(yáng)春”。9月份網(wǎng)簽量略有下滑，為13274套。

“9·30”政策后，不少二手房看房群體縮短決策周期，加快入場(chǎng)，10月和11月成交量連續(xù)沖高。10月份，北京二手住房網(wǎng)簽17367套、均價(jià)5.23萬元/平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)31%、2.4%。一位貝殼中介表示，之前貝殼北京二手房最高掛牌量高達(dá)17萬套，目前已下降至13多萬套。他認(rèn)為，“9·30”政策是個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，這兩個(gè)月接觸的客戶多認(rèn)為目前價(jià)格已經(jīng)趨穩(wěn)，漲或跌都是小概率事件，且幅度不會(huì)很大，所以基本上能趕在年底前簽約的就簽了。

二手房成交量繼續(xù)沖高的同時(shí)，房源之間也愈加分化。一方面，“9·30”政策之后，成交率先升溫的是總價(jià)在400萬元以內(nèi)的剛需房源，因?yàn)榍捌趦r(jià)格已下跌許久，在政策刺激下，剛需首套房置業(yè)群體加快簽約。這類房源一般樓齡較高，小區(qū)物業(yè)配套和管理較差，戶型設(shè)計(jì)和電梯老舊，甚至沒有電梯，但在市區(qū)內(nèi)交通便利或?qū)W校資源尚可。一位鏈家中介人士表示，這些剛需房源在10月份成交速度最快，但自11月中旬以來，成交逐漸放緩。從業(yè)主掛牌情況來看，近兩周此類房源掛牌量又繼續(xù)增加，由于房源量充足，看房群體可挑選空間大。從成交數(shù)據(jù)來看，這位中介人士認(rèn)為這些房源價(jià)格后續(xù)可能還會(huì)繼續(xù)下跌。

另一方面，自10月以來，小部分房源價(jià)格出現(xiàn)小幅反彈。上述鏈家中介表示，從整體上來看，目前主要是同一區(qū)域內(nèi)比較稀缺的房源價(jià)格出現(xiàn)上漲。這類房源特征包括：樓齡較新、戶型設(shè)計(jì)合理、小區(qū)配套完善、教育資源良好。一個(gè)區(qū)域內(nèi)能滿足這些條件的掛牌房源有限，近期二手房去化不斷加快，對(duì)于購(gòu)房人來說，意向區(qū)域內(nèi)的高性價(jià)比房源越來越少。不過，從價(jià)格上漲幅度來看，這些出現(xiàn)小幅反彈的房源，近兩個(gè)月的漲幅都在10%以內(nèi)（與9月30日之前相比）。

據(jù)北京鏈家研究院分析師冷會(huì)介紹，價(jià)格方面，目前北京二手房止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)進(jìn)一步鞏固。11月，北京鏈家二手住宅成交均價(jià)環(huán)比小幅上漲，上漲走勢(shì)已維持兩個(gè)月。從各區(qū)情況看，多數(shù)城區(qū)價(jià)格穩(wěn)中有漲，豐臺(tái)、朝陽(yáng)、西城等主要城區(qū)價(jià)格回升幅度相對(duì)明顯。從成交結(jié)構(gòu)上看，11月中心城區(qū)成交占比較10月份進(jìn)一步提升，因此價(jià)格上漲也有一定的結(jié)構(gòu)性因素影響。

進(jìn)入12月，北京取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，住房交易稅收優(yōu)惠政策開始執(zhí)行，改善型需求受影響最大，只要是滿2年的住房，出售時(shí)就能免征增值稅。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，交易成本降低后，新房與二手房的交易循環(huán)也將更加通暢。