底層資產(chǎn)的多樣性尚需豐富，擴(kuò)募和并購規(guī)則與審批流程靈活性有待提升。目前，我國公募REITs的底層資產(chǎn)類型相對(duì)集中，主要包括交通基礎(chǔ)設(shè)施、保障房以及產(chǎn)業(yè)園類。擴(kuò)募規(guī)則對(duì)于資產(chǎn)類型有嚴(yán)格限制，要求與首發(fā)持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目類型相同。此外，擴(kuò)募的申請(qǐng)和審批流程的各項(xiàng)要求均與首發(fā)相一致，并未根據(jù)資產(chǎn)具體情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)撵`活調(diào)整，導(dǎo)致擴(kuò)募周期相對(duì)較長。

公募REITs作為一種融合金融創(chuàng)新與不動(dòng)產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品，以其強(qiáng)制分紅、穩(wěn)定現(xiàn)金流和底層資產(chǎn)較高的透明度而受到市場的青睞。目前我國公募REITs的底層資產(chǎn)多為優(yōu)質(zhì)、成熟穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和不動(dòng)產(chǎn)，這為其現(xiàn)金流的穩(wěn)定性提供了堅(jiān)實(shí)保障。除了分紅收益，公募REITs的收益還包括二級(jí)市場賺取的買賣差價(jià)收益，兼具資本利得和收益穩(wěn)健的優(yōu)勢。在全球降息周期帶來的低利率環(huán)境下，公募REITs相比其他大類資產(chǎn)展現(xiàn)出明顯的性價(jià)比與吸引力。2024年以來，我國公募REITs二級(jí)市場表現(xiàn)明顯回暖，長期配置價(jià)值逐步凸顯。

然而，與發(fā)達(dá)國家成熟的REITs市場相比，我國公募REITs在二級(jí)市場的投資者類型和市場流動(dòng)性等方面仍有待提升。市場規(guī)模較小，投資者結(jié)構(gòu)較為單一，主要參與機(jī)構(gòu)持倉集中度較高，單個(gè)機(jī)構(gòu)的市場影響較大。投資者主要以保險(xiǎn)、券商自營等機(jī)構(gòu)資金為主，多數(shù)傾向于長期持有，二級(jí)市場短線交易較少。加之REITs流通份額本身較小，單個(gè)機(jī)構(gòu)的大規(guī)模賣出可能對(duì)市場價(jià)格產(chǎn)生較大影響。市場中缺乏有效的波動(dòng)緩釋工具，使得價(jià)格容易出現(xiàn)大幅度波動(dòng)，進(jìn)而可能引發(fā)“踩踏”賣出現(xiàn)象，加劇產(chǎn)品價(jià)格的超跌。

國內(nèi)公募REITs二級(jí)市場的估值體系有待完善，機(jī)構(gòu)考核機(jī)制缺乏差異性，不利于吸引增量資金的入場。我國市場上每日更新的公募REITs估值機(jī)構(gòu)有中證指數(shù)與中債估值中心，他們均以公募REITs的收盤價(jià)作為估值結(jié)果。但由于市值及流動(dòng)性不足，整體估值水平處于歷史較低位置，或已無法準(zhǔn)確及時(shí)反映底層資產(chǎn)價(jià)值。多數(shù)機(jī)構(gòu)投資者的考核仍以此估值結(jié)果為依據(jù)，難以吸引更多增量資金入場。

優(yōu)化發(fā)行配套政策與市場流動(dòng)性提升，將推動(dòng)公募REITs市場穩(wěn)步走向成熟。未來國內(nèi)在發(fā)行側(cè)和市場交易側(cè)兩方面仍有完善的空間。發(fā)行端應(yīng)關(guān)注資產(chǎn)范圍的拓展和政策層面支持的加強(qiáng)，包括優(yōu)化REITs發(fā)行審核流程，鼓勵(lì)Pre-REITs提前培育優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，研究并推行更完善的稅收優(yōu)惠等配套政策，靈活調(diào)整資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)市場擴(kuò)容。交易端應(yīng)關(guān)注市場流動(dòng)性的提升，拓寬公募REITs投資者范圍，加速增量資金入場，優(yōu)化估值與考核機(jī)制，引導(dǎo)市場估值提升，形成正反饋。