2024年，樓市迎來(lái)了火熱的“銀十”行情。剛剛過(guò)去的十月份，全國(guó)新房及二手房成交整體走暖，出現(xiàn)“拐點(diǎn)”信號(hào)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部最新數(shù)據(jù)顯示，今年10月，全國(guó)新房二手房成交總量同比增長(zhǎng)3.9%，這是連續(xù)8個(gè)月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

在北京等一線城市，市場(chǎng)情緒回暖最為顯著。10月北京二手住房網(wǎng)簽量超過(guò)1.7萬(wàn)套，創(chuàng)下近19個(gè)月以來(lái)的最高紀(jì)錄。從實(shí)時(shí)簽約合同量看，當(dāng)月二手房簽約量超2.5萬(wàn)套。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，無(wú)論是新房還是二手房，無(wú)論是一線城市還是二三線城市，無(wú)論中心區(qū)還是外圍，剛需或改善型需求都出現(xiàn)了明顯反彈，這在過(guò)去政策刺激下未曾發(fā)生過(guò)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這一市場(chǎng)效果主要得益于政策密集且給力。今年9月和10月可能成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要節(jié)點(diǎn)，9月已是本輪降溫周期的最大底部，“銀十”或?qū)⒊蔀樾乱惠喪袌?chǎng)周期的起點(diǎn)。

北京二手房成交呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”。北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手住房網(wǎng)簽量為17367套，環(huán)比9月份增長(zhǎng)30.8%，同比去年10月增長(zhǎng)了63%。從購(gòu)房合同的實(shí)際簽約量看，多家頭部經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手住房實(shí)際簽約量超過(guò)2.5萬(wàn)套。北京鏈家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手住房簽約量同比增長(zhǎng)138%，可比肩2017年3月份水平，是近7年的新高。

成交量攀升的同時(shí)，北京二手房?jī)r(jià)也有企穩(wěn)趨勢(shì)。對(duì)主要中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手住房合同成交均價(jià)為5.22萬(wàn)元/平米，環(huán)比上漲2.3%，是近一年多以來(lái)少見(jiàn)的月度均價(jià)上漲，但價(jià)格較為平穩(wěn)。

二手房“量?jī)r(jià)齊升”背后，市場(chǎng)供求悄然變化：買(mǎi)房人數(shù)量大幅增加，賣(mài)房人數(shù)量小幅下降，市場(chǎng)平衡逐步向賣(mài)方偏移。北京鏈家數(shù)據(jù)顯示，10月其新增客源量同比增長(zhǎng)超四成，與此同時(shí)，新增房源量和庫(kù)存房源量相比上月都有所下降，賣(mài)方話語(yǔ)權(quán)略有回升。

中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)表示，10月北京樓市活躍度提升，主要是受政策推動(dòng)和剛需入場(chǎng)影響。9月底以來(lái)中央出臺(tái)一系列支持政策，北京也優(yōu)化限購(gòu)、限貸等政策，提振市場(chǎng)信心，推動(dòng)購(gòu)房需求釋放。隨著房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，部分低總價(jià)房源性價(jià)比逐漸顯現(xiàn)，剛需客戶開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)，推動(dòng)了樓市活躍度提升。

上海易居房地產(chǎn)研究院也表示，價(jià)格調(diào)整到位是一線城市二手房交易活躍的重要因素。數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度是一線城市二手住宅的價(jià)格最高點(diǎn)，為44120元/平方米，而2024年三季度為38620元/平方米，價(jià)格幅度縮水12%、均價(jià)減少5500元/平方米。實(shí)際觀察顯示，價(jià)格縮水狀態(tài)更為明顯，超過(guò)30%。今年前三季度，一線城市二手住宅價(jià)格逐季下行、深度調(diào)整，目前已是2020年以來(lái)的最低水平。二手房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)出來(lái)，購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)積極性提高。

徐躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于北京等核心一二線城市，在多個(gè)有利因素支持下，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)有望逐漸企穩(wěn)。核心城市房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間調(diào)整已經(jīng)逐步到位，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量將逐漸筑底恢復(fù)。

不僅是北京等一線城市，當(dāng)下全國(guó)樓市已出現(xiàn)“止跌企穩(wěn)”的信號(hào)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，今年10月，商品房銷(xiāo)售面積同比的連續(xù)下降出現(xiàn)拐點(diǎn)，全國(guó)新建商品房網(wǎng)簽成交量同比增長(zhǎng)0.9%，比9月份同比擴(kuò)大12.5個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)二手房網(wǎng)簽成交量同比增長(zhǎng)8.9%，連續(xù)7個(gè)月同比增長(zhǎng)；新房二手房成交總量同比增長(zhǎng)3.9%，系連續(xù)8個(gè)月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

成交量企穩(wěn)的同時(shí)，全國(guó)二手房?jī)r(jià)格跌勢(shì)有所放緩。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年10月，百城二手住宅平均價(jià)格為14360元/平方米，環(huán)比下跌0.60%，跌幅較9月收窄0.10個(gè)百分點(diǎn)；同比下跌7.27%。核心城市二手房成交放量，業(yè)主議價(jià)空間縮小，百城二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅收窄。

其中，深圳房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.05%，跌幅收窄最為顯著。深圳929新政后，二手住宅成交量迅速回升，創(chuàng)下自2021年4月以來(lái)的月度新高。10月二手房認(rèn)購(gòu)超過(guò)8000套，不僅超過(guò)了枯榮線，甚至達(dá)到繁榮期的平均水平。新房認(rèn)購(gòu)量也超過(guò)1.3萬(wàn)套，系近十多年來(lái)的最高水平。

之所以出現(xiàn)這樣的市場(chǎng)效果，主要是因?yàn)楸据喺呙芗医o力。10月8日，發(fā)改委提出“針對(duì)樓市持續(xù)偏弱，采取綜合性政策措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)?！?2日，財(cái)政部提出“疊加運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券、專項(xiàng)資金、稅收政策等工具，支持推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)?！?7日，住建部等五部委介紹推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的政策“組合拳”，提出“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”。21日，央行降息落地，1年期、5年期以上LPR均下調(diào)25BP。

李宇嘉表示，相比之前的政策紓困，本輪樓市政策有多個(gè)特點(diǎn)：存量政策和增量政策相疊加，前后政策落地形成了疊加效應(yīng)，不斷提振和改善市場(chǎng)預(yù)期；不僅國(guó)家層面政策未停歇，還有20多個(gè)省份、100多個(gè)城市出臺(tái)政策組合拳。政策力度較大，如二套房首付比例降至15%，5年期LPR今年合計(jì)下降了60個(gè)基點(diǎn)，房貸利率從年初的4%降至3%。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年9月份和10月份是房地產(chǎn)市場(chǎng)和周期的重要節(jié)點(diǎn)。9月份已經(jīng)是本輪樓市降溫周期的最大底部（降溫周期大致為2021年5月-2024年9月）。10月份交易數(shù)據(jù)提振，筑底工作基本完成。因部分在途交易沒(méi)有完全反映到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上，預(yù)計(jì)11月份交易指標(biāo)有進(jìn)一步拉升的可能?？紤]到全國(guó)各地購(gòu)房政策屬于歷史最寬松水平，后續(xù)市場(chǎng)提振空間較大。今年“金九”和“銀十”是房地產(chǎn)周期的分水嶺，“銀十”已成為新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)、向好發(fā)展的新起點(diǎn)。

隨著樓市熱度出現(xiàn)回暖，后續(xù)各地房?jī)r(jià)是否會(huì)繼續(xù)上漲？嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)下市場(chǎng)回暖具有較強(qiáng)的持續(xù)性，近三年壓抑的購(gòu)房需求正積極釋放。價(jià)格方面，則要積極關(guān)注“量-價(jià)”的傳導(dǎo)效應(yīng)，成交量的“止跌回穩(wěn)”將帶來(lái)成交價(jià)的“止跌回穩(wěn)”。從各地實(shí)際情況看，價(jià)格以穩(wěn)為主，下降空間明顯減少，但短期內(nèi)價(jià)格拉升的可能性不大，四季度或成為房?jī)r(jià)穩(wěn)定的黃金期。