“小小法拍房拿下”“女律師買法拍房踩坑”“法拍房到底能不能買？”今年來，法拍房?jī)叭怀蔀樯缃幻襟w上熱點(diǎn)話題，有人分享買房經(jīng)驗(yàn)，也有人不慎“踩坑”。這個(gè)曾經(jīng)與普通購房者距離較遠(yuǎn)的領(lǐng)域，正逐漸走向大眾視野。

法拍房，即被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋，當(dāng)債務(wù)人無力履行借款合約或無法清償債務(wù)時(shí)，被債權(quán)人經(jīng)司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得案款償還債權(quán)，該過程中進(jìn)行拍賣的房子就是法拍房。

近兩年來，法拍房的規(guī)模“水漲船高”，“出圈”的交易故事也頻頻出現(xiàn)。

據(jù)克而瑞近日研究報(bào)告，2023年全國住宅類法拍房成交金額達(dá)到1500億元，同比增長(zhǎng)10%，其中四川、廣東、河南等省份的法拍房供應(yīng)量更是高居前列。

相比于全國一二手房15萬億元以上的交易規(guī)模，法拍房整體交易規(guī)模不到全國一二手房交易總量的1%，但其掛牌規(guī)模逐漸提高，對(duì)整體交易市場(chǎng)產(chǎn)生了一定影響。

進(jìn)入2024年，據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，截至8月31日，典型城市法拍房累計(jì)掛牌套數(shù)高達(dá)28萬套，同比增加了12%。僅今年8月份，法拍房新增掛拍套數(shù)便達(dá)到37676套。

從成交率看，8月典型城市法拍房掛牌37676套，除去尚未開始和進(jìn)行的，有效掛拍量9572套，成交了1835套，平均成交率19.2%，月度成交率創(chuàng)下年內(nèi)新高。

分城市看，8月份法拍房成交率最高的是上海，達(dá)到50%，即一半有效掛拍的房源成交。沈陽、廈門、重慶、濟(jì)南、南京、北京等城市，成交率也都超過30%。其中，重慶8月掛拍1158套，有效掛拍量261套，成交率為41%。

除了部分城市成交率較高，今年法拍房領(lǐng)域還頻現(xiàn)“出圈”案例。

比如日前，安徽一女子在長(zhǎng)沙的87套法拍房掛牌，涉及5個(gè)小區(qū)，因房產(chǎn)數(shù)量較多一度沖上熱搜。京東司法拍賣平臺(tái)顯示，這些房產(chǎn)目前處于“預(yù)告中”狀態(tài)，將于9月29日10點(diǎn)正式開拍。

再如7月份，深圳市南山區(qū)華僑城純水岸一棟463.91平方米的別墅法拍房，以2.32億元總價(jià)成交，折合單價(jià)約50萬元/平方米，創(chuàng)下深圳法拍房單價(jià)和總價(jià)新高。此次拍賣僅2名買家參與競(jìng)拍，但吸引了超過3.8萬人圍觀。

曾經(jīng)“小眾”的法拍房，為何關(guān)注度越來越高？?jī)r(jià)格是其中的重要因素之一。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，8月法拍房起拍價(jià)平均折價(jià)率為29%，也即起拍價(jià)較市場(chǎng)價(jià)折價(jià)三成左右。細(xì)分來看，約有16%的法拍房折價(jià)率在40%及以上。

從成交看，這些折價(jià)四成以上的房產(chǎn)，成交率達(dá)33%，高性價(jià)比的房源具有較大吸引力。整體來看，8月成交的法拍房平均折價(jià)率36%，較年內(nèi)均值高出約3個(gè)百分點(diǎn)。

社交媒體上便有網(wǎng)友分享稱，自己近日剛拍下一套法拍房，雖然開始對(duì)法拍房有諸多疑問，但還是被這套房子的價(jià)格打動(dòng)了，同小區(qū)同戶型市場(chǎng)價(jià)近400萬，而該房源起拍價(jià)兩百多萬，最終經(jīng)多方了解后，以低于市場(chǎng)價(jià)100萬的價(jià)格拍下。

除了價(jià)格較低購房者能“撿漏”，法拍房還有其他特點(diǎn)，比如“法拍房”都是現(xiàn)房，產(chǎn)權(quán)證一般扣押在法院，拍定房源后由法院直接更名房產(chǎn)所有權(quán)；此外，若是所選區(qū)域未來發(fā)展空間很大，不排除未來有增值空間。

克而瑞預(yù)計(jì)，在一二手成交規(guī)模延續(xù)收縮、房?jī)r(jià)調(diào)整的趨勢(shì)下，預(yù)計(jì)法拍房整體成交率會(huì)延續(xù)二成左右的高位。對(duì)于市場(chǎng)熱度更低、價(jià)格敏感度更高的低總價(jià)段，法拍房將占據(jù)更大的市場(chǎng)份額。

值得注意的是，雖然法拍房有“撿漏”空間，但背后的風(fēng)險(xiǎn)因素不容忽視。

中國長(zhǎng)城資產(chǎn)近日文章表示，法拍房低價(jià)背后隱藏著幾大風(fēng)險(xiǎn)因素：比如潛在的租賃行為，因法律存在“買賣不破租賃”原則，對(duì)于已有正在履行租賃合同，購買者只能獲得房屋擁有權(quán)而非居住權(quán)；法拍房騰退也是實(shí)務(wù)中的難點(diǎn)，額外消耗時(shí)間與金錢成本；此外，即使法拍房完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，仍有可能遇到個(gè)別債權(quán)人的阻撓。

也因?yàn)樯鲜鲋T多原因，雖然部分城市法拍房成交率較高，但整體而言，還是有大量房源出現(xiàn)流拍、再次掛牌的情況。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2024年前8月掛牌的28萬套法拍房中，二拍及以上的房源有約10.3萬套，占比接近四成。

從折價(jià)率看，首拍和“二進(jìn)宮”成交房源也存在較大差異，“二進(jìn)宮”成交的房源折價(jià)率增至37%，房產(chǎn)持有人或?yàn)榱司徑鈧鶆?wù)問題，不得不加快房產(chǎn)處置速度和變現(xiàn)速度，因而“二進(jìn)宮”房源折扣力度更大、出售率也相對(duì)更高。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師表示，法拍房存在占有使用、產(chǎn)權(quán)不清、多重查封、拖欠稅費(fèi)、質(zhì)量結(jié)構(gòu)、無法遷移戶口等問題。競(jìng)拍成功并不意味著一定能拿到房產(chǎn)，競(jìng)拍人后續(xù)還需要去辦理產(chǎn)權(quán)登記、實(shí)際占有房產(chǎn)，才算完全拿到該房屋。

“競(jìng)買法拍房前，購房者務(wù)必對(duì)房源進(jìn)行充分了解，排除相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)?！蓖跤癯挤Q，要盡可能多地了解相關(guān)信息，不限于產(chǎn)權(quán)情況、抵押、查封等情況；一定要現(xiàn)場(chǎng)看房，關(guān)注房屋使用繳費(fèi)和戶口等問題，還可查詢裁判文書和執(zhí)行信息，核實(shí)房屋是否涉及其他糾紛。