敲響警鐘：比“老破小”更難賣的房子，正在全國各地蔓延老破高危機浮現(xiàn)

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2024-05-03 12:21:05 手機鳳凰網

一次突發(fā)事件讓數(shù)百名業(yè)主措手不及，集體遭遇困境，同時也給所有購房者敲響了警鐘。在未來，不易轉手的房產名單上，除了老舊小戶型和老舊大戶型，還將增添“老舊高”這一新成員。廣州亞運城某居民樓的三部電梯同時故障停運，這讓居住在40多層的劉阿姨不得不采取極端方式回家：先到鄰棟乘電梯至頂樓，跨墻進入自己所在樓棟，再徒步走下數(shù)不盡的樓梯。這樣的高空冒險，成了許多高層住戶無奈的選擇。網絡上調侃聲四起，卻掩蓋不了電梯頻繁故障的嚴峻現(xiàn)實。據(jù)統(tǒng)計，亞運城某樓棟在交付一個多月內就發(fā)生了69起電梯故障，包括困人、異常聲響、驟降及操作失靈等問題。搜索顯示，這類“電梯驚魂”大多發(fā)生在超高層住宅中。

對于超高層住宅而言，電梯如同生命線，頻繁的故障無疑讓人難以接受。其背后一個重要原因是高頻率的使用。以一棟40層、每層6-8戶的超高層計算，數(shù)千人的日常出行使得電梯按鈕每日承受上百次的按壓，長期以往，問題頻發(fā)并不意外。此外，超高層的公共區(qū)域和設施因高使用率而加速老化，從走廊到花園，從路面到健身器材，都面臨著比低密度住宅更快的折舊速度。許多業(yè)主可能面臨這樣一個困境：貸款尚未償清，房屋已顯老態(tài)，二十年樓齡即被貼上“老舊高”的標簽。

雖然房屋老化并不可怕，關鍵在于能否得到良好維護。香港作為內地樓市的借鑒對象，其超高層建筑的命運或許能提供參考。自上世紀80年代起，香港大量建造超高層，至今許多已步入中年甚至老年，但仍有不少小區(qū)如太古城、康怡花園及美孚新邨，因得當?shù)木S護顯得格外年輕。這背后的秘訣在于高昂且持續(xù)的維護費用，香港的物業(yè)管理費平均水平遠超內地一線城市，確保了小區(qū)的妥善保養(yǎng)。

然而，超高層住宅的維護成本遠高于普通住宅，涉及防風抗震、高速電梯維護及巨大的能源消耗，使得管理維護費用昂貴。多數(shù)小區(qū)的物業(yè)費難以滿足這一需求，僅有個別高端小區(qū)能夠承擔。更不用說，許多小區(qū)在更換電梯等重大維護上面臨業(yè)主委員會缺失、維修基金提取復雜等難題，導致維護升級難以實施，最終導致小區(qū)環(huán)境惡化，形成惡性循環(huán)。

北京大學的研究指出，未來中國可能出現(xiàn)的貧民區(qū)可能正是當前的高層住宅區(qū)。即便在香港，也有近四成樓齡50年以上的住宅缺乏必要維護。地段優(yōu)勢仍是決定房產價值的關鍵，核心地段的超高層因其需求穩(wěn)定，依舊保持價值。隨著城市更新加快，超高層住宅的建設趨勢難以逆轉，但選擇時應更加審慎。對于剛需買家，若只能考慮超高層，應密切關注小區(qū)維護狀況，一旦發(fā)現(xiàn)管理懈怠，應及時考慮資產調整。

(責任編輯：張蕾)

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