原標(biāo)題：杭州加入限購松綁“朋友圈”背后：樓市量價(jià)齊跌 活躍度減弱

“本市戶口無論單身已婚、不限落戶年限與落戶范圍，均可在上城區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)、拱墅區(qū)購買二套房。外地戶口繳納一個(gè)月社?；蛘邆€(gè)稅就能買房，其他區(qū)域直接買?！?0月16日，有關(guān)杭州樓市新政的簡明解讀版本在當(dāng)?shù)貥鞘腥簜鞑ァ?/p>

《中國經(jīng)營報(bào)》記者注意到，16日上午，杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室對外發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場調(diào)控措施的通知》（以下簡稱“《調(diào)控通知》”），出臺(tái)了包括優(yōu)化住房限購政策、優(yōu)化住宅用地供應(yīng)、強(qiáng)住房信貸支持力度等多項(xiàng)舉措。

關(guān)于限購范圍調(diào)整的信息最受市場關(guān)注。至此，杭州市正式加入了限購松綁“朋友圈”。

此外，據(jù)浙江本地媒體報(bào)道，杭州市房貸政策亦同步進(jìn)行了調(diào)整，杭州市限購區(qū)域首套房最低首付比例調(diào)整為不低于25%，二套房最低首付比例則為不低于35%。

“杭州市此次出臺(tái)的樓市政策力度比較大，既優(yōu)化了限購條件，又對信貸政策進(jìn)行了調(diào)整?！焙贾葚悮ぱ芯吭涸洪L上官劍在接受記者采訪時(shí)表示，杭州樓市新政能夠促進(jìn)新房銷售、提升二手房市場活躍度，預(yù)計(jì)10月房地產(chǎn)市場會(huì)迎來明顯回暖，四季度的復(fù)蘇態(tài)勢有望更好。

多次調(diào)整限購區(qū)范圍

在南京市等多座核心二線城市相繼放松或完全解除限購后，剛舉辦完亞運(yùn)會(huì)的杭州市亦迅速跟進(jìn)。

10月16日，杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室對外發(fā)布的《調(diào)控通知》明確強(qiáng)調(diào)“優(yōu)化住房限購政策”，將杭州市住房限購范圍調(diào)整為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)。

“本市戶籍家庭在本市限購范圍內(nèi)限購二套住房；非本市戶籍家庭在本市市區(qū)范圍內(nèi)有繳納城鎮(zhèn)社?；騻€(gè)人所得稅記錄的，可在本市限購范圍內(nèi)限購一套住房。”杭州市《調(diào)控通知》顯示。

“杭州市的樓市限購政策已基本等同于取消了?！辩R鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉解讀稱，“雖然杭州市的限購政策區(qū)域調(diào)整為僅剩主城四區(qū)，但對于本市戶籍家庭來說，在這些限購區(qū)域內(nèi)購買二套住房已經(jīng)足以滿足需求?！?/p>

對于“非杭州本市戶籍家庭在當(dāng)?shù)叵拶彿秶鷥?nèi)限購一套住房”的規(guī)定，張宏偉分析認(rèn)為：“這也就意味著，只要有社保或個(gè)稅繳納記錄的其中一項(xiàng)即可，并且沒有繳納時(shí)間長短的限制，等同于非本地戶籍只要想買房，那基本上取決于自己的購買能力了，和限購政策的門檻已沒有太多關(guān)系?！?/p>

杭州市一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士王同（化名）亦告訴記者，外地戶籍家庭最低只需要一個(gè)月社保就可以在杭州市主城核心區(qū)購房，“或者之前有社保繳納記錄也可以，沒有繳納時(shí)間的限制”。

記者注意到，在此次調(diào)整限購范圍前，杭州市下屬轄區(qū)已多次調(diào)整限購范圍。以余杭區(qū)為例，早在今年9月初，余杭區(qū)五常街道、余杭街道天目山路以南區(qū)域限購放松，此前的8月，余杭區(qū)閑林街道天目山西路以南區(qū)域也放松了限購。

來自諸葛數(shù)據(jù)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，截至10月16日，杭州市已（含區(qū)域及部分街道）進(jìn)行了12次房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整。

該機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，杭州市“在全國范圍內(nèi)屬于政策優(yōu)化較為頻繁的城市”。

值得注意的是，與部分二線城市全面取消限購政策不同，在杭州市此次出臺(tái)樓市新政后，當(dāng)?shù)厝杂兴膫€(gè)主城區(qū)被列為限購區(qū)。

上官劍向記者表示，杭州市房地產(chǎn)市場行情和全國其他城市有所區(qū)別?！昂贾菔休^早開始施行限價(jià)政策，到現(xiàn)在的執(zhí)行力度也一直比較嚴(yán)格，導(dǎo)致一二手房價(jià)倒掛，核心區(qū)搖號(hào)中簽率比較低。”

“如果現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)全部放開限購，會(huì)導(dǎo)致大量外來人口流入，參與這些區(qū)域樓盤的搖號(hào)，無法體現(xiàn)‘房住不炒’的大基調(diào)?！痹谏瞎賱磥?，杭州市四大主城區(qū)仍列為限購區(qū)，“也是出于保護(hù)部分區(qū)域的剛性和改善性需求”。

四季度或迎“翹尾”行情

除了市場關(guān)注度最高的限購政策調(diào)整外，杭州樓市新政亦強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)住房信貸支持力度。

《調(diào)控通知》顯示，人民銀行浙江省分行指導(dǎo)浙江省市場利率定價(jià)自律機(jī)制，研究落實(shí)杭州市差別化住房信貸政策和降低存量首套住房貸款利率政策。

10月16日下午，據(jù)浙報(bào)集團(tuán)旗下潮新聞客戶端報(bào)道，杭州市同步調(diào)整了住房貸款政策?！昂贾菔邢拶弲^(qū)首套住房貸款最低首付款比例為不低于25%，二套住房貸款最低首付款比例為不低于35%?！?/p>

記者獲得的杭州某銀行貸款政策通知也顯示，杭州市限購區(qū)域首套首付25%、二套首付35%；非限購區(qū)域首套首付20%、二套首付30%，而貸款政策調(diào)整時(shí)間從10月16日起開始實(shí)施，以房屋合同網(wǎng)簽備案時(shí)間為準(zhǔn)。

引發(fā)市場關(guān)注的是，作為全國房地產(chǎn)市場的明星城市，杭州市為何選擇在此時(shí)打出樓市政策調(diào)整的“組合拳”呢？

“杭州樓市政策調(diào)整出臺(tái)的時(shí)間晚于其他城市，主要受多方面因素的影響。”上官劍向記者介紹，首先，杭州市此前出臺(tái)的很多樓市政策已走在全國城市前列，如杭州市自去年開始就已執(zhí)行首套房貸“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，其次，也是受到舉辦亞運(yùn)會(huì)的影響。

上官劍同時(shí)表示，杭州市此次出臺(tái)樓市新政，亦受當(dāng)?shù)貥鞘羞\(yùn)行現(xiàn)狀的影響。“今年9月，杭州市二手房成交量只有不到5000套，為4934套，包括購房者、從業(yè)者等相關(guān)人士都在等待政策落地?！?/p>

而在新房市場，杭州樓市也呈現(xiàn)量價(jià)齊跌趨勢。據(jù)易居克而瑞浙江區(qū)域統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年9月，杭州全市458個(gè)項(xiàng)目共成交商品房7414套，環(huán)比增加8.06%，同比下降21.19%；成交均價(jià)29046元/平方米，環(huán)比下降12.26%，同比下降8.24%。

另據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年9月，杭州新建商品住宅成交6104套，環(huán)比上漲20.1%，同比下降31.6%。諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪表示：“從諸葛數(shù)據(jù)研究中心市場情緒指數(shù)來看，杭州市9月的市場情緒指數(shù)為-0.76，處于觀望區(qū)間低位水平，價(jià)格上漲動(dòng)力偏弱?！?/p>

“在‘十一’假期或亞運(yùn)會(huì)開幕之前，杭州市只有核心區(qū)的高倒掛盤保持一定市場熱度，但因?yàn)槎址糠績r(jià)回調(diào)，房價(jià)倒掛程度降低，樓市活躍程度已明顯低于過去一兩年?！睆埡陚シ治稣J(rèn)為。

在此次出臺(tái)樓市新政對當(dāng)?shù)貥鞘杏绊懛矫?，關(guān)榮雪表示：“整體來看，杭州樓市當(dāng)前的整體復(fù)蘇動(dòng)力仍然不足，持續(xù)優(yōu)化購房政策是合時(shí)宜的舉措。由于杭州市本身的需求較為旺盛，樓市具備一定的韌性，同時(shí)人口流入會(huì)增加潛在購房需求，期待本次限購政策的適度松綁將會(huì)起到一定的提振效果。”

上官劍也表示，杭州市出臺(tái)樓市新政后，會(huì)對提振新房銷售，助推二手房市場熱度提升產(chǎn)生明顯作用?！?0月，杭州樓市有望會(huì)明顯反彈，四季度市場會(huì)出現(xiàn)‘翹尾’行情。與此同時(shí)，杭州市土地市場也有望迎來一定程度的反彈?！?/p>

核心變化有兩點(diǎn)

杭州樓市新政，最核心的變化有兩點(diǎn)。

首先，限購范圍大幅縮小。

限購范圍調(diào)整為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)。原本限購的蕭山區(qū)、余杭區(qū)、臨平區(qū)、錢塘區(qū)、富陽區(qū)都放開了，包括此前熱度很高的奧體片區(qū)、錢江世紀(jì)城片區(qū)和未來科技城片區(qū)。

目前來看，廣州、成都、廈門、西安等城市也在采用類似方案?！斑@種因區(qū)施策的形式，有利于釋放更多購房需求，進(jìn)一步修復(fù)市場預(yù)期，同時(shí)也充分保護(hù)了這些地區(qū)剛性需求和改善型需求?！?杭州貝殼研究院院長上官劍表示。

第二，購房門檻大幅降低。

一方面，通過優(yōu)化無房家庭認(rèn)定，增加了部分本市落戶人群的“房票”。比如落戶的單身人士，滿足條件的可在限購范圍內(nèi)買2套住房。

此外，對于非本市戶籍人群，限購區(qū)內(nèi)的買房門檻也大大降低。新政顯示，非本市戶籍家庭在本市市區(qū)范圍內(nèi)有繳納城鎮(zhèn)社?；騻€(gè)人所得稅記錄的，可在本市限購范圍內(nèi)限購1套住房。

值得一提的是，緊跟樓市政策調(diào)整，浙江省市場利率定價(jià)自律機(jī)制召開會(huì)議，在信貸方面也做了“松綁”。如杭州市限購區(qū)首套住房貸款最低首付款比例為不低于25%，二套住房貸款最低首付款比例為不低于35%等。

“總體上來看，這次政策調(diào)整體現(xiàn)了平穩(wěn)、中性的風(fēng)格?！闭銏?bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛認(rèn)為，限購區(qū)域內(nèi)的購房門檻降低是本次政策的核心亮點(diǎn)，“這項(xiàng)政策考慮了更多非本市戶籍人口的主城區(qū)購房需求，進(jìn)一步營造了寬松的環(huán)境，可以說門檻接近‘地板’了?！?/p>

　　利好政策密集出臺(tái)

事實(shí)上，在杭州之前，樓市“松綁”已經(jīng)被層層政策“加持”。

今年7月24日的中共中央政治局會(huì)議上指出，要適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

政策信號(hào)很明確，即進(jìn)一步支持房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升。

此后，從優(yōu)化限購限售政策到下調(diào)最低首付比例，從發(fā)放購房補(bǔ)貼到強(qiáng)化公積金政策支持，從購房契稅補(bǔ)貼到二手房“帶押過戶”……樓市利好政策密集出臺(tái)。

不少被稱作“樓市風(fēng)向標(biāo)”的城市也陸續(xù)因城施策。深圳、北京、上海執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施，廣州明確優(yōu)化住房限購和增值稅免稅年限。武漢、南京、長沙、鄭州、青島、合肥等城市已全面解除限購。

“此時(shí)杭州出臺(tái)政策是在充分觀察了各個(gè)地區(qū)的政策之后深思熟慮的結(jié)果?！币幻麡I(yè)內(nèi)人士分析，尤其是限購和非限購區(qū)的差異化調(diào)控政策已經(jīng)為接下來的政策制定留下了余地，未來或許還會(huì)有更多調(diào)整工具出現(xiàn)。

　　短期影響較為顯著

本輪新政會(huì)帶來哪些影響？從其他較早行動(dòng)的城市數(shù)據(jù)看，對于成交量的短期影響較為顯著。

上海全面執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，二手房掛牌量、帶看量和成交量均出現(xiàn)了提升。9月，貝殼天津站新房成交2091套，環(huán)比增長39.2%，二手房成交4686套，環(huán)比增長44.8%。廣州新政落地后首個(gè)周末，中心板塊和近郊板塊的一手住宅成交量環(huán)比上升16%和32%，帶動(dòng)全市整體成交量上升15%。

“短期來看，杭州部分區(qū)塊也會(huì)迎來一波熱度上漲?！倍〗▌傉J(rèn)為，如錢江世紀(jì)城、未來科技城可能成為吸引非本市戶籍人口購房較為熱門的板塊。長遠(yuǎn)來看，丁建剛顯得比較謹(jǐn)慎，“房地產(chǎn)高增長的時(shí)代已經(jīng)過去了，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了‘逆城市化’的現(xiàn)象。長遠(yuǎn)來看，要扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場的信心和預(yù)期，僅靠這一輪樓市政策的調(diào)整或許還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠?！?/p>

“人們對美好居住生活的向往仍不斷升級，對好房子，對改善居住條件同樣有大量需求。未來我們會(huì)始終堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，持續(xù)加大保障性住房建設(shè)和供給力度，更好滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！焙贾菔凶》勘Ｕ虾头慨a(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。