香港樓市在全面“撤辣”兩年后顯著回暖，2026年以來(lái)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。內(nèi)地買家成為推動(dòng)這輪復(fù)蘇的重要力量。據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)，今年1-4月，內(nèi)地買家占香港一二手住宅成交量約27%，涉及金額高達(dá)616億港元，相當(dāng)于2025年全年成交額的45%，創(chuàng)下歷史新高。

進(jìn)入5月，熱度未減。首個(gè)周末，香港樓市迎來(lái)四個(gè)新盤集中開售，其中紅磡“首岸”、荃灣“形瑨”等多個(gè)項(xiàng)目當(dāng)日售罄，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈。走訪香港啟德新區(qū)、西半山及九龍城區(qū)的多家中介門店發(fā)現(xiàn)，自2025年下半年開始，內(nèi)地買家來(lái)港購(gòu)房的人數(shù)持續(xù)增加。內(nèi)地買家注冊(cè)宗數(shù)已連續(xù)14個(gè)月超過(guò)千宗，涉及金額也連續(xù)11個(gè)月突破百億港元，入市動(dòng)力強(qiáng)勁且具有可持續(xù)性。

中原地產(chǎn)西半山區(qū)高級(jí)區(qū)域營(yíng)業(yè)董事胡洛勇透露，他們門店經(jīng)手的交易中，內(nèi)地買家占比接近45%。尤其是2026年以來(lái)，內(nèi)地買家的成交量比去年同期增長(zhǎng)了約10%。內(nèi)地買家更愿意購(gòu)買新房，高度看重交通配套與地段，決策周期普遍較快?？傮w成交量中內(nèi)地買家占比接近45%，而在新房部分，這一比例可以接近三分之二。內(nèi)地客戶的決策周期通常只需兩個(gè)月左右，線上資訊發(fā)達(dá)使客戶來(lái)之前已做足功課，一般來(lái)港兩次就能定下來(lái)。一位來(lái)自上海的客戶蘇先生通過(guò)電話咨詢看房，三天內(nèi)就決定購(gòu)買西半山區(qū)一套過(guò)億的豪宅。

遠(yuǎn)程決策也成為常態(tài)，部分買家年紀(jì)較輕，對(duì)科技手段非常熟悉。如果無(wú)法到場(chǎng)，中介會(huì)通過(guò)視頻方式帶看。尤其是一些用于投資、帶有租約的物業(yè)，買家買來(lái)即有租金回報(bào)，這種情況通常無(wú)需實(shí)地看房，只要認(rèn)同地段和戶型，視頻訂房的案例也很常見。越來(lái)越多這樣的案例背后，是內(nèi)地買家的來(lái)源地正在進(jìn)一步拓寬。除傳統(tǒng)認(rèn)知中的大灣區(qū)買家外，目前來(lái)香港購(gòu)房的內(nèi)地買家多來(lái)自上海、北京兩個(gè)核心城市，以及江浙一帶經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的地區(qū)。值得關(guān)注的是，赴港買房的內(nèi)地買家中，全款購(gòu)買的比例較高。按價(jià)格細(xì)分，2000萬(wàn)港元以內(nèi)的住宅按揭比例相對(duì)較高；而5000萬(wàn)港元甚至過(guò)億的豪宅，全款支付比例會(huì)更高。

內(nèi)地買家為何在今年加速涌入香港購(gòu)房？這源于政策、國(guó)際形勢(shì)、資本等多重因素的共同推動(dòng)。首先是政策層面，“撤辣”政策落地后，內(nèi)地買家購(gòu)房成本大幅降低。2024年2月28日，香港特區(qū)政府宣布撤銷所有樓市“辣招”，即所有住宅物業(yè)交易無(wú)須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。以一套總價(jià)1000萬(wàn)港元的房產(chǎn)為例，在“撤辣”前，非香港永居人員購(gòu)置需繳納額外稅費(fèi)約300萬(wàn)港元，若在持有六個(gè)月內(nèi)出售還需繳納額外印花稅200萬(wàn)港元，合計(jì)500萬(wàn)港元，而“撤辣”后僅需繳納從價(jià)印花稅37萬(wàn)港元，最多可節(jié)省463萬(wàn)港元，且房產(chǎn)價(jià)值越高，省下的稅費(fèi)越多?！俺防薄毙Ч尼尫判枰粋€(gè)過(guò)程。2024年上半年，高利率環(huán)境仍在制約市場(chǎng)，隨著時(shí)間推移和息口下行的疊加效應(yīng)，積壓的購(gòu)買力在2025年下半年開始集中釋放。據(jù)當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，撤辣后兩年（2024年3月-2026年2月），內(nèi)地買家于一二手住宅注冊(cè)量達(dá)27702宗，較撤辣前兩年激增約1.63倍，其中有約六成的內(nèi)地資金流向了香港新房市場(chǎng)。

其次是資本與人才的雙重流入。過(guò)去幾年，大量?jī)?nèi)地企業(yè)赴港上市，IPO帶來(lái)資本和人才。這些企業(yè)的高管和員工在港置業(yè)，成為重要的購(gòu)買力來(lái)源。三是人才引進(jìn)計(jì)劃的直接催化。近年來(lái)港府通過(guò)高才、優(yōu)才計(jì)劃引入大量?jī)?nèi)地人才，這批人群經(jīng)過(guò)兩三年租房磨合后，正逐步進(jìn)入“由租轉(zhuǎn)購(gòu)”的階段。何女士便是其中的典型代表。她三年前通過(guò)高才計(jì)劃來(lái)港，一直租房居住，最近樓市火熱，她下班后也開始約中介四處看房。

香港綜合配套的便利性及自身所具備的“資產(chǎn)避風(fēng)港”屬性，以及在子女教育、跨境身份、投資便利性等方面，均對(duì)內(nèi)地高凈值家庭具備獨(dú)特的吸引力。受國(guó)際關(guān)系及地緣因素影響，相比新加坡、東京、倫敦等全球主流置業(yè)城市，香港是當(dāng)前內(nèi)地高凈值人群配置海外房產(chǎn)的最優(yōu)選擇。因其與內(nèi)地地緣接近，文化、生活習(xí)慣、社會(huì)圈層高度貼近，內(nèi)地客戶更容易融入；同時(shí)香港房產(chǎn)流動(dòng)性較好，在中文環(huán)境下業(yè)主處置房產(chǎn)更為方便。

對(duì)于這波置業(yè)浪潮的持續(xù)性，吳睿判斷相對(duì)樂(lè)觀：“內(nèi)地客戶赴港購(gòu)房的增長(zhǎng)趨勢(shì)，未來(lái)兩到三年會(huì)持續(xù)，長(zhǎng)期增長(zhǎng)也會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定?！彼M(jìn)一步給出了兩個(gè)支撐長(zhǎng)期增長(zhǎng)的核心邏輯：其一，大灣區(qū)融合以及香港與內(nèi)地經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，將帶動(dòng)人員和需求持續(xù)流動(dòng)；其二，香港科技行業(yè)的發(fā)展對(duì)內(nèi)地人才的需求將長(zhǎng)期存在，從而持續(xù)支撐購(gòu)房需求。

在內(nèi)地買家涌入的同時(shí)，香港本地需求也在同步復(fù)蘇。據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署今年4月公布的《香港物業(yè)報(bào)告2026》顯示，2025年全年一二手住宅成交量錄得超6萬(wàn)宗，同比增長(zhǎng)18%，其中400萬(wàn)港元以下的房源成交量有所增加，表明本地剛需正在加速釋放。支撐本地需求復(fù)蘇的因素同樣清晰。一方面，股市暢旺帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)顯著，不少準(zhǔn)買家將在股市獲利的資金轉(zhuǎn)投樓市，形成資本市場(chǎng)與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)良性互動(dòng)的局面。另一方面，人口持續(xù)凈流入，加上政府積極引入各類人才，購(gòu)房需求持續(xù)增加。據(jù)香港勞工及福利局公布數(shù)據(jù)，自各項(xiàng)人才入境計(jì)劃推行以來(lái)，截至2025年末，香港累計(jì)接收申請(qǐng)已突破57萬(wàn)宗，其中獲批申請(qǐng)接近40萬(wàn)宗，約有26萬(wàn)名人才及其家屬已成功抵港，開啟在港生活。

租金市場(chǎng)的表現(xiàn)，同樣印證了需求的旺盛。在租務(wù)需求持續(xù)強(qiáng)勁的帶動(dòng)下，私宅租金升勢(shì)未止，接連破頂。據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)，4月香港以實(shí)用面積計(jì)算的私人住宅，每平方英尺（約合0.093平方米）租報(bào)約39.28港元，環(huán)比上升約0.36%。租金已連升4個(gè)月，自2026年1月突破歷史新高后持續(xù)攀升。隨著第二季度租房業(yè)務(wù)旺季來(lái)臨，預(yù)計(jì)市場(chǎng)需求將進(jìn)一步釋放：來(lái)港讀書的留學(xué)生提前租樓為新學(xué)年部署，加上專才持續(xù)流入，均將帶動(dòng)住屋需求上升。在多項(xiàng)因素支持下，預(yù)計(jì)今年第二季度租金升勢(shì)將延續(xù)，升幅有望超過(guò)首季的1.06%。

多名香港一線房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，最壞的時(shí)間已然過(guò)去。主流機(jī)構(gòu)亦普遍看好香港住宅市場(chǎng)的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。摩根士丹利預(yù)計(jì)，受人民幣走強(qiáng)、租金回報(bào)率具吸引力及房?jī)r(jià)回升推動(dòng)，即將推出的新房項(xiàng)目將延續(xù)較高的去化率，平均售價(jià)或小幅上調(diào)。高盛亦指出，鑒于2026年以來(lái)住宅樓價(jià)及租金走勢(shì)強(qiáng)于預(yù)期，決定再次上調(diào)預(yù)測(cè)，最新預(yù)計(jì)今年樓價(jià)上升15%，較之前估計(jì)高出3個(gè)百分點(diǎn)，2027年及2028年維持升7%和升4%的預(yù)測(cè)不變。因應(yīng)新的樓價(jià)及租金預(yù)測(cè)，該機(jī)構(gòu)上調(diào)香港地產(chǎn)股目標(biāo)價(jià)至8%。

香港這波住宅市場(chǎng)的置業(yè)潮能否傳導(dǎo)至商辦物業(yè)，也成為行業(yè)普遍關(guān)注的問(wèn)題。短期內(nèi)住宅市場(chǎng)的復(fù)蘇或許不會(huì)傳導(dǎo)到商辦市場(chǎng)。住宅屬于個(gè)人消費(fèi)、收藏和家庭資產(chǎn)配置品類，對(duì)租金收益要求相對(duì)不敏感；而商辦主要面向企業(yè)，投資核心看租金和收益率。目前香港寫字樓、商鋪的租金回升仍需等待。不過(guò)，當(dāng)前香港商辦處于極低點(diǎn)位，是中長(zhǎng)期配置的好時(shí)機(jī)。過(guò)去一兩年已有不少中資企業(yè)完成大額商辦交易，但這些交易大多以總部自用為目的，不完全屬于投資配置。換言之，商辦市場(chǎng)的“抄底”更多來(lái)自企業(yè)自用需求，而非純粹的投資性資金。商辦市場(chǎng)的真正回暖，仍需等待企業(yè)租賃需求的實(shí)質(zhì)性回升。