萬科最值錢的資產(chǎn)浮出水面普洛斯股權(quán)成關(guān)鍵

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2026-05-12 09:54:50 網(wǎng)易新聞

萬科最值錢的資產(chǎn)浮出水面普洛斯股權(quán)成關(guān)鍵。進(jìn)入2026年的萬科依然面臨著諸多挑戰(zhàn)，從王石辟謠“被抓”到一季度持續(xù)虧損、瘦身計(jì)劃以及擬32.7億元轉(zhuǎn)讓環(huán)山集團(tuán)股權(quán)等事件，都讓萬科處于輿論漩渦之中。然而，在這一系列風(fēng)波中，普洛斯再度赴港IPO的傳聞對萬科來說可能是一個(gè)好消息。

據(jù)多家媒體報(bào)道，全球物流及新型基礎(chǔ)設(shè)施巨頭普洛斯計(jì)劃最快于今年第二季度向港交所遞交上市申請，目標(biāo)集資額不少于10億美元，公司估值約達(dá)200億美元。盡管普洛斯官方對此表示“不予置評”，但若成功登陸聯(lián)交所，這將為普洛斯及其投資人帶來回報(bào)，同時(shí)也為萬科提供一個(gè)緩解資金壓力的機(jī)會或新的估值支撐。

實(shí)際上，截至5月11日，萬科A+H股總市值約為460億元人民幣，折合美元約67億。按普洛斯200億美元的目標(biāo)估值計(jì)算，萬科手中的股權(quán)價(jià)值約為42.8億美元，占其總市值的63.9%。

回顧萬科與普洛斯的合作歷程，雙方在資本層面的合作始于2017年那場私有化收購。當(dāng)時(shí)，萬科牽頭聯(lián)合厚樸投資、高瓴資本等組成財(cái)團(tuán)，以約790億元完成對普洛斯的私有化收購，其中萬科出資約169-170億元，獲得21.4%股權(quán)。雖然近年來曾多次傳出萬科因面臨流動性壓力而考慮出售所持普洛斯股權(quán)的消息，但截至目前尚未有關(guān)于該出售事項(xiàng)的官方更新。

若普洛斯IPO成功，將為萬科提供退出窗口、增強(qiáng)股權(quán)流動性和提升估值。根據(jù)普洛斯200億美元的目標(biāo)估值測算，萬科持股對應(yīng)的價(jià)值約為42.8億美元。多家機(jī)構(gòu)分析顯示，市場普遍預(yù)期普洛斯上市后的估值區(qū)間可能在250億至300億美元之間，這意味著萬科的持股價(jià)值有望達(dá)到53.5億至64.2億美元，幾乎相當(dāng)于萬科當(dāng)前的A+H股總市值。

對比萬科傳統(tǒng)核心資產(chǎn)如土地儲備和待售物業(yè)，普洛斯股權(quán)的估值和變現(xiàn)潛力似乎已超越這些資產(chǎn)。截至2025年末，萬科擬開發(fā)產(chǎn)品即土地對應(yīng)的賬面價(jià)值為778.8億元、在建開發(fā)產(chǎn)品即期房1788.2億元，土地及在建期房合計(jì)貨值約2567億元。一般而言，土地轉(zhuǎn)化為成熟的待售物業(yè)需要2-3年的開發(fā)周期，并且還面臨市場波動與減值壓力。同時(shí)，萬科已完工開發(fā)產(chǎn)品的賬面價(jià)值約為1144.5億元，考慮到全國百城新建商品住宅去庫存周期為27.4個(gè)月，萬科現(xiàn)房資產(chǎn)的變現(xiàn)效率仍然承壓。

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