萬(wàn)科最值錢的資產(chǎn)浮出水面普洛斯股權(quán)成關(guān)鍵。進(jìn)入2026年的萬(wàn)科依然面臨著諸多挑戰(zhàn)，從王石辟謠“被抓”到一季度持續(xù)虧損、瘦身計(jì)劃以及擬32.7億元轉(zhuǎn)讓環(huán)山集團(tuán)股權(quán)等事件，都讓萬(wàn)科處于輿論漩渦之中。然而，在這一系列風(fēng)波中，普洛斯再度赴港IPO的傳聞對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)可能是一個(gè)好消息。

據(jù)多家媒體報(bào)道，全球物流及新型基礎(chǔ)設(shè)施巨頭普洛斯計(jì)劃最快于今年第二季度向港交所遞交上市申請(qǐng)，目標(biāo)集資額不少于10億美元，公司估值約達(dá)200億美元。盡管普洛斯官方對(duì)此表示“不予置評(píng)”，但若成功登陸聯(lián)交所，這將為普洛斯及其投資人帶來(lái)回報(bào)，同時(shí)也為萬(wàn)科提供一個(gè)緩解資金壓力的機(jī)會(huì)或新的估值支撐。

實(shí)際上，截至5月11日，萬(wàn)科A+H股總市值約為460億元人民幣，折合美元約67億。按普洛斯200億美元的目標(biāo)估值計(jì)算，萬(wàn)科手中的股權(quán)價(jià)值約為42.8億美元，占其總市值的63.9%。

回顧萬(wàn)科與普洛斯的合作歷程，雙方在資本層面的合作始于2017年那場(chǎng)私有化收購(gòu)。當(dāng)時(shí)，萬(wàn)科牽頭聯(lián)合厚樸投資、高瓴資本等組成財(cái)團(tuán)，以約790億元完成對(duì)普洛斯的私有化收購(gòu)，其中萬(wàn)科出資約169-170億元，獲得21.4%股權(quán)。雖然近年來(lái)曾多次傳出萬(wàn)科因面臨流動(dòng)性壓力而考慮出售所持普洛斯股權(quán)的消息，但截至目前尚未有關(guān)于該出售事項(xiàng)的官方更新。

若普洛斯IPO成功，將為萬(wàn)科提供退出窗口、增強(qiáng)股權(quán)流動(dòng)性和提升估值。根據(jù)普洛斯200億美元的目標(biāo)估值測(cè)算，萬(wàn)科持股對(duì)應(yīng)的價(jià)值約為42.8億美元。多家機(jī)構(gòu)分析顯示，市場(chǎng)普遍預(yù)期普洛斯上市后的估值區(qū)間可能在250億至300億美元之間，這意味著萬(wàn)科的持股價(jià)值有望達(dá)到53.5億至64.2億美元，幾乎相當(dāng)于萬(wàn)科當(dāng)前的A+H股總市值。

對(duì)比萬(wàn)科傳統(tǒng)核心資產(chǎn)如土地儲(chǔ)備和待售物業(yè)，普洛斯股權(quán)的估值和變現(xiàn)潛力似乎已超越這些資產(chǎn)。截至2025年末，萬(wàn)科擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品即土地對(duì)應(yīng)的賬面價(jià)值為778.8億元、在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品即期房1788.2億元，土地及在建期房合計(jì)貨值約2567億元。一般而言，土地轉(zhuǎn)化為成熟的待售物業(yè)需要2-3年的開(kāi)發(fā)周期，并且還面臨市場(chǎng)波動(dòng)與減值壓力。同時(shí)，萬(wàn)科已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的賬面價(jià)值約為1144.5億元，考慮到全國(guó)百城新建商品住宅去庫(kù)存周期為27.4個(gè)月，萬(wàn)科現(xiàn)房資產(chǎn)的變現(xiàn)效率仍然承壓。

相比之下，截至2025年9月30日，普洛斯全球資產(chǎn)管理規(guī)模約為800億美元，總資產(chǎn)凈值約200億美元。萬(wàn)科持有的普洛斯21.4%股權(quán)，在解禁期過(guò)后可通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)在1-2個(gè)交易日快速變現(xiàn)，無(wú)需承擔(dān)開(kāi)發(fā)及銷售成本。此外，普洛斯的總資產(chǎn)復(fù)合增長(zhǎng)率約為8.7%，超過(guò)房企今時(shí)今日投資拿地的增速。

普洛斯未來(lái)的成長(zhǎng)潛力在于“物流+數(shù)據(jù)中心+新能源”的生態(tài)協(xié)同及800億美元的管理規(guī)模。公開(kāi)資料顯示，截至2025年9月30日，普洛斯在全球與超過(guò)140家機(jī)構(gòu)投資者建立合作關(guān)系；在中國(guó)運(yùn)營(yíng)約450處物流倉(cāng)儲(chǔ)及制造研發(fā)等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，運(yùn)營(yíng)面積超過(guò)4000萬(wàn)平方米，算力中心IT負(fù)載達(dá)1400兆瓦，新能源開(kāi)發(fā)規(guī)模超2吉瓦。2025年，普洛斯算力中心業(yè)務(wù)全年收入同比增長(zhǎng)32%，已交付IT負(fù)載超420兆瓦。這意味著，高增長(zhǎng)、高毛利的新興業(yè)務(wù)有望推動(dòng)普洛斯估值從“物流地產(chǎn)”向“科技+新能源”切換。

普洛斯主要通過(guò)“開(kāi)發(fā)-運(yùn)營(yíng)-證券化-再開(kāi)發(fā)”的模式循環(huán)，此類輕資產(chǎn)模式通常更易于在二級(jí)市場(chǎng)獲得估值溢價(jià)。以其在中國(guó)內(nèi)地發(fā)行的中金普洛斯REIT為例，該基金在2023-2025年連續(xù)三年按當(dāng)年末市值計(jì)算的分派率保持在5%以上，在11只已上市倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs中表現(xiàn)較好。后續(xù)伴隨內(nèi)地公募REITs市場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)容，更多物業(yè)有望證券化，提升資產(chǎn)流動(dòng)性和估值。

目前普洛斯200億美元目標(biāo)估值對(duì)應(yīng)的市盈率約為8.5倍，與行業(yè)平均水平持平。不過(guò)，普洛斯IPO僅為市場(chǎng)傳聞，遞表時(shí)間、融資規(guī)模以及能否成功上市均有變數(shù)。同時(shí)，港股波動(dòng)或物流行業(yè)周期調(diào)整也可能導(dǎo)致股權(quán)縮水。亞馬遜、京東等企業(yè)布局自有物流也為普洛斯帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力。

無(wú)論行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局如何變化，普洛斯對(duì)于正處在化險(xiǎn)攻堅(jiān)期的萬(wàn)科都是最具確定性的高價(jià)值資產(chǎn)。去年萬(wàn)科歸母凈虧損885.56億元，資產(chǎn)總額約1.0萬(wàn)億元，負(fù)債總額約7847.6億元，凈負(fù)債率達(dá)123.48%，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債就有1605.6億元。普洛斯股權(quán)既是穩(wěn)定的分紅來(lái)源，更是可快速變現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)流動(dòng)性儲(chǔ)備，無(wú)論IPO是否落地，都將助力萬(wàn)科優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、緩解債務(wù)壓力。