12月24日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等4部門發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，涵蓋限購放寬、信貸優(yōu)化、公積金支持及房企立項(xiàng)簡化等方面。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，新政響應(yīng)了中央“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”的宏觀導(dǎo)向，體現(xiàn)了北京在堅(jiān)持“房住不炒”前提下，因城施策、分層激活市場的思路。這些政策符合北京樓市實(shí)際情況，通過需求端與供給端的協(xié)同發(fā)力，為樓市注入積極動能。

在購房資格與限購套數(shù)方面，新政放寬了非京籍家庭購房條件。將非京籍家庭購買五環(huán)內(nèi)商品住房的社保或個稅繳納年限調(diào)減為“2年”，購買五環(huán)外商品住房的調(diào)減為“1年”。此外，二孩及以上的多子女家庭可在五環(huán)內(nèi)多買一套商品住房。58安居客研究院院長張波表示，這項(xiàng)調(diào)整精準(zhǔn)激活了“非京籍新市民”與“多子女改善家庭”兩類核心購買力。當(dāng)前北京市場已呈現(xiàn)二手房剛需主導(dǎo)、新房改善提升的特征，去化難度有所上升。降低準(zhǔn)入門檻將直接帶動成交節(jié)奏加快，預(yù)計(jì)五環(huán)外非京籍二手房帶看量將明顯增加。北京鏈家研究院院長高原指出，“多子女+1”政策是在去年“930”基礎(chǔ)上的延續(xù)與升級，既支持改善需求，也是順應(yīng)購房者實(shí)際需求調(diào)優(yōu)限購政策的結(jié)果。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，多子女家庭的定向支持政策為改善性需求釋放打開空間，有望顯著提升五環(huán)內(nèi)改善型住宅的去化速度。

信貸政策方面，本輪新政明確商業(yè)貸款不再區(qū)分首套與二套利率定價，改由銀行根據(jù)客戶風(fēng)險狀況自主定價。當(dāng)前北京首套商貸利率為3.05%，五環(huán)內(nèi)二套房商貸利率為3.45%，五環(huán)外二套房貸為3.25%。高原計(jì)算后發(fā)現(xiàn)，以購買五環(huán)內(nèi)二套住房為例，每貸款100萬元月供可減少220元，利息總額減少7.9萬元。公積金方面，本次北京將首付比例降至25%，未來仍有進(jìn)一步優(yōu)化空間。張波指出，金融端的兩大調(diào)整直接利好北京市場改善型需求，可有效降低改善利率成本，激活“賣舊買新”需求。二套公積金首付從不低于30%降至25%，將進(jìn)一步帶動北京公積金貸款申請量和組合貸占比提升，降低綜合購房成本。

除了需求端刺激，新政也在供給端著力。房企招拍掛項(xiàng)目立項(xiàng)從市區(qū)分級核準(zhǔn)改為區(qū)級備案，審批流程大幅簡化。張大偉分析認(rèn)為，此舉將有效提升房企投資信心與開發(fā)效率，助力房企縮短項(xiàng)目啟動周期，加快資金周轉(zhuǎn)，改善現(xiàn)金流狀況。在需求端逐步激活的背景下，房企拿地與開工積極性有望提升，推動形成“銷售—回款—拿地—開工”的良性循環(huán)。張波則指出，當(dāng)前北京二手房市場中“近地鐵、帶優(yōu)質(zhì)配套”的優(yōu)質(zhì)房源占比不足30%。新政后，區(qū)級備案預(yù)計(jì)審批周期會明顯縮短，房企可更快啟動規(guī)劃建設(shè)，有效匹配新政釋放的非京籍剛需與多子女改善需求。房企也會更有動力開發(fā)“好房子”類產(chǎn)品，契合住房高質(zhì)量發(fā)展的導(dǎo)向。

多位受訪專家一致認(rèn)為，此次政策調(diào)整將推動北京樓市進(jìn)入溫和修復(fù)通道。高原稱，政策影響對市場整體形成利好，預(yù)估政策的影響將在更長的周期內(nèi)逐步顯現(xiàn)。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1—11月，北京新建商品住宅銷售面積較上年同期下降12.4%，二手住宅成交同比增長1.9%，整體表現(xiàn)平穩(wěn)。近期新房市場表現(xiàn)偏弱，但二手房成交保持較高水平。預(yù)計(jì)本次政策落地將帶動市場活躍度出現(xiàn)階段性好轉(zhuǎn)。張大偉進(jìn)一步展望表示，新政落地后，五環(huán)外新房市場有望率先迎來成交高峰，二手房市場咨詢量與成交量也將逐步回升，形成“新房帶動二手房、核心區(qū)域輻射外圍區(qū)域”的修復(fù)格局。