土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款，讓湖北沛林生態(tài)林業(yè)紅日崗花卉苗基地的荒山穿紅著綠。 郭 萍攝

湖北省宜昌市夷陵區(qū)在試點(diǎn)過(guò)程中，針對(duì)銀行參與貸款的種種顧慮，采取了一系列有效措施，成功破解貸款抵押登記難、價(jià)值評(píng)估難、抵押變現(xiàn)難、貸款定價(jià)難、信貸風(fēng)險(xiǎn)控制難等5大難題，近3年吸引金融機(jī)構(gòu)放款1.3億元，極大地激活了農(nóng)業(yè)農(nóng)村的內(nèi)生發(fā)展動(dòng)力

土地、農(nóng)房，是農(nóng)民最重要的資產(chǎn)。開(kāi)展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款，湖北省宜昌市夷陵區(qū)先行先試。激活沉睡資產(chǎn)，政策如何落實(shí)，還有哪些瓶頸待解？近日，《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》記者實(shí)地進(jìn)行調(diào)查。

喚醒“沉睡土地”

夷陵建立農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，大膽探索農(nóng)村土地“三權(quán)分置”，并全域推進(jìn)農(nóng)村土地確權(quán)

夷陵區(qū)龍泉鎮(zhèn)雷家畈村的藥材專業(yè)合作社，曾以每畝年租金800元承包了521畝土地種藥材，后因生產(chǎn)資金鏈斷裂急需資金，東籌西借未果，最終導(dǎo)致藥材未收就已虧損。

能否由政府職能部門搭建平臺(tái)，用土地承包合同進(jìn)行抵押貸款？夷陵區(qū)委、區(qū)政府將此列為重大課題進(jìn)行調(diào)研。他們?cè)邳S泥鎮(zhèn)軍田壩村產(chǎn)業(yè)園搞試點(diǎn)的同時(shí)，4次組織政府職能部門赴武漢農(nóng)交所取經(jīng)。2013年，夷陵建立農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，搭建了區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村三級(jí)信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，建立起統(tǒng)一管理、協(xié)作聯(lián)動(dòng)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)體系。

2014年，作為全省首批整縣推進(jìn)試點(diǎn)縣區(qū)，夷陵大膽探索農(nóng)村土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)“三權(quán)分置”，全域推進(jìn)農(nóng)村土地確權(quán)工作。夷陵區(qū)金融辦主任張俊介紹，2014年年底前，夷陵區(qū)在全省率先完成了農(nóng)村林地和耕地確權(quán)登記，確權(quán)登記面積達(dá)373.63萬(wàn)畝，并率先建立了區(qū)、鄉(xiāng)兩級(jí)土地交易平臺(tái)，為農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款奠定了基礎(chǔ)。之后，該區(qū)被確定為全國(guó)農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)。

這些天，湖北沛林生態(tài)林業(yè)有限公司董事長(zhǎng)陳志麗正忙著兩件事：一是去荷蘭采購(gòu)郁金香種球；二是向省林業(yè)廳申請(qǐng)?jiān)O(shè)立2000畝工廠化育苗暨院士工作站。陳志麗告訴記者，企業(yè)有這么好的發(fā)展勢(shì)頭，得益于“農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款”這一政策。

2014年起，沛林生態(tài)林業(yè)通過(guò)林地抵押先后向三峽農(nóng)商銀行夷陵支行3次貸款。今年5月，三峽農(nóng)商銀行夷陵支行又向沛林生態(tài)林業(yè)發(fā)放了一筆500萬(wàn)元的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款。陳志麗說(shuō)，這些貸款讓企業(yè)發(fā)展有了充足的流動(dòng)資金，公司現(xiàn)擁有精品苗木種植基地15處，總面積1萬(wàn)余畝。

如今，沛林生態(tài)林業(yè)的花卉苗木基地已成為帶動(dòng)香煙寺村農(nóng)民致富的“領(lǐng)頭羊”。村黨支部書(shū)記雷宏振介紹，過(guò)去村里種柑橘，村民年收入6000余元，如今轉(zhuǎn)型種花卉苗木，人均收入達(dá)1.67萬(wàn)元。

破解“五大難題”

通過(guò)層層扎牢籬笆，破解了5大貸款難題，打消了銀行的種種顧慮，贏得5家金融機(jī)構(gòu)放款

夷陵充分運(yùn)用“三權(quán)分置”成果，積極探索破解農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)貸款抵押登記難、價(jià)值評(píng)估難、抵押變現(xiàn)難、貸款定價(jià)難、信貸風(fēng)險(xiǎn)控制難5大難題，近3年累計(jì)利用2.1萬(wàn)畝農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款1.3億元，極大地激活了農(nóng)業(yè)農(nóng)村的內(nèi)生發(fā)展動(dòng)力。

破解抵押登記難。夷陵區(qū)專設(shè)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心負(fù)責(zé)抵押登記。相關(guān)《土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》在交易中心集中托管，交易中心以此為基礎(chǔ)給流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)主體頒發(fā)《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)證》。同時(shí)，在土地流轉(zhuǎn)格式合同中先行約定土地經(jīng)營(yíng)權(quán)可用于抵押融資，融資效率明顯提升。

破解價(jià)值評(píng)估難。夷陵區(qū)明確承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值的評(píng)估辦法，抵押價(jià)值＝土地面積×當(dāng)?shù)赝恋亓鬓D(zhuǎn)畝均價(jià)格×剩余經(jīng)營(yíng)年限+地上種植物價(jià)值+地上附著物價(jià)值，由第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估或由政府相關(guān)部門協(xié)助評(píng)估。

破解抵押變現(xiàn)難。自農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)建立以來(lái)，成功交易近2萬(wàn)宗，交易額超過(guò)6億元，其中促成農(nóng)村土地交易100多宗，涉及土地9000余畝。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)開(kāi)展了茶園、橘園、苗木基地的抵押貸款，降低了抵押物流動(dòng)性不足的風(fēng)險(xiǎn)。

破解貸款定價(jià)難。夷陵區(qū)政府出臺(tái)了《夷陵區(qū)農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)實(shí)施細(xì)則》等一系列政策，制定農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)估值辦法，由農(nóng)經(jīng)局、農(nóng)業(yè)局、林業(yè)局協(xié)助借貸雙方完成估值。

破解信貸風(fēng)險(xiǎn)控制難。為防控金融風(fēng)險(xiǎn)，《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定此類抵押貸款必須有村集體和承包農(nóng)戶的抵押許可授權(quán)，約定無(wú)力償還時(shí)可采取再次流轉(zhuǎn)、政府回購(gòu)、協(xié)商收購(gòu)等方式處置農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，同時(shí)劃定此類貸款不良貸款率的上限為10%。區(qū)政府還設(shè)立了1000萬(wàn)元農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，鼓勵(lì)銀行按1∶10的比例發(fā)放貸款，約定萬(wàn)一出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)，放貸銀行和政府按5∶5的比例分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。

通過(guò)層層扎牢籬笆，農(nóng)行宜昌支行、三峽農(nóng)商行夷陵支行、夷陵興福村鎮(zhèn)銀行等5家金融機(jī)構(gòu)共發(fā)放此類貸款1.3億元，當(dāng)前貸款余額6550萬(wàn)元。天源柑橘合作社、沛林生態(tài)林業(yè)有限公司等15家農(nóng)村新型經(jīng)營(yíng)主體享受了這一政策紅利，直接帶動(dòng)3萬(wàn)多農(nóng)戶增收。

仍需突破創(chuàng)新

試點(diǎn)暴露出不少問(wèn)題，如土地確權(quán)信息查詢更新不便、抵押物評(píng)估處置有待規(guī)范、貸款審批管理有待簡(jiǎn)化等

經(jīng)過(guò)幾年嘗試，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款在引導(dǎo)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)走專業(yè)化服務(wù)、組織化合作、適度集約化生產(chǎn)方面作用較大，夷陵區(qū)已發(fā)展家庭農(nóng)場(chǎng)253家、農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)大戶1200家、農(nóng)民專業(yè)合作社880家，一大批農(nóng)民轉(zhuǎn)變成有技術(shù)、懂市場(chǎng)、擅經(jīng)營(yíng)的新型經(jīng)營(yíng)主體。然而，在試點(diǎn)過(guò)程中也暴露出不少需要解決的問(wèn)題。

土地確權(quán)信息查詢、更新不便。土地確權(quán)是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的基礎(chǔ)，三峽農(nóng)商銀行夷陵支行副行長(zhǎng)吳濤介紹，目前全區(qū)的土地確權(quán)信息集中在區(qū)農(nóng)經(jīng)局，不能隨便提取，只能單向查詢，更不能由銀行方操作登記更改，為銀行核實(shí)和動(dòng)態(tài)更新抵押貸款人信息造成不便。

抵押物評(píng)估處置有待規(guī)范。承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值由土地流轉(zhuǎn)價(jià)值、地上種植物價(jià)值、地上附著物價(jià)值3部分組成，這3部分價(jià)值評(píng)估目前尚沒(méi)有明確借貸雙方均認(rèn)可的評(píng)估部門，也沒(méi)有明確規(guī)范的操作流程和辦法。

貸款審批管理有待簡(jiǎn)化。合作銀行進(jìn)行貸款審批時(shí)，要求承貸主體出具村委會(huì)三分之二以上成員簽字認(rèn)可的證明，由于目前農(nóng)村人員流動(dòng)性大，在實(shí)際操作中不可行。另外，如果是“承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)+”類型貸款，還涉及其他固定資產(chǎn)抵押物的評(píng)估，一般沒(méi)有2至3個(gè)月貸款難以發(fā)放。同時(shí)，貸款期限短，一般為1年。流轉(zhuǎn)集中到經(jīng)營(yíng)大戶的土地，從整地、育苗到掛果、銷售，一般短則1至3年，長(zhǎng)則3至5年，與生產(chǎn)周期不匹配。

記者調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，銀行更愿意貸款給抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的涉農(nóng)企業(yè)、農(nóng)村合作經(jīng)營(yíng)組織，個(gè)人貸款較難。銀行在辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款時(shí)，會(huì)將不動(dòng)產(chǎn)和土地權(quán)益捆綁進(jìn)行貸款以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。如沛林生態(tài)林業(yè)有限公司的幾筆貸款均抵押了市區(qū)房產(chǎn)。

對(duì)此，張俊建議，區(qū)委、區(qū)政府要在風(fēng)險(xiǎn)資金支持等方面鼓勵(lì)大膽創(chuàng)新；健全完善保障措施，完善交易市場(chǎng)和交易規(guī)則；試點(diǎn)參與行要在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上下功夫，突出對(duì)貸款經(jīng)營(yíng)實(shí)力的考量；對(duì)流轉(zhuǎn)土地的抵押登記要保持足夠的靈活性；強(qiáng)化政策宣傳引導(dǎo)，加快搭建土地流轉(zhuǎn)交易信息化平臺(tái)，方便各方參與。(經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者 鄭明橋 通訊員 何 英)