經(jīng)過(guò)前期的公開(kāi)征求意見(jiàn)，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同市發(fā)改委、市教委、市公安局等多部門聯(lián)合起草的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）昨日正式發(fā)布，將于2017年10月31日起實(shí)施。

與征求意見(jiàn)稿相比，正式發(fā)布的《通知》明確了2017年10月31日為實(shí)施日期，為保障《通知》的具體落地實(shí)施預(yù)留了一個(gè)月的緩沖期；為便于公眾進(jìn)一步了解關(guān)心的教育、戶口等問(wèn)題，《通知》明確，涉及義務(wù)教育、戶口登記和遷移等具體問(wèn)題由相應(yīng)職能部門負(fù)責(zé)解釋。

　　政策解讀

　　教育

　　京籍無(wú)房家庭子女滿足條件可租房入學(xué)

據(jù)市住建委介紹，從征集到的意見(jiàn)建議看，公眾關(guān)注度最高的是義務(wù)教育問(wèn)題。部分公眾認(rèn)為《通知》中關(guān)于本市戶籍無(wú)房承租家庭適齡子女接受義務(wù)教育的規(guī)定較嚴(yán)，建議進(jìn)一步放開(kāi)，并建議明確具體流程、要求。

依據(jù)《通知》，本市戶籍無(wú)房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實(shí)際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務(wù)教育。

市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，《通知》在本市現(xiàn)有義務(wù)教育政策要求的本市戶籍家庭適齡子女須在戶口所在地接受義務(wù)教育基礎(chǔ)上，規(guī)定本市戶籍無(wú)房家庭適齡子女按照相關(guān)規(guī)定可以在租房所在區(qū)接受義務(wù)教育，在“為本市戶籍無(wú)房家庭承租人賦權(quán)”方面邁進(jìn)了一步。本市相關(guān)部門將結(jié)合實(shí)際情況，不斷加大教育資源配置，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)教育制度改革，進(jìn)一步滿足適齡兒童接受義務(wù)教育的需求。關(guān)于承租人適齡子女接受義務(wù)教育的具體實(shí)施細(xì)則，將由各區(qū)人民政府結(jié)合本區(qū)實(shí)際情況予以制定。

　　戶口

　　租公租房可辦戶口遷移

除了子女入學(xué)，公眾關(guān)注較多的還有戶口問(wèn)題。部分公眾對(duì)于公租房承租人退租后戶口遷出問(wèn)題表示疑慮，要求明確公租房、直管公房戶口登記、遷移具體流程。

在本市現(xiàn)有戶籍管理制度基礎(chǔ)上，《通知》規(guī)定“承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息依法申請(qǐng)辦理戶口登記和遷移手續(xù)”，從而解決本市戶籍公租房和直管公房承租人戶口登記和遷移問(wèn)題。承租人戶口登記、遷移及遷出等具體實(shí)施細(xì)則將由本市戶籍管理部門結(jié)合實(shí)際情況制定。

對(duì)于辦理戶口登記和遷移，《通知》僅對(duì)本市戶籍的承租人承租公共租賃住房和直管公房的情況進(jìn)行了規(guī)定。承租人為非本市戶籍的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息依法申請(qǐng)辦理居住登記卡或申領(lǐng)居住證。

　　監(jiān)管

　　租賃監(jiān)管平臺(tái)租房不滿可給差評(píng)

在意見(jiàn)建議中，部分公眾建議盡快推行使用住房租賃監(jiān)管平臺(tái)。按照《通知》要求，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委已經(jīng)同步抓緊開(kāi)展住房租賃監(jiān)管平臺(tái)建設(shè)、住房租賃合同示范文本制定等實(shí)施準(zhǔn)備工作。

住房租賃監(jiān)管平臺(tái)通過(guò)接口方式，對(duì)各類市場(chǎng)主體運(yùn)行的網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)進(jìn)行管理。如果有市民想把房子對(duì)外出租，就可以到網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)上發(fā)布信息，網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)還可以向老百姓提供網(wǎng)上簽約、登記備案申請(qǐng)、交易資金監(jiān)管、信用信息查詢等服務(wù)；市民也可以像淘寶用戶一樣，給相關(guān)企業(yè)好評(píng)、差評(píng)，作信用評(píng)價(jià)。

與此同時(shí)，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委也將會(huì)同相關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)的動(dòng)態(tài)核查，發(fā)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)不符合相關(guān)條件、在住房租賃服務(wù)過(guò)程中存在違法違規(guī)行為的，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委可按規(guī)定終止其與住房租賃監(jiān)管平臺(tái)的系統(tǒng)鏈接；涉嫌犯罪的，移交公安部門依法追究刑事責(zé)任。

　　房源

　　不得改變房屋內(nèi)部布局分割出租

《通知》明確規(guī)定了對(duì)外出租房源的條件，保障承租人權(quán)益。除了結(jié)構(gòu)、消防等方面的安全要求外，出租住房還要滿足基本使用功能：以原規(guī)劃設(shè)計(jì)為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部布局分割出租；廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏室等不宜居住的空間不得出租用于居住；人均居住面積不得低于本市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

　　租金

　　合同期內(nèi)房東不得單方面提高租金

《通知》明確，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)出租住房所在區(qū)域市場(chǎng)租金水平合理約定租金，合同期內(nèi)房東不得單方面提高租金。如果房東收取押金的，應(yīng)當(dāng)在合同中約定押金的數(shù)額、管理或托管方式和退還時(shí)間等。除合同另有約定外，自合同終止日起3個(gè)工作日內(nèi)，房東應(yīng)將押金退還租戶。

同時(shí)，《通知》明確規(guī)定，房東在租賃期間不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐租戶，未經(jīng)租戶同意不得擅自進(jìn)入出租住房。 如果房東在租賃期間出售出租住房的，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月通知租戶，并不得影響租戶正常使用，租戶在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

依據(jù)《通知》，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立住房租金發(fā)布制度，及時(shí)發(fā)布住房租賃市場(chǎng)實(shí)際成交租金水平等信息。

住建部門未來(lái)將發(fā)布的這個(gè)租金“參考價(jià)”并不是強(qiáng)制要求房東和租戶照此出租，而是起到參考作用。房東和租戶可以根據(jù)這個(gè)價(jià)格水平，約定具體的租金情況。

　　租期

　　鼓勵(lì)當(dāng)事人簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同

在租期方面，《通知》指出，鼓勵(lì)當(dāng)事人簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同，當(dāng)事人簽訂3年以上住房租賃合同且實(shí)際履行的，可以獲得相關(guān)政策支持；而住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限也強(qiáng)制要求不得低于3年。

《通知》專門對(duì)“轉(zhuǎn)租”有了限制。即：承租人不得擅自轉(zhuǎn)租、合租，合同明確約定可以轉(zhuǎn)租、合租的除外；承租人根據(jù)合同約定轉(zhuǎn)租、合租的，應(yīng)當(dāng)按本辦法規(guī)定辦理住房租賃登記備案；次承租人不得再次轉(zhuǎn)租。

　　專家觀點(diǎn)

　　租購(gòu)并舉讓住房回歸居住功能

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)顧云昌表示，北京的這個(gè)政策出臺(tái)以后，明確了一些權(quán)益的對(duì)等，這對(duì)人才流動(dòng)、城鎮(zhèn)化等，都是有利的。

北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志表示，北京市的這個(gè)政策很具體，對(duì)建設(shè)、金融支持、市場(chǎng)培育、出租人承租人權(quán)利義務(wù)的規(guī)定都做了相應(yīng)的規(guī)定。政策具體執(zhí)行的可操作性很強(qiáng)。這個(gè)政策強(qiáng)調(diào)的是給承租人真正的賦權(quán)。

北京工業(yè)大學(xué)社會(huì)學(xué)系教授李君甫表示，北京等一線城市的常住人口租購(gòu)比例約為4:6，這意味著40%的居民靠租房生活，接近發(fā)達(dá)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。所以，租賃市場(chǎng)是所有中國(guó)城市住房市場(chǎng)不可缺少的重要組成部分。從政府角度而言，租賃市場(chǎng)的發(fā)展有利于購(gòu)租并舉住房制度的建立，讓住房回歸居住功能。（記者 朱開(kāi)云）