一套市場(chǎng)估價(jià)約200萬元的房產(chǎn)，最近在某第三方拍賣平臺(tái)上以150萬元成交，賣家是銀行。近期，多家大型銀行如農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行和交通銀行通過線上平臺(tái)大規(guī)模直接銷售房產(chǎn)，部分銀行在售房產(chǎn)標(biāo)的已超千套。地方銀行機(jī)構(gòu)的掛牌規(guī)模更為驚人：四川農(nóng)信系統(tǒng)掛牌出售的房產(chǎn)標(biāo)的高達(dá)2.4萬個(gè)，遼寧農(nóng)信1.1萬個(gè)，貴州農(nóng)信9539個(gè)。這些被稱為“銀行直供房”的房源，以低于市場(chǎng)價(jià)25%甚至更多的折扣快速涌入市場(chǎng)，標(biāo)志著銀行從單純的信貸提供者轉(zhuǎn)變?yōu)榉慨a(chǎn)交易市場(chǎng)中的重要角色。

多家銀行紛紛加入直接賣房的行列，從國(guó)有大行到地方農(nóng)信社，均在近期集中上架了名下房產(chǎn)。例如，蘭州銀行2024年掛牌直售房產(chǎn)1130個(gè)，2025年增至1779個(gè)；吉林銀行超過2000個(gè)，天津銀行接近1300個(gè)。農(nóng)信系統(tǒng)成為房產(chǎn)直售的主力軍，四川農(nóng)信掛牌出售的房產(chǎn)標(biāo)的超過2.4萬個(gè)，廣東農(nóng)信有1.2萬個(gè)，遼寧農(nóng)信1.1萬個(gè)。這些數(shù)字顯示，銀行房產(chǎn)直售正從零星嘗試走向規(guī)?；\(yùn)作。

銀行手中的大量房產(chǎn)主要來源于不良貸款處置。當(dāng)企業(yè)或個(gè)人借款人無力還貸時(shí)，銀行通過債權(quán)剝離取得完整產(chǎn)權(quán)，隨后以房東身份直接出售。這些房產(chǎn)可能來自房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)或債務(wù)重組，銀行作為債權(quán)人被迫承接未出售的房產(chǎn)；也可能來自企業(yè)或個(gè)人申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸等抵押到銀行的房子，因各種原因還不上錢房子歸銀行所有；最常見的則是個(gè)人因房貸斷供被銀行收走的房子。近年來，“負(fù)房貸”情況越來越多，導(dǎo)致銀行手中房產(chǎn)數(shù)量激增。

銀行加速處置房產(chǎn)的主要目的是提升債權(quán)回收率。傳統(tǒng)處置路徑耗時(shí)較長(zhǎng)，而直接銷售房產(chǎn)能有效加快資金回收。法拍市場(chǎng)遇冷也促使銀行轉(zhuǎn)向直接處置?？硕鹧袌?bào)顯示，2025年6月，法拍房供應(yīng)規(guī)模達(dá)3.2萬套，但僅成交3215套。根據(jù)《商業(yè)銀行法》，銀行取得的不動(dòng)產(chǎn)需在2年內(nèi)完成處置，最長(zhǎng)可延至3年。為避免監(jiān)管處罰，銀行不得不加速變現(xiàn)，采取大幅降價(jià)策略。

為加速資產(chǎn)變現(xiàn)，銀行直供房源通常以低于市場(chǎng)的價(jià)格成交。例如，蘭州農(nóng)商行在9月底拍賣的一套蘭州市城關(guān)區(qū)125平方米抵債房產(chǎn)，以151萬元獲拍，而該小區(qū)同面積段戶型的市場(chǎng)掛牌價(jià)在180萬元至220萬元不等。北京力鴻花園的一套140平方米住宅，起拍價(jià)743.2萬元，單價(jià)約5.28萬元/平方米，較小區(qū)7.1萬元/平方米的均價(jià)低出近250萬元。某股份制銀行推介的部分房產(chǎn)降幅甚至高達(dá)45%。

盡管銀行宣稱所售房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，可直接過戶，但部分交易仍隱含風(fēng)險(xiǎn)。例如，某縣城一套87平方米房產(chǎn)起拍價(jià)僅16.4萬元，單價(jià)約1800元/平方米，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)水平。然而，原房主因6萬余元貸款違約于2019年失去產(chǎn)權(quán)，但銀行將其回租，租期長(zhǎng)達(dá)10年。這意味著買受人直至2029年無法收房或獲得租金收益，且需承擔(dān)房?jī)r(jià)下行風(fēng)險(xiǎn)。此類變賣不具司法強(qiáng)制騰退效力，交割依賴雙方協(xié)商，騰退難題突出。同時(shí)，銀行低價(jià)售房拉低區(qū)域價(jià)格預(yù)期，加劇二手房市場(chǎng)壓力，周邊業(yè)主面臨估值縮水困境。

銀行直供房的出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來多重影響。對(duì)購(gòu)房者而言，這些房源提供了“撿漏”機(jī)會(huì)，與法拍房相比，銀行直供房產(chǎn)權(quán)清晰，交易對(duì)手直接為銀行，規(guī)避了潛在隱患。對(duì)二手房市場(chǎng)而言，銀行直供房形成了價(jià)格沖擊，進(jìn)一步拉低了區(qū)域價(jià)格預(yù)期，加劇了市場(chǎng)下行壓力。對(duì)銀行自身而言，直售模式實(shí)現(xiàn)了控制風(fēng)險(xiǎn)、提升效率、優(yōu)化資源配置的目標(biāo)。所有直售房產(chǎn)均已完成司法確權(quán)，產(chǎn)權(quán)清晰，有效規(guī)避隱性租約、二次抵押等后續(xù)糾紛；同時(shí)，直售模式將傳統(tǒng)處置時(shí)間壓縮至3個(gè)月內(nèi)，加快資金回籠。

銀行大規(guī)模直接賣房的現(xiàn)象映照出中國(guó)房地產(chǎn)與金融關(guān)系的深度重構(gòu)。從杭州到廣州，從成都到武漢，銀行低價(jià)的“直供房”在全國(guó)各個(gè)城市的房產(chǎn)地圖上隨處可見。隨著銀行加速處置這些不良資產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的價(jià)值重估。當(dāng)銀行親自下場(chǎng)賣房，游戲規(guī)則已然改變。