2025年的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直籠罩在迷霧中，讓購(gòu)房者們猶豫不決。然而，進(jìn)入9月后，中央部委的一系列定調(diào)給市場(chǎng)帶來(lái)了新的曙光，也讓不少想抄底買(mǎi)房的人蠢蠢欲動(dòng)。但在這看似一片利好的形勢(shì)下，實(shí)則暗藏玄機(jī)。

今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情一直不太樂(lè)觀，房?jī)r(jià)走勢(shì)不明，成交量也持續(xù)低迷。到了9月，情況似乎有了轉(zhuǎn)機(jī)，一系列利好政策紛紛落地。例如，央行牽頭推出的房貸新政在9月1日正式實(shí)施，以上海為代表的核心城市率先實(shí)現(xiàn)“首套、二套房貸利率統(tǒng)一定價(jià)”。這一改變直接降低了購(gòu)房者的利息支出。一位上?？蛻糍J款100萬(wàn)元，剩余期限20年，利率從3.45%降至3.36%，總利息節(jié)省超過(guò)1萬(wàn)元，每月還款減少約50元。這種“常態(tài)化利率調(diào)整”機(jī)制打破了過(guò)去首套和二套利率的嚴(yán)格區(qū)分，為改善型需求提供了動(dòng)力。

限購(gòu)政策也在不斷松綁。北京、上海在9月前后對(duì)分區(qū)限購(gòu)進(jìn)行了優(yōu)化，北京五環(huán)外、上海外環(huán)外不再限制購(gòu)房套數(shù)，非戶籍居民繳納社?；騻€(gè)稅的年限要求從2年縮短到1年。這種差異化策略既能防止核心區(qū)域房?jī)r(jià)過(guò)熱，又能幫助郊區(qū)消化庫(kù)存。政策調(diào)整后，市場(chǎng)反應(yīng)明顯。北京通州新政實(shí)施后，改善型項(xiàng)目每天的到訪量增長(zhǎng)了150%，上海外環(huán)外部分樓盤(pán)周末的認(rèn)購(gòu)量提升了88%。對(duì)于想在這些區(qū)域買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，購(gòu)房門(mén)檻降低，選擇空間更大。

公積金政策也在9月有了新變化，多地提高了公積金貸款額度。例如，上海二星級(jí)以上綠色建筑住房的公積金最高貸款額度上浮15%，多子女家庭首套貸款額度可達(dá)216萬(wàn)元，還支持用公積金提取支付首付款。這一調(diào)整減輕了購(gòu)房者的首付壓力，通過(guò)差異化激勵(lì)引導(dǎo)市場(chǎng)向高品質(zhì)住房轉(zhuǎn)型。換購(gòu)住房退稅政策延續(xù)到2025年底，中央財(cái)政對(duì)城市更新最高12億元的定額補(bǔ)助等政策，從稅費(fèi)減免、基礎(chǔ)設(shè)施配套等多個(gè)角度完善了購(gòu)房支持體系，形成了一套強(qiáng)有力的“政策組合拳”。

雖然政策層面?zhèn)鱽?lái)了諸多好消息，但房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的狀況依然復(fù)雜。從庫(kù)存數(shù)據(jù)來(lái)看，2025年上半年全國(guó)商品住宅庫(kù)存達(dá)到4.08億平方米，同比增長(zhǎng)6.5%，二線、三線城市庫(kù)存去化周期分別長(zhǎng)達(dá)34.3個(gè)月、47.6個(gè)月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)12個(gè)月的合理區(qū)間。這表明很多城市的房子供大于求，市場(chǎng)消化庫(kù)存需要較長(zhǎng)時(shí)間。再看房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，7月70個(gè)大中城市中，只有6個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市僅有1個(gè)，像杭州、寧波等強(qiáng)二線城市二手房?jī)r(jià)同比跌幅都超過(guò)2%，溫州、金華等城市同比跌幅更是超過(guò)5%。這種“高庫(kù)存 + 價(jià)格下行”的雙重壓力意味著市場(chǎng)還在“去泡沫”階段，盲目入場(chǎng)可能會(huì)遭遇“抄底抄在半山腰”的尷尬局面。

房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是購(gòu)房者需要關(guān)注的重點(diǎn)。截至2025年8月，已經(jīng)有77家房企發(fā)生債務(wù)違約，盡管20家出險(xiǎn)房企完成了超過(guò)1.2萬(wàn)億元的債務(wù)重組，但仍有45家滬深上市房企上半年預(yù)告虧損，占比達(dá)63.4%。部分房企為了盡快回籠資金，會(huì)通過(guò)“降價(jià)促銷(xiāo)”吸引購(gòu)房者，但這背后可能隱藏著“減配交付”“延期交房”等風(fēng)險(xiǎn)。某出險(xiǎn)房企在長(zhǎng)三角地區(qū)的一個(gè)項(xiàng)目以低于周邊15%的價(jià)格銷(xiāo)售，但交房時(shí)卻出現(xiàn)了綠化縮水、公共設(shè)施不完善等問(wèn)題，購(gòu)房者花了錢(qián)卻沒(méi)有得到應(yīng)有的居住體驗(yàn)，后續(xù)維權(quán)耗費(fèi)了大量的時(shí)間和精力。

從區(qū)域角度來(lái)看，一線城市和三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出截然不同的景象。北京、上海等核心城市憑借強(qiáng)大的人口流入和產(chǎn)業(yè)支撐，在政策松綁后市場(chǎng)迅速做出反應(yīng)，通州、臨港新片區(qū)等近郊板塊成交量顯著回升。而多數(shù)三四線城市由于人口外流、產(chǎn)業(yè)空心化等原因，即便限購(gòu)全面放開(kāi)，市場(chǎng)依然沒(méi)有明顯的起色。廣西設(shè)定了2025年收購(gòu)5萬(wàn)套存量商品房的目標(biāo)，但當(dāng)?shù)厝€城市庫(kù)存去化周期超過(guò)50個(gè)月，政策效果恐怕難以達(dá)到預(yù)期。因此，想抄底買(mǎi)房，必須要考慮城市的發(fā)展?jié)摿褪袌?chǎng)需求，不能一概而論。

面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，9月想抄底買(mǎi)房的人需要從城市選擇、房源甄別、需求匹配這三個(gè)關(guān)鍵維度建立起理性的決策框架。在城市選擇上，要優(yōu)先關(guān)注那些“政策紅利 + 基本面支撐”的核心區(qū)域。像北京五環(huán)外、上海外環(huán)外等限購(gòu)松綁的近郊板塊，不僅有政策的大力支持，還受益于城市軌道交通的不斷延伸，未來(lái)的增值潛力巨大。獲得中央財(cái)政城市更新補(bǔ)助的城市，尤其是東部超大特大城市，8億元的資金支持會(huì)顯著改善基礎(chǔ)設(shè)施，帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)企穩(wěn)。庫(kù)存去化周期低于18個(gè)月的強(qiáng)二線城市核心區(qū)，如杭州錢(qián)江新城、成都天府新區(qū)等，這些區(qū)域供需關(guān)系相對(duì)健康，價(jià)格下行空間有限，投資和自住都比較合適。

在甄別房源時(shí)，一定要警惕“低價(jià)陷阱”，重點(diǎn)考察開(kāi)發(fā)商資質(zhì)與房屋品質(zhì)。優(yōu)先選擇財(cái)務(wù)穩(wěn)健的央企、國(guó)企開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，或者已經(jīng)完成債務(wù)重組的頭部民企項(xiàng)目，盡量避免購(gòu)買(mǎi)“高負(fù)債房企 + 高庫(kù)存區(qū)域”的樓盤(pán)。對(duì)于存量房，要仔細(xì)核查房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰，有沒(méi)有抵押查封等情況。借助《房地產(chǎn)從業(yè)機(jī)構(gòu)反洗錢(qián)工作管理辦法》實(shí)施的契機(jī)，可以要求中介提供完整的交易記錄與客戶資料，降低交易風(fēng)險(xiǎn)。綠色建筑住房能享受公積金貸款額度上浮優(yōu)惠，這類(lèi)房源不僅居住成本更低，還符合未來(lái)住房發(fā)展趨勢(shì)，在同等條件下可以作為優(yōu)先考慮的對(duì)象。

從需求匹配角度出發(fā)，剛需群體和改善群體應(yīng)該采取不同的策略。剛需購(gòu)房者要抓住9月利率下調(diào)的窗口期，優(yōu)先選擇“低總價(jià) + 近地鐵”的剛需盤(pán)，充分利用公積金貸款降低首付壓力。同時(shí)，多關(guān)注開(kāi)發(fā)商推出的“首付分期”“老帶新優(yōu)惠”等活動(dòng)，進(jìn)一步降低購(gòu)房成本。改善群體則可以借助限購(gòu)松綁政策，置換核心區(qū)域的高品質(zhì)住房，但要注意“賣(mài)一買(mǎi)一”的時(shí)間銜接，避免因?yàn)槭袌?chǎng)波動(dòng)導(dǎo)致資金鏈緊張。不管是剛需還是改善，都要牢記避免“加杠桿炒房”，根據(jù)家庭收入水平合理規(guī)劃貸款期限，確保月供占比不超過(guò)家庭月收入的30%，防止政策變動(dòng)或收入波動(dòng)引發(fā)斷供風(fēng)險(xiǎn)。

2025年9月的房地產(chǎn)市場(chǎng)在中央部委的定調(diào)下充滿了新的機(jī)遇，但也伴隨著不少風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于想抄底買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)需要謹(jǐn)慎決策的時(shí)刻。不能被政策的利好沖昏頭腦，也不能因?yàn)槭袌?chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)而畏縮不前。只有精準(zhǔn)解讀政策紅利，客觀評(píng)估市場(chǎng)分化，理性匹配自身需求，才能在這場(chǎng)樓市的博弈中找到最適合自己的購(gòu)房時(shí)機(jī)和房源，實(shí)現(xiàn)自己的住房夢(mèng)。