一、當(dāng)前中國房地產(chǎn)面臨的嚴(yán)峻局面

市場表現(xiàn)低迷

當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的低迷態(tài)勢，已從單一指標(biāo)下滑演變?yōu)椤胺績r、成交、資金流”的連鎖式承壓，形成相互疊加的負(fù)面循環(huán)，行業(yè)整體陷入寒冬期。

從房價維度來看，持續(xù)下跌并非局部現(xiàn)象，而是呈現(xiàn)“普跌+區(qū)域分化加劇”的特征。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年上半年全國百城新建住宅平均價格同比下跌2.3%，其中三四線城市跌幅達(dá)3.8%，部分庫存高企的城市甚至出現(xiàn)“以價換量”的惡性競爭。更關(guān)鍵的是，房價下跌已傳導(dǎo)至二手房市場，全國重點(diǎn)城市二手房掛牌量持續(xù)攀升，“買方市場”特征愈發(fā)明顯，購房者“買漲不買跌”的心理進(jìn)一步強(qiáng)化，陷入“房價越跌越不敢買”的惡性循環(huán)。

在成交層面，市場活躍度降至近年低位。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1-7月全國商品房銷售面積同比下降8.7%，銷售額同比下降9.2%，且單月數(shù)據(jù)未見明顯回暖——7月全國商品房銷售面積環(huán)比僅微增1.2%，遠(yuǎn)低于往年同期“金七”的季節(jié)性增長幅度。分城市來看，一線城市憑借人口基數(shù)和需求支撐，成交跌幅相對可控，但三四線城市成交頹勢更為突出，部分城市單月商品房成交套數(shù)不足千套，較2021年高峰期下降60%以上。成交低迷直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)“去化回款”這一核心資金來源大幅收縮，進(jìn)一步加劇資金鏈壓力。

資金流緊張

則成為房企生存的最大挑戰(zhàn)。一方面，銷售回款下滑使得房企“造血能力”驟降；另一方面，融資渠道持續(xù)收緊。雙重?cái)D壓下，房企資金鏈斷裂風(fēng)險集中爆發(fā)，2025年已有12家規(guī)模房企陷入債務(wù)違約，涉及到期債務(wù)規(guī)模超800億元，部分房企甚至因資金不足導(dǎo)致項(xiàng)目停工，進(jìn)一步挫傷市場信心，形成“成交低迷—資金緊張—項(xiàng)目停工—信心下滑—成交更低迷”的閉環(huán)。

銀行與房地產(chǎn)企業(yè)的兩難困境

銀行作為以盈利為目標(biāo)、以風(fēng)險管控為核心的金融機(jī)構(gòu)，“嫌貧濟(jì)富”的放貸邏輯并非主觀偏好，而是由其經(jīng)營本質(zhì)與市場化規(guī)則決定的，這種行為在房地產(chǎn)行業(yè)的不同周期中表現(xiàn)得尤為明顯。

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，房企的經(jīng)營狀況急轉(zhuǎn)直下，銀行的風(fēng)險評估體系會立即觸發(fā)“防御機(jī)制”，“抽緊貸款”成為必然選擇。此時，房企銷售回款大幅下滑，項(xiàng)目去化率從繁榮期的80%以上降至50%以下，部分項(xiàng)目甚至因資金不足陷入停工，原本作為貸款抵押的土地、在建工程等資產(chǎn)，其估值也隨市場行情下跌而縮水，銀行面臨的“壞賬風(fēng)險”急劇上升。

出于“控制不良貸款率”的核心考核指標(biāo)，銀行會迅速調(diào)整對房企的信貸策略：在新增貸款方面，大幅壓縮房地產(chǎn)開發(fā)貸額度，2025年1-7月全國房企開發(fā)貸新增額同比下降35%，部分中小銀行甚至直接暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)，將信貸資源轉(zhuǎn)向制造業(yè)、綠色產(chǎn)業(yè)等風(fēng)險更低的領(lǐng)域；在存量貸款方面，通過要求房企追加抵押資產(chǎn)、提高保證金比例、提前收回部分貸款等方式降低風(fēng)險敞口。這種“晴天送傘、雨天收傘”的行為，雖符合銀行自身的風(fēng)險管控邏輯，卻如同“釜底抽薪”，進(jìn)一步加劇了房企的資金鏈壓力。

中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式，從本質(zhì)上看是“金融驅(qū)動型”模式，金融支持貫穿于房企拿地、開發(fā)、銷售的全流程，堪稱行業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的“命脈”，這種依賴程度遠(yuǎn)超其他行業(yè)。

從資金來源結(jié)構(gòu)來看，房企對金融的依賴體現(xiàn)在多個維度：其一，

銀行開發(fā)貸

是房企拿地和項(xiàng)目建設(shè)的核心資金來源，占房企總資金的30%左右。其二，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶本質(zhì)是購房者按揭貸款的提前歸集，占房企資金的20%。其三，非標(biāo)融資（信托、私募基金等）是補(bǔ)充資金來源，占比約15%。在銀行開發(fā)貸收緊時，房企會通過信托公司發(fā)行“房地產(chǎn)信托計(jì)劃”，或與私募基金合作設(shè)立“房地產(chǎn)投資基金”，以更高的利率（通常在8%-12%）獲取資金，這部分融資雖成本較高，但能快速緩解資金壓力。上述三類金融資金合計(jì)占比超65%，而制造業(yè)企業(yè)的金融資金占比通常不足30%，可見房地產(chǎn)對金融的依賴之深。

這種高度依賴決定了房企的生存與金融環(huán)境緊密綁定：在正常市場周期中，金融資金的持續(xù)注入能維持“拿地—開發(fā)—銷售—回款—再拿地”的循環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)，房企可通過規(guī)?；瘮U(kuò)張實(shí)現(xiàn)盈利增長；但一旦銀行“斷貸”，無論市場需求是否存在，房企都會陷入“暴雷”危機(jī)。更關(guān)鍵的是，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的困境已從“個別企業(yè)問題”演變?yōu)椤跋到y(tǒng)性風(fēng)險”，即便部分房企仍有盈利項(xiàng)目，也會因行業(yè)整體信用收縮，面臨銀行“一刀切”的抽貸、斷貸，陷入“錯殺式”資金危機(jī)。

房地產(chǎn)與銀行的深度綁定，使得風(fēng)險傳導(dǎo)呈現(xiàn)“雙向性”——房企暴雷會直接傷害銀行，而銀行的“斷貸”行為又會加速房企暴雷，最終導(dǎo)致銀行陷入“貸與不貸都難”的兩難境地。

銀行出于規(guī)避風(fēng)險的“斷貸”行為，不僅無法化解風(fēng)險，反而會加速房企暴雷，引發(fā)更嚴(yán)重的連鎖反應(yīng)，最終讓銀行承受更大損失。以某頭部房企為例，2025年3月，該房企因銷售回款下滑導(dǎo)致短期流動性緊張（存在50億元到期債務(wù)），但仍有多個項(xiàng)目正常銷售（月均回款約8億元），若銀行能提供10億元流動性貸款，即可緩解危機(jī)。然而，多家合作銀行不僅拒絕新增貸款，還要求提前償還150億元存量貸款，直接導(dǎo)致該房企資金鏈斷裂，旗下20個項(xiàng)目停工，5000余戶購房者發(fā)起“集體斷供”，銀行因此新增不良貸款165億元（150億元開發(fā)貸+15億元按揭貸），遠(yuǎn)超原本可能產(chǎn)生的50億元風(fēng)險。

這種“囚徒困境”下，銀行陷入兩難：若繼續(xù)放貸，可能因房企后續(xù)無法還款形成更多不良貸款；若停止放貸，房企必然暴雷，已發(fā)放的貸款將全部淪為不良，且還會引發(fā)按揭貸斷供、社會穩(wěn)定等衍生風(fēng)險。

二、中國房地產(chǎn)未來走勢的兩種預(yù)測

無政策干預(yù)下的自然墜落趨勢

若完全依靠市場自身調(diào)節(jié)，缺乏國家層面的政策干預(yù)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的低迷態(tài)勢將進(jìn)一步惡化，最終形成“行業(yè)崩盤—金融動蕩—經(jīng)濟(jì)危機(jī)”的連鎖反應(yīng)，其破壞力可能遠(yuǎn)超局部領(lǐng)域的調(diào)整。

在無政策托底的情況下，房價將進(jìn)入“加速下跌”通道，且下跌范圍從三四線城市向二線城市蔓延，甚至部分一線城市的非核心區(qū)域也會出現(xiàn)明顯降價。一方面，房企為緩解資金壓力，將大規(guī)模采取“以價換量”策略，部分庫存高企的房企可能將房價下調(diào)20%-30%，而這種“降價拋售”會引發(fā)市場恐慌，導(dǎo)致購房者“觀望情緒”進(jìn)一步加劇。

與此同時，房企庫存積壓與資金斷流將形成“雙重?cái)D壓”。預(yù)計(jì)2025年全年將有20-30家規(guī)模房企陷入債務(wù)違約，涉及到期債務(wù)規(guī)模超1200億元，遠(yuǎn)超2024年的800億元，其中不乏部分千億級銷售額的房企，行業(yè)“洗牌”將進(jìn)入“慘烈階段”。

同時，房地產(chǎn)行業(yè)的危機(jī)絕非孤立事件，其風(fēng)險將通過“信貸、抵押、產(chǎn)業(yè)鏈”三大渠道向金融體系與實(shí)體經(jīng)濟(jì)傳導(dǎo)，最終引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險，重現(xiàn)2008年美國次貸危機(jī)的部分特征。

從金融體系風(fēng)險

來看，銀行將成為首當(dāng)其沖的受害者。截至2025年6月末，銀行房地產(chǎn)相關(guān)貸款余額（開發(fā)貸+按揭貸）達(dá)58.2萬億元，占各項(xiàng)貸款余額的23.5%。若房企大規(guī)模暴雷，開發(fā)貸不良率將從當(dāng)前的2.8%飆升至5%以上，按揭貸不良率也將突破3%，銀行不良貸款余額將增加1.5萬億元以上，不良貸款率可能升至3.5%，遠(yuǎn)超監(jiān)管設(shè)定的安全線。為應(yīng)對不良率上升，銀行需計(jì)提超4000億元的貸款損失準(zhǔn)備，這將直接導(dǎo)致上市銀行凈利潤同比下降15%-20%，部分中小銀行甚至面臨“資不抵債”的風(fēng)險。此外，房地產(chǎn)信托、私募基金等非標(biāo)融資領(lǐng)域也將出現(xiàn)大規(guī)模違約，涉及規(guī)模超5000億元，進(jìn)一步?jīng)_擊金融市場信心。

從宏觀經(jīng)濟(jì)影響來看，房地產(chǎn)危機(jī)將通過“投資、消費(fèi)、就業(yè)”三個維度拖累經(jīng)濟(jì)增長。投資端，2025年房地產(chǎn)開發(fā)投資將同比下降10%以上，拖累GDP增長約0.8個百分點(diǎn)，而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈（鋼鐵、水泥、家電、家具等）投資也將同步下滑，合計(jì)拖累GDP增長1.5個百分點(diǎn)以上。消費(fèi)端，房企暴雷導(dǎo)致“爛尾樓”數(shù)量激增，購房者因“房屋無法交付”而減少其他消費(fèi)支出，同時房價下跌引發(fā)的“財(cái)富效應(yīng)縮水”，將進(jìn)一步抑制消費(fèi)意愿，2025年社會消費(fèi)品零售總額增速可能降至3%以下。就業(yè)端，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈直接帶動就業(yè)人口超7000萬人，若行業(yè)收縮30%，將導(dǎo)致超2000萬人面臨失業(yè)或收入下降，進(jìn)一步削弱經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長動力。這種“投資下滑—消費(fèi)疲軟—就業(yè)惡化”的惡性循環(huán)，陷入“低增長、高風(fēng)險”的困境。

政府出手干預(yù)后的可能走向

若國家在2025年下半年及時出臺“系統(tǒng)性、大規(guī)?！钡母深A(yù)政策，參考2008年美國應(yīng)對房地產(chǎn)危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國制度優(yōu)勢，房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)，風(fēng)險得到有效控制，避免陷入全面危機(jī)。

2008年美國次貸危機(jī)爆發(fā)后，房地產(chǎn)市場陷入崩潰，“兩房”（房利美、房貸美）瀕臨破產(chǎn)，雷曼兄弟倒閉引發(fā)全球金融動蕩。美國政府采取“精準(zhǔn)救助、穩(wěn)定流動性、阻斷風(fēng)險蔓延”的策略，成功遏制危機(jī)擴(kuò)散，其核心舉措對中國具有重要參考意義：

一是對核心機(jī)構(gòu)實(shí)施“兜底保護(hù)”。美國政府通過“接管+注資”方式拯救“兩房”，先后注入1875億美元資金，明確“不允許兩房破產(chǎn)”，并將其納入政府信用背書體系，避免這兩家持有超5萬億美元房貸資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)倒閉，從而穩(wěn)定房貸市場信心。同時，對花旗銀行、美國銀行等系統(tǒng)性重要銀行，通過“問題資產(chǎn)救助計(jì)劃（TARP）”注入超2000億美元資金，補(bǔ)充銀行資本金，防止銀行因流動性枯竭而倒閉。

二是大規(guī)模釋放流動性，降低融資成本。美聯(lián)儲推出多輪“量化寬松（QE）”政策，通過購買國債、抵押貸款支持證券（MBS）等方式，向市場注入超4萬億美元流動性，將聯(lián)邦基金利率降至0-0.25%的歷史低位，降低企業(yè)與居民的融資成本。同時，推出“房貸modification計(jì)劃”，允許購房者延長貸款期限、降低利率，甚至?xí)簳r暫停還本付息，減少居民斷供現(xiàn)象，穩(wěn)定按揭貸款市場。

三是阻斷風(fēng)險向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)傳導(dǎo)。美國政府通過“汽車產(chǎn)業(yè)救助計(jì)劃”“中小企業(yè)貸款擔(dān)保計(jì)劃”等，向受危機(jī)沖擊嚴(yán)重的行業(yè)注入資金，避免房地產(chǎn)危機(jī)引發(fā)“制造業(yè)倒閉潮”，同時通過減稅、發(fā)放消費(fèi)券等方式刺激居民消費(fèi)，緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力。這些舉措使得美國房地產(chǎn)市場在2009年逐步企穩(wěn)，2010年后開始緩慢復(fù)蘇，避免了危機(jī)向全球范圍的進(jìn)一步擴(kuò)散。

三、可能緩解房地產(chǎn)危機(jī)的重大舉措

1. 
   

   
   

   停止法拍房

   
   

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  法拍房的負(fù)面影響：銀行對法拍房通常會以低價快速拍賣回流資金，一旦低價法拍，房地產(chǎn)價格會以該成交價為衡量標(biāo)準(zhǔn)，即便多數(shù)房子仍堅(jiān)持原價格或小幅折價，5折法拍房的出現(xiàn)會使房地產(chǎn)價格降至5折，進(jìn)而導(dǎo)致更多房主破產(chǎn)，加劇房價下跌。

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  政策作用：停止法拍房可阻止房地產(chǎn)急劇下跌，美國政府曾采取此舉措，中國若要阻止房價急劇下跌，也需首先停止法拍房，避免單套低價法拍房影響整個地區(qū)房價評價，防止房價暴跌預(yù)期蔓延。

2. 
   

   
   

   推遲房貸還本付息

   
   

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  具體措施：所有銀行房貸向后推遲兩年還本付息，例如原本30年房貸已還10年剩余20年，可從兩年后再繼續(xù)還本付息。

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  多重益處：能基本清除居民斷供現(xiàn)象，穩(wěn)定房地產(chǎn)形勢，避免連鎖反應(yīng)；經(jīng)測算，此舉每年可為房貸民眾節(jié)省約4萬億還本付息費(fèi)用，同時為居民增加4萬億可支配資金，這些資金可用于其他消費(fèi)，為當(dāng)前消費(fèi)疲軟的現(xiàn)象注入強(qiáng)心劑。因?yàn)樵S多家庭收入的30%甚至50%都用于償還房貸，只有釋放這部分資金，居民才有消費(fèi)能力。

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  金融配套：針對銀行可能面臨的問題，可采取政府在兩年內(nèi)貼息，后續(xù)居民再將這兩年停止繳納的利息付給銀行的金融操作方式解決。

3. 
   

   
   

   國家收購存量商品房建立福利房供給體系

   
   

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  背景：當(dāng)前房地產(chǎn)公司面臨房子建好后無人購買的困境，資金停滯，銀行因貸款到期會要求房企還款，否則將其告上法庭導(dǎo)致房企破產(chǎn)暴雷，而難以強(qiáng)迫居民買房。

• 
  

  
  

  具體操作：國家以成本價向已開發(fā)好但賣不出去的房地產(chǎn)公司收購房屋，用于建立福利房供給體系。因?yàn)榻ㄔO(shè)福利房本身也需成本，收購現(xiàn)成房屋與自建成本相當(dāng)。

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  資金與周轉(zhuǎn)平衡：國家可發(fā)行特別債，特別債每年需支付利息，福利房的租金雖低，但足以支持和平衡貸款成本（利率），實(shí)現(xiàn)周轉(zhuǎn)。在該模式下，房地產(chǎn)公司雖無利潤，但能解決生存和資金流問題，實(shí)現(xiàn)“保命”，避免因資金鏈斷裂而破產(chǎn)。

四、房地產(chǎn)市場恢復(fù)的展望

國家若能出臺上述幾項(xiàng)重大舉措，中國房地產(chǎn)有望保住，待整個經(jīng)濟(jì)恢復(fù)后，居民購房需求，尤其是改善房需求會逐步恢復(fù)。當(dāng)前階段，如何幫助房地產(chǎn)度過難關(guān)是核心問題，而房地產(chǎn)的最終發(fā)展走向，取決于國家政策的制定與實(shí)施。我國作為執(zhí)行力強(qiáng)的社會主義國家，具備較強(qiáng)的軟著陸能力，有辦法采取重大舉措阻止和化解房地產(chǎn)風(fēng)險。